對我國實行住房反向抵押貸款的必要性研究

[摘要] 人口老齡化是社會經(jīng)濟發(fā)展的必然結(jié)果，同時又對社會經(jīng)濟和文化的發(fā)展產(chǎn)生重要影響。推行住房反向抵押貸款可以使老年人通過自身的資源，變房產(chǎn)為現(xiàn)金，增加養(yǎng)老資金，提高晚年生活質(zhì)量，為養(yǎng)老問題的解決開辟一條新思路。

[關(guān)鍵詞] 人口老齡化 住房反向抵押貸款 社會保障

人口老齡化是社會經(jīng)濟發(fā)展的必然結(jié)果，同時又對社會經(jīng)濟和文化的發(fā)展產(chǎn)生重要影響。住房反向抵押貸款被實踐證明是一種成熟的融資途徑、有效的養(yǎng)老方式，對于彌補社會保障的不足、改善老年人經(jīng)濟狀況、提高老年人生活質(zhì)量具有積極的意義。

一、住房反向抵押貸款介紹

住房反向抵押貸款（HECM），也稱為以房養(yǎng)老模式，起源于荷蘭，發(fā)展最成熟、最具代表性的當(dāng)屬美國。上世紀80年代，美國因為出現(xiàn)了大量的“房子富翁，現(xiàn)金窮人”，于是住房反向抵押貸款應(yīng)運而生。

住房反向抵押貸款是指擁有房產(chǎn)的年滿62歲的老人將自己的房屋產(chǎn)權(quán)抵押給保險公司或相應(yīng)的金融機構(gòu)，相應(yīng)的保險公司或金融機構(gòu)對房屋的價值、未來的增值及折損情況進行綜合評估，根據(jù)評估值和老人的平均壽命進行計算之后，按月或按年支付現(xiàn)金給投保的老人，這種固定的按期付款一直延續(xù)到老人去逝，而老人在享用這筆收入的同時，仍然免費享有居住權(quán)。保險公司或相應(yīng)的金融機構(gòu)在老人辭世之后，可獲得房屋的產(chǎn)權(quán)，將房屋出租或者銷售甚至拍賣。目前國外在開展該項業(yè)務(wù)的同時也規(guī)定，一旦投保人與保險公司訂立了有效合同并開始執(zhí)行，那么不管投保人的實際壽命有多長，保險公司一律要按月付款，但如果投保人的實際壽命短于預(yù)期壽命，保險公司也一律可以收回房產(chǎn)。

住房反向抵押貸款在美國已有20多年的歷史。在這20多年中，住房反向抵押貸款不僅作為一種成熟的融資方式被越來越多的人接受，更重要的是它改變了許多美國人主要靠投資回報來支撐退休生活的方式。住房反向抵押貸款使老年人不必每天再為自己的投資操心，只需與保險公司或相關(guān)金融機構(gòu)辦妥有關(guān)手續(xù)，便可一勞永逸使退休后的生活更加豐富、更加寬裕。

目前在國外尤其是美國開展的住房反向抵押貸款被實踐證明是一種成熟的融資途徑、有效的養(yǎng)老方式，對于彌補社會保障的不足、改善老年人經(jīng)濟狀況、提高老年人生活質(zhì)量具有積極的意義。

二、我國推行住房反向抵押貸款的必要性

我國老年人基本上將畢生積蓄都投到了房產(chǎn)上，除了擁有房子，并沒有多少現(xiàn)金，生活并不輕松。而且隨著人口老齡化程度的加探，必將對我國社會經(jīng)濟和人民生活帶來廣泛而深刻的影響。因此，盡快在我國推行住房反向抵押貸款是非常必要的。

1.我國已進入老齡化社會，社會保障面臨嚴峻的挑戰(zhàn)

(1)中國老年人口數(shù)量居世界第一位。我國是世界人口最多的國家，2005年1月6日中國總?cè)丝谕黄屏?3億大關(guān)，占世界總?cè)丝诘乃姆种弧Ｍ瑫r我國的老年人口數(shù)量也居世界第一位，2006年60歲以上老年人口已達到1.45億，占世界老年人總數(shù)的五分之一。據(jù)專家預(yù)測，2015年前后我國60歲以上老年人口將超過2億，占我國總?cè)丝诘?5%左右；2025年前后將接近3億人，平均每5個人中就有1個60歲以上的老年人；2050年，中國老年人總數(shù)將達到４.4億，占總?cè)丝诘谋戎貙⒊^25%，屆時，每4個中國人中就有1個是白發(fā)蒼蒼的老者，中國將成為高度老齡化的國家。未雨綢繆，如何應(yīng)對老齡化帶來的挑戰(zhàn)，成為我國21世紀的重大問題。

(2)中國人口老齡化已經(jīng)表現(xiàn)出明顯的高齡化趨勢。人口學(xué)中規(guī)定，60歲～69歲為低齡老年人口，70歲～79歲為中齡老年人口，80歲及以上為高齡老年人口。1990年至2000年，我國80歲及以上的高齡老年人口從768萬增加到1199萬，年平均增長率為4.56%，快于世界平均3.0%和發(fā)達國家平均2.0%的水平。預(yù)計到2025年，我國高齡老人的數(shù)量將從目前的1300萬增加到2574萬，2050年將達到1億，屆時每10個人或每4個老年人中就有一名高齡老人。高齡老年人比重的不斷上升，意味著醫(yī)療、護理任務(wù)加重，醫(yī)療和護理人員的社會需求量增大，用于醫(yī)療和護理方面的費用負擔(dān)也加重，社會化的養(yǎng)老要求也越來越迫切。

(3)“未富先老”，中國人口的老齡化超前于社會經(jīng)濟的發(fā)展水平。2000年我國在進入老齡化社會時，人均GDP僅856美元，排在世界的100位之后。同時我國還有相當(dāng)數(shù)量的人口未解決溫飽問題，反映社會貧富程度的恩格爾系數(shù)(即飲食消費占日常支出的比例)在50上下，屬聯(lián)合國認定的剛夠溫飽的范圍。這種經(jīng)濟條件的特殊性決定了：在宏觀上，國家和社會尚缺乏雄厚的經(jīng)濟實力及物質(zhì)基礎(chǔ)為數(shù)量龐大的老齡人口提供充裕的經(jīng)濟保障及豐富的物質(zhì)生活資料；在微觀上，大多數(shù)老年人是在收入不高，積累不夠，物質(zhì)貧乏的情況下，開始他們的晚年生活的。加上我們的養(yǎng)老退休制度，使離開勞動崗位的退休人員難以公平地分享社會經(jīng)濟增長的成果，遇上通貨膨脹，物價上漲，他們的實際生活水平還可能進一步下降。截至2005年11月底，我國基本養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險、失業(yè)保險的參保人數(shù)分別為1.6億、1.6億、1.03億，盡管增長速度可觀，但距離完善的社會保障體系還有很長的路要走。傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老模式固然可以起到一定作用，然而隨著空巢化和“四二一”家庭結(jié)構(gòu)的大幅增多，家庭養(yǎng)老也面臨巨大的壓力。未富先老，經(jīng)濟發(fā)展滯后于老齡化使我國面臨日益沉重的社會保障壓力，對我國經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展帶來嚴峻挑戰(zhàn)。

(4)社會化養(yǎng)老程度低。據(jù)中國老年科研中心一項調(diào)查顯示，目前全國約有1000萬80歲以上高齡老人需要照顧。在被調(diào)查的城市老人中，98%的老人是依靠自我養(yǎng)老的。我國目前共有公辦福利機構(gòu)近4萬家，床位數(shù)109萬多張，收養(yǎng)了83萬多人。這與數(shù)以億計的福利服務(wù)對象相比，集中收養(yǎng)的床位數(shù)只占0.7%多一點，而集中收養(yǎng)的人數(shù)則不足0.6%，與發(fā)達國家一般集中收養(yǎng)人數(shù)占5%～7%的比例相差甚遠。如何切實解決好老年人老有所養(yǎng)，確保他們的生活質(zhì)量，成為擺在政府面前的重大問題。

(5)養(yǎng)老基金面臨“收不抵支”的困境。目前，我國公共養(yǎng)老金制度是一套“現(xiàn)收現(xiàn)付”的制度，人口迅速老化，勞動力不斷減少，將對公共養(yǎng)老金支出造成壓力，因為退休人數(shù)日增，而交納養(yǎng)老金的人數(shù)則相對減少。目前我國養(yǎng)老金缺口已達2.5萬億元，這個資金缺口相當(dāng)于我國近一年的國民經(jīng)濟總收入。如果這種情況得不到改善，這就意味著若干年后，養(yǎng)老金將“收不抵支”，很大一批老年人將面臨無法領(lǐng)取養(yǎng)老金的困境。

2.推行住房反向抵押貸款可促使老年人通過自身的資源，變房產(chǎn)為現(xiàn)金，增加養(yǎng)老資金，提高晚年生活質(zhì)量，為養(yǎng)老問題的解決開辟了新道路

推行住房反向抵押貸款實現(xiàn)以房養(yǎng)老，是對現(xiàn)有養(yǎng)老方式的有力補充，為國家、社會和家庭解決養(yǎng)老保障問題開拓一條有益可行的道路，將家庭的住房、養(yǎng)老保障與投資金融保險三者有機地聯(lián)系在一起，使老年人的住房能夠發(fā)揮居住、養(yǎng)老保障和投資的三重功能。

(1)在養(yǎng)兒防老、儲金養(yǎng)老的基礎(chǔ)上，增加第三種養(yǎng)老模式——以房養(yǎng)老，加固養(yǎng)老保障，有利于減輕國家在社會保障方面的壓力。我國養(yǎng)老保障的覆蓋面窄，眾多非國有單位的職工基本上被排斥在外，遠不能滿足更多社會成員對養(yǎng)老保障的需要。住房反向抵押貸款為老年人養(yǎng)老問題的解決開辟了一條新的道路，老年人借助住房反向抵押貸款，在不需要賣掉房子的前提下，能夠擁有一筆固定收人用于維持和改善晚年生活，從而大大緩解了國家社會保障的壓力，促進社會福利制度的完善和發(fā)展，對保障社會穩(wěn)定促進社會和諧具有積極的作用。

(2)為家庭擁有資源的優(yōu)化配置提供一種新的思路，有利于增加老年人現(xiàn)金收入，提高老年人生活質(zhì)量。我國城市居民大部分收入都花費在購買房產(chǎn)、供子女讀書、幫子女完成婚嫁和日常的消費上，到老年時積累的流動資產(chǎn)很少，在收入明顯降低，而保健、醫(yī)療等花費逐漸增多的情況下，難以維持較高的生活水平。住房反向抵押貸款則為老年人開拓了一個新的資金來源，在繼續(xù)享有住宅使用功能的同時也能夠發(fā)揮住宅的消費價值功能享有房子增值帶來的收益。在拓寬老年人養(yǎng)老收入渠道，增加養(yǎng)老資金的同時，使得老年人在經(jīng)濟上更加獨立，能夠追求更高的生活品質(zhì)。

(3)讓老年人實現(xiàn)自我保障，兒女實現(xiàn)獨立自強，將兩代人之間的過度依賴改進為相對自立，有利于組建適應(yīng)市場經(jīng)濟體制的新型代際關(guān)系。我國實行計劃生育以來的第一代人已經(jīng)接近三十歲了，不久的將來贍養(yǎng)老人的重擔(dān)將落在他們的肩頭。一對40歲左右的夫婦將面對4個65歲～70歲的老人和一個15歲左右的孩子，在我國社會保障體系還不完善的情況下承受的經(jīng)濟負擔(dān)和精神壓力都是非常沉重的。推行住房反向抵押貸款可以在很大程度上減輕子女贍養(yǎng)老人的資金壓力，同時有助于在全社會倡導(dǎo)一種自立自強、平等競爭的社會風(fēng)氣，鼓勵資產(chǎn)在代際間合理的分配和消費，鼓勵年輕人自己創(chuàng)業(yè)、自食其力，降低對父輩的依賴。這對于提高我們整個民族的競爭力具有很大的意義。

(4)有利于促進金融機構(gòu)業(yè)務(wù)向多元化方向發(fā)展。住房反向抵押貸款不僅給銀行、保險公司帶來新的業(yè)務(wù)，而且還將促使商業(yè)銀行等機構(gòu)深化改革、創(chuàng)新經(jīng)營，在業(yè)務(wù)、收入多元化的同時，還將促使金融機構(gòu)將社會責(zé)任和盈利目標(biāo)緊密地結(jié)合在一起，求得多贏效應(yīng)。

(5)有利于降低社會儲蓄率，釋放社會消費，推動經(jīng)濟發(fā)展。人口老齡化使更多的人出于養(yǎng)老防老的考慮而進行儲蓄。為了應(yīng)對可能到來的失業(yè)威脅、養(yǎng)老和醫(yī)療費用的大幅支付、子女教育費用開支的加大，以及住房商品化帶來的壓力，增加儲蓄、變近期消費為遠期消費，就必然成為城鄉(xiāng)居民的明智選擇。近年來，消費需求不足一直困擾著我國經(jīng)濟的發(fā)展，城鄉(xiāng)居民儲蓄率居高不下，近期消費轉(zhuǎn)變?yōu)檫h期消費，造成有效消費需求不足，直接制約著我國經(jīng)濟的發(fā)展。而反向抵押貸款能夠在居民年老時，將住房這種不動產(chǎn)的價值得以提前變現(xiàn)套現(xiàn)，為老年人帶來持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流入，從而可有效解除中年人對未來生活的后顧之憂，促使人們重新考慮當(dāng)前的消費效用，釋放一些消費需求，有助于降低社會儲蓄率、促進商品物資的流通，從而推動我國經(jīng)濟健康的發(fā)展。

(6)可以解決部分地區(qū)的農(nóng)民養(yǎng)老問題。我國農(nóng)民大都擁有自己的住房，但老年生活的經(jīng)濟來源卻鮮有保障。因國家財力有限，農(nóng)村養(yǎng)老保障體系尚未完全建立，在實施多年計劃生育的情況下，農(nóng)民的養(yǎng)老問題正日益突出，住房反向抵押貸款不失為一種解決農(nóng)民養(yǎng)老的好方法。

隨著住房改革的深入，越來越多的城市家庭擁有了自己的房產(chǎn)，我國城市擁有自有住房的家庭已高達80%。對于這些家庭來說，住房已經(jīng)成為其私人財產(chǎn)的主要組成部分。有了這一物質(zhì)基礎(chǔ)，就有可能將健全老年社會保障體系與居民已經(jīng)取得的住房產(chǎn)權(quán)很好地結(jié)合起來。

住房反向抵押貸款能夠為老年人提供一種穩(wěn)定可靠乃至延續(xù)到其終生的現(xiàn)金流，加固晚年的生活保障，為解決我國日益嚴重的養(yǎng)老問題提供了新思路和新方法。針對我國國情，我們應(yīng)因地制宜，發(fā)展適合我國國情的住房反向抵押貸款制度，而開展這項業(yè)務(wù)本身是一個龐大的系統(tǒng)工程，需要政府、銀行、保險公司、社會保障部門等有關(guān)各方統(tǒng)一認識，協(xié)調(diào)行動，通力合作。

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