借鑒日韓經(jīng)驗談我國利用稅收手段調(diào)控房地產(chǎn)市場

[摘要] 近年來，中國房地產(chǎn)市場一直出現(xiàn)過熱的現(xiàn)象，而不斷出臺的各地調(diào)控房地產(chǎn)市場的政策也沒有起到立竿見影的效果，因此，本文提出通過稅收政策的調(diào)整和稅收手段的運用來調(diào)控中國房地產(chǎn)的建議。為了能更好地論證這個觀點，本文分析了日本和韓國利用稅收政策和手段成功調(diào)控房地產(chǎn)市場的經(jīng)驗，并借鑒該經(jīng)驗對我國利用稅收手段調(diào)控過熱的房地產(chǎn)市場提出了啟示。

[關鍵詞] 日本 韓國 稅收政策 調(diào)控 房地產(chǎn)市場 啟示

調(diào)控房地產(chǎn)市場是一項非常復雜的工作，我國的房地產(chǎn)市場還處于發(fā)展和轉軌過程之中，我國政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的經(jīng)驗還十分有限。因此，借鑒國外調(diào)控房地產(chǎn)市場成功的做法，不斷總結我國自己的房地產(chǎn)調(diào)控經(jīng)驗，對做好我國目前的房地產(chǎn)市場的調(diào)控意義重大。而在學習與借鑒國外打擊房地產(chǎn)市場投機的經(jīng)驗時，我們應該對日本和韓國的做法給予充分的關注。因為日、韓兩國的房地產(chǎn)市場與我國有很多相似的地方：都實施了類似的經(jīng)濟趕超戰(zhàn)略，經(jīng)濟發(fā)展迅速，城市化的時間較短，城市人口增長很快；都屬于儒家文化圈，國民對不動產(chǎn)有偏好。因此，相比歐美國家，日、韓的經(jīng)驗對我國的房地產(chǎn)調(diào)控更具有借鑒意義。

一、日本的經(jīng)驗:利用土地稅制改革抑制房地產(chǎn)投機

1.稅制不合理導致日本房地產(chǎn)泡沫

對于日本的房地產(chǎn)而言，通常在取得、保有、買賣3個階段都要課稅。在取得階段有遺產(chǎn)繼承稅（國稅）、登記許可稅（國稅）和不動產(chǎn)取得稅（省級地方稅）3種稅賦需要交納。在保有階段有固定資產(chǎn)稅（市級地方稅）、城市規(guī)劃稅（市級地方稅）和特別土地保有稅（市級地方稅，1993年廢止）3種也需要交納。而在轉讓階段則有法人稅、所得稅（轉移國稅）、住民稅（地方稅）3種稅賦更需要交納。

稅制不合理導致日本房地產(chǎn)泡沫主要表現(xiàn)在以下兩個方面:首先，納稅人的稅收負擔過低。1990年，不動產(chǎn)稅占日本所有稅收的比重為6.5%，不動產(chǎn)稅占國民所得的比例是1.7%；而當時美國的不動產(chǎn)稅占所有稅收的比重為14%，不動產(chǎn)稅占國民所得的比例是3.5%.可見日本在土地保有上的稅負比美國低一半左右。上世紀九十年代房地產(chǎn)泡沫以后，日本大幅度增加了不動產(chǎn)稅，2002年的不動產(chǎn)稅占日本所有稅收的比重比1990年提高了一倍。其次，土地價格的飛漲加速了房地產(chǎn)泡沫的速度。高達年收入數(shù)倍的高價住宅使工薪階層的夢想成為泡影，使買得起住宅的和買不起住宅的人的差距加大。更嚴重的是，土地的高價格成為了外國企業(yè)進入日本的障礙（根據(jù)“日美構造協(xié)議”的觀點）。收入和房地產(chǎn)價格之間已經(jīng)到了無法平衡的地步，根據(jù)日本相關統(tǒng)計資料表明，在1990年泡沫最大的時候，東京圈（泡沫最大）的房價與收入之比是8∶1。在經(jīng)濟泡沫沖擊下，日本政府和日本銀行也相應制定了如下對策：1989年5月提高央行利率，從1991年4月開始實施對于用土地作擔保所進行的融資進行總量限制，從1992年4月起，作為土地稅制改革的措施，設立了地價稅、強化了轉讓收益稅的征收，以及改善了土地的評價體系。

2.利用土地稅制改革抑制房地產(chǎn)投機

日本土地委員會于1990年5月29日發(fā)布《土地稅制修正案》，該修正案提出:

(1)減少土地作為資產(chǎn)的可利用性，抑制土地投機，促進土地的有效利用。為此，除固定資產(chǎn)稅之外，新設地價稅（國稅，1992年1月開始實行)，對于土地保有實施高稅率，以有效提高土地利用。

(2)對轉讓收益強化課稅。之前由于認為強化土地轉讓稅征收會產(chǎn)生抑制效果，即如果對轉讓收益征收重稅，會阻礙土地的出售，長此以往會抑制土地的供給，所以對土地轉讓收益并未課以重稅。通過對短期土地交易的轉讓收益強化征稅，起到了抑制投機的效果。在經(jīng)濟泡沫出現(xiàn)之前，對于個人而言，4000萬日元的（土地）轉讓收益需要交納20%的收入稅，對于超過4000萬日元的部分，實行50%的綜合課稅。對于法人而言，除了通常的法人稅率之外，保有期間在10年以下的，征收20%追加課稅。但是，這種轉讓收益課稅對于抑制投機活動并不見得十分有效。為了抑制投機，從1992年開始實施針對泡沫經(jīng)濟的稅制，對于保有期間2年以下的土地，轉讓時另行加收30%的稅。在泡沫經(jīng)濟的情況下，土地價格的上升與其說是個人的努力，不如說是政府公共開發(fā)的結果，利益的一部分理應交還給國家，即隨著土地價格的上升而來的利益應該能夠納稅。尤其在短期和超短期（2年以下保有土地）的情況下，由于制定卓有成效、具有懲罰性質(zhì)的稅收制度，對土地投機發(fā)揮了巨大的抑制作用。例如：對于個人，土地保有超過5年的情況下，稅率由26%增加到39%。

(3)關于遺產(chǎn)繼承稅和城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)農(nóng)用土地的課稅。到目前為止，由于固定資產(chǎn)稅主要是現(xiàn)金流量的問題，出現(xiàn)了低估的情況，但是這種低估卻保證了對保有階段進行適當征稅的進行。此外，提高對遺產(chǎn)繼承土地的評價，把城市化農(nóng)業(yè)用地和周圍的住宅用地按照同樣的稅率征稅，針對避稅也采取了相應的對策。

3.實施上述對策的結果。土地價格從1988年開始上漲幅度減慢，然后長期處于下跌狀態(tài)，除了東京中心部分的土地價格出現(xiàn)上漲現(xiàn)象外，日本全國的土地價格直到目前仍處于低迷狀態(tài)。因此，土地神話業(yè)已終結已經(jīng)成為共識。

二、韓國的經(jīng)驗：對房地產(chǎn)投機者課以重稅

1.國民經(jīng)濟的快速發(fā)展使韓國房地產(chǎn)價格迅速飆升

韓國國土面積為10萬平方公里，人口4600萬，是一個典型的地少人多的國家。這些年來，其國內(nèi)生產(chǎn)總值以平均每年4%～5%的速度持續(xù)向前發(fā)展，并帶動了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，屬于國民經(jīng)濟和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快的國家。這種情況，為房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲創(chuàng)造了重要的條件。特別是進入21世紀后，許多富人利用他們擁有的富有資金和私有房地產(chǎn)加入房地產(chǎn)投機，使得投機活動日益猖獗，房價不斷飆升。據(jù)統(tǒng)計，韓國5%的富人占有82.7%的私有房產(chǎn)。例如，房地產(chǎn)投機活動猖獗的韓國首都首爾江南區(qū)，就出現(xiàn)了一個“富婆炒房團”。這一批富婆斥資10多億美元，相互勾結，哄抬房價。據(jù)統(tǒng)計，2000年該地區(qū)平均房價在每平方米3000美元左右，到2005年初漲到了1萬美元左右，5年時間竟?jié)q了3倍多。從全國來看，許多大城市房價的年上漲幅度達到7%～10%，有的城市最高的年漲幅達到28.9%.土地、住宅和其他房地產(chǎn)價格的不斷飚升，對韓國社會、經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活的提高，都造成了巨大傷害，已經(jīng)到非整治不可的時候了。

2.對房地產(chǎn)投機者課以重稅

韓國在整治房地產(chǎn)投機時，主要采取了以下幾項舉措：

一是態(tài)度鮮明地宣布政府要直接抓“整治工作”。特別是盧武鉉總統(tǒng)宣布，“這是一場與房地產(chǎn)投機勢力進行的戰(zhàn)爭”。既說明這一整治任務的艱巨性，又表明政府要把整治任務進行到底的決心和信心。

二是大造輿論。房地產(chǎn)投機造成房價連年飆升，天怒人怨。在政府表明要與房地產(chǎn)投機作堅決斗爭的態(tài)度后，廣大媒體也順應形勢參加了“斗爭”，從而形成了強大的輿論攻勢。

三是采用逐步升級的辦法，用重稅打擊投機。過去，對出售第二套或第三套房產(chǎn)的賣主征收30%的資本收益稅，從2007年起，將其改為對出售第二套房產(chǎn)的賣主征收50%的資本收益稅，對擁有第三套住房的賣主征收60%的資本收益稅。也就是說，投機者賣掉一套住房，政府就拿走一半，使投機者無利可圖甚至虧本。同時，調(diào)整房地產(chǎn)所有稅（一種財產(chǎn)稅），去年已把房地產(chǎn)所有稅的起征點，由過去的9億韓元下調(diào)到6億韓元（約合6萬美元），稅率調(diào)整為1%～3%，并計劃從2008年起，每年以提高5%的速度，提高房地產(chǎn)所有稅的稅率，直到提升到適當?shù)亩惵蕿橹埂?/p>

四是有壓有保。在打擊投機的同時，大力幫助無房戶和低收入者解決住房問題。對無房戶購買住房，把銀行的貸款利率由現(xiàn)行的5.2%下調(diào)到4.5%.對年收入在2萬美元以下的貧困戶購房，可貸給占房價70%的貸款，利率也下調(diào)到4.5%.而對于已經(jīng)擁有住宅的居民如要貸款再買房，一要把利率調(diào)到5.2%以上，二要降低貸款占房價的比例。這樣的辦法，體現(xiàn)了區(qū)別對待的政策。

五是加快公寓住宅建設。韓國政府決定在全國新建19萬套公寓住宅，由于公寓住宅主要面向中低收入者，能較好地滿足中低收入者的住房需求。又由于公寓住宅的價格受到政府的適度調(diào)控，將有利于降低平均房價。

三、啟示:利用稅收手段打擊投機是我國調(diào)控房地產(chǎn)市場理想的選擇

2007年行將結束，這一年的中國房地產(chǎn)市場伴隨著宏觀調(diào)控的腳步，在風雨中蹣跚前行。從去年宏觀調(diào)控的情況看，諸如以“70－90”為代表的一些政策仍沒有最終落地、效果還沒有完全顯現(xiàn)；經(jīng)歷過兩輪宏觀調(diào)控后的全國一些大中城市的房價仍然一路高歌，宏觀調(diào)控的效果還沒有達到中央政府期待的高度；與此同時，宏觀調(diào)控過程中又有很多新的問題浮現(xiàn)出來，新的應對方法依舊需要。

而目前我國房地產(chǎn)稅收制度存在嚴重的缺陷，不動產(chǎn)稅尚處于論證階段，一直沒有征收。日本和韓國的經(jīng)驗告訴我們，財政稅收政策對抑制房地產(chǎn)投機的作用遠大于金融政策的作用，對流通環(huán)節(jié)課以重稅可以有效抑制房地產(chǎn)投機行為。因此，目前的當務之急是增加房地產(chǎn)轉讓的所得稅負擔，對于2年以下轉手的房地產(chǎn)應額外征收20%的所得稅。要抓緊出臺不動產(chǎn)稅，不動產(chǎn)稅對于中國而言具有十分重要的意義。反過來講，如果房地產(chǎn)稅收上沒有什么大動作，2007年之后的房地產(chǎn)市場依然可能會快速上漲，我們對房地產(chǎn)市場的調(diào)控就不可能取得實質(zhì)性的成就。