如何發(fā)展老城區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)

[摘要] 樓宇經(jīng)濟(jì)是以樓宇為載體，通過開發(fā)建設(shè)、出租出售樓宇引進(jìn)各種企業(yè)，培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，快速帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一種新型經(jīng)濟(jì)形態(tài)。發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)，為區(qū)域經(jīng)濟(jì)做大做強(qiáng)提供了新的平臺(tái)。本文結(jié)合作者的調(diào)研結(jié)果對(duì)老城區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的優(yōu)劣勢(shì)進(jìn)行了分析，提出發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的若干建議，以期能對(duì)國(guó)內(nèi)其他城市老城區(qū)發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)提供一些參考。

[關(guān)鍵詞] 樓宇經(jīng)濟(jì) 區(qū)域經(jīng)濟(jì) 老城區(qū)

所謂樓宇經(jīng)濟(jì)，是一種以商務(wù)商貿(mào)商用樓宇為載體的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，其通過開發(fā)、出租樓宇，招商引資，引進(jìn)各類企業(yè)，從而引進(jìn)稅源，帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。目前，全國(guó)各大城市對(duì)發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)都非常重視。前不久，筆者有幸參與了蘇州市滄浪區(qū)胥江街道辦組織的胥江地區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)調(diào)研活動(dòng)并負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目的具體實(shí)施。在調(diào)研資料的整理過程當(dāng)中，筆者發(fā)現(xiàn)胥江地區(qū)的樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀在老城區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有一定的代表性，現(xiàn)把這次調(diào)研結(jié)果總結(jié)如下，以期能對(duì)國(guó)內(nèi)其他城市老城區(qū)發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)提供一些參考。

一、老城區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)所處的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)

1.優(yōu)勢(shì)。根據(jù)我們的調(diào)研結(jié)果，以下圖表顯示的是公司選擇入住寫字樓時(shí)，相關(guān)因素對(duì)其的決策影響程度大小：

商業(yè)氣氛:（指周圍商圈的繁榮度）;交通情況:（指道路狀況和公共交通等）;歷史文化氛圍:（指寫字樓周圍的高校、文化場(chǎng)所、名勝古跡等分布情況）;成本因素:（指租用或購(gòu)買寫字樓的費(fèi)用水平）;商業(yè)便利（如：餐飲服務(wù)，金融服務(wù)，物流等）;周圍環(huán)境狀況：（主要指綠化，空氣質(zhì)量等自然環(huán)境）;硬件層面裝備（如：電梯、空調(diào)、配電、供水、車位、裝修等）;軟件層面裝備（如：保安、保潔、網(wǎng)絡(luò)等物業(yè)管理情況）;建筑設(shè)計(jì)（指寫字樓的樓高、建筑風(fēng)格以及與周圍其他建筑物的協(xié)調(diào)等）。

從上圖可看出客戶對(duì)于選擇市區(qū)寫字樓的最主要關(guān)注在：商業(yè)氣氛（占22%）、交通狀況（占20%）、歷史文化氛圍（占17%）、成本因素（13%）。老城區(qū)寫字樓大多位于市中心主干道，交通堵塞停滯度低，公交站臺(tái)及路線分布較為密集，頻率高，出行方便。這一帶的商業(yè)氣息和人文氣息也很濃厚。而成本方面，從對(duì)物業(yè)及客戶的調(diào)研中了解到所有調(diào)研的樓宇平均租金基本上都維持在30～40平米每元，與工業(yè)園區(qū)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的高價(jià)租金相比，老地區(qū)寫字樓在成本上無(wú)疑占有巨大優(yōu)勢(shì)。

2.劣勢(shì)。(1)目前的城區(qū)布局和90年代的舊建筑風(fēng)格形式制約了轄區(qū)內(nèi)樓宇發(fā)展的潛力，導(dǎo)致樓宇規(guī)模偏小，引進(jìn)企業(yè)規(guī)模亦偏小。(2)物業(yè)性質(zhì)的多樣性和復(fù)雜性制約了樓宇發(fā)展整體規(guī)劃的可行性，我們調(diào)研的十幢樓宇中主要存在這么幾種物業(yè)性質(zhì)：①私人（單位）買斷再出租;②由開發(fā)商委托物業(yè)公司管理;③由開發(fā)商直接管理。沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)、措施來規(guī)范物業(yè)管理。(3)樓宇周邊自然及商業(yè)環(huán)境較差，主要表現(xiàn)在空氣及噪音污染嚴(yán)重，樓宇周邊綠化覆蓋率低，餐飲、休閑、購(gòu)物等服務(wù)欠缺。(4)樓宇軟硬件層面裝備落后。主要表現(xiàn)在建筑內(nèi)外裝修陳舊，電梯使用緊張、候梯時(shí)間長(zhǎng)，物業(yè)智能化程度低，停車泊位緊張等方面。

二、老城區(qū)如何揚(yáng)長(zhǎng)避短發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)

1.培育特色樓宇。廣泛開展同行業(yè)間的業(yè)務(wù)交流，根據(jù)各個(gè)樓宇的特點(diǎn)，有意識(shí)地將一個(gè)樓宇安排給同一類型的企業(yè)入駐，或同一國(guó)別的商人入駐（這主要針對(duì)A級(jí)寫字樓），這樣在服務(wù)上就更有針對(duì)性。同時(shí)通過群聚效應(yīng)加快樓宇的招商引資，鞏固客戶群。

2.整改問題樓宇。在我們的調(diào)研中發(fā)現(xiàn)各樓宇現(xiàn)存的較為突出的問題有：車位緊張、大廈商務(wù)設(shè)施缺乏、大樓外表陳舊、衛(wèi)生工作不到位等。這些問題不趕快進(jìn)行整改，對(duì)大樓的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展明顯不利。而整改涉及到的資金，政府要從“樓宇經(jīng)濟(jì)”的收益中拿出部分資金，補(bǔ)貼給樓宇企業(yè)，以激勵(lì)其發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的積極性。

3.設(shè)立專門的“樓宇經(jīng)濟(jì)”辦公室。設(shè)立專門的“樓宇經(jīng)濟(jì)”辦公室，長(zhǎng)期、系統(tǒng)的研究“樓宇經(jīng)濟(jì)”發(fā)展過程中出現(xiàn)的問題和采取的對(duì)策。為此，可建立樓宇聯(lián)絡(luò)員制度，轄區(qū)內(nèi)每幢樓宇都設(shè)一名聯(lián)絡(luò)員，及時(shí)與區(qū)街道經(jīng)濟(jì)辦公室進(jìn)行聯(lián)系和溝通情況。

4.對(duì)業(yè)主和物業(yè)公司設(shè)置獎(jiǎng)勵(lì)措施。在調(diào)研過程中我們發(fā)現(xiàn)各幢樓宇都存在不少皮包公司，而皮包公司的入駐一方面會(huì)對(duì)寫字樓的商業(yè)口碑產(chǎn)生一定的負(fù)面作用，另一方面會(huì)嚴(yán)重影響樓宇所在區(qū)域的政府稅收，浪費(fèi)樓宇資源的同時(shí)遏制了該區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

目前樓宇的房屋產(chǎn)權(quán)處于兩種態(tài)勢(shì)：一種房屋產(chǎn)權(quán)屬于各個(gè)業(yè)主，由業(yè)主來決定房屋的買賣或租賃對(duì)象。這些業(yè)主只要能按時(shí)收租金，不會(huì)考慮租賃方是否皮包公司以及行業(yè)形態(tài)。另一種房屋產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商或物業(yè)公司，但調(diào)查中我們發(fā)現(xiàn)不少物業(yè)公司缺乏積極的心態(tài)，滿足于現(xiàn)狀，對(duì)樓宇的未來發(fā)展沒有明確的規(guī)劃。俗話說“居安思危”，蘇州各區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展必將對(duì)胥江的樓宇帶來一定的危協(xié)。怎樣留住優(yōu)質(zhì)客戶，發(fā)展有潛力的新客戶，是每座樓宇都應(yīng)該考慮的問題。

所以，我們認(rèn)為發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)，僅僅政府單方面有積極性，顯然是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。針對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)屬于多個(gè)私人業(yè)主的情況，建議可否由政府牽頭在寫字樓建立業(yè)主委員會(huì)，由政府出錢開展業(yè)主聯(lián)誼，通過對(duì)業(yè)主大力宣傳并采取獎(jiǎng)勵(lì)措施，讓業(yè)主認(rèn)識(shí)到和政府合作的好處，以減少皮包、無(wú)證、異地企業(yè)入駐。

5.塑造“親商型”政府服務(wù)形象。街道可通過招商、建立寫字樓宇網(wǎng)站、寫字樓中介等方式同時(shí)進(jìn)行宣傳，提高品牌知名度（服務(wù)品牌），以促進(jìn)閑置房屋尤其是即將竣工的新樓宇的順利招租。

注：本文中所涉及到的圖表、注解、公式等內(nèi)容請(qǐng)以PDF格式閱讀原文。