論房地產周期波動對房地產行業的影響

房地產是人類生產和生活的最基本要素，在國民經濟中屬于基礎性、先導性的產業，是國民經濟的重要組成部分。而經濟發展與房地產行業的發展之間具有高度的相關性，從一個較長的歷史時期來看，社會經濟的發展體現為周期性的運動，相應地，房地產業的發展也存在周期循環特性。

房地產業周期循環是指房地產業或其投入與產出有相當的波動現象，并且此現象重復發生。研究表明，無論在發達市場條件下，還是在發展中國家市場條件下，房地產周期性波動都是普遍存在的。通過對國外發達國家房地產業循環周期的總結，以及我國房地產業的發展歷程，可以發現：

一、房地產開發投資呈周期性增長

研究表明，美國房地產市場的周期大約為10～20年，我國香港為7～8年，日本約為7年。我國大陸地區房地產市場的波動周期由于正處在初始化階段，尚難以確定其波動規律。不過，從圖1、圖2反映的1994年～2003年房地產開發累計完成投資情況和投資額增長率可以看出，我國房地產市場也有著明顯的周期性規律。我國的房地產投資自1994年至今一直處于上升時期。

圖1 1994年～2003年房地產開發累計完成情況 單位：億元

數據來源：中宏數據庫

從圖2中的投資增長率數據可以看出，此番行情的增長率比前兩個周期明顯偏低，這是市場逐漸成熟的一種表現。因此，這一個房地產上升周期應長于前兩個周期。

圖2 1987年～2002年房地產投資增長率 比去年同期增長％

數據來源：中宏數據庫

一般而言，房地產業發展的景氣周期一般為6～7年。我國房地產業從1993年高速發展，到1997年跌入低谷，再進入1998年、1999年低水平波動，已有6年的時間。隨著市場機制的逐步建立，競爭環境的日益改善，我國房地產業發展運行質量不斷提高，目前進入新一輪發展周期的上升期，2000年“國房景氣指數”的總體景氣水平明顯高于1999年，2001年又高于2000年。從各個指標看，我國房地產業已經進入一個新的景氣發展周期。

二、從房地產市場的長期景氣循環規律來看，房地產價格總是隨著社會經濟的發展不斷上升的

根據世界各國房地產發展歷程來看，房地產價格具有周期性波動，有波谷也有波峰。但實際經驗表明，后一個波谷總是高于前一個波谷，后一個波峰也總是高于前一個波峰。我國房地產業從1987年興起，經歷了“八五”中期的房地產熱以及其后的低潮，全國商品房屋價格的總體趨勢一直在攀升。如圖3所示：從1997年的每平方米不到2000元， 2003年達到每平方米2359元，2004年商品房的價格是每平方米2714元。

圖3 1997年～2004年商品房屋平均銷售價格 單位:元/平方米

（注：該平均價格指由住宅、公寓、別墅、經濟適用房、辦公和商用等的價格計算而來的平均價格）

資料來源：中宏數據庫

近年來我國房價連續高漲，尤其是一線城市上海、北京、廣州、深圳等地的房價更是一浪高過一浪。過高的房價已引起政府的高度關注，政府各職能部門出臺了一系列的政策加強對房價監管和調控，抑制房地產價格的快速上漲，保持合理的價格水平。國家調控的目的是調整住房結構和穩定房價。從長期來看，房價仍然是一個平穩上漲的態勢。新中國成立以來，直到1997年以后才出現商品房，這么多年人口已經翻了三番，對住房的剛性需求在不斷增長和釋放，同時，近30年的經濟持續增長，再加上地方政府和銀行的利益，房價上漲也在情理之中。何況，中央政府的歷次調控，都是態度鮮明地指出，調控不是打壓房價，而是穩定房價，穩定也是穩中有升，還不是穩定不動。房價的上漲也反映了供給與需求的不平衡，對住房的需求還是在不斷上升的。

三、正如經濟周期的存在一樣，房地產市場也存在周期波動或景氣循環現象

房地產市場周期波動可分為復蘇與發展、繁榮、危機與衰退、蕭條四個階段。由于增長速度時快時慢，價格水平高低起伏，呈現某種具有規律性的波動曲線。我國房地產業的波動周期與國家的宏觀經濟發展周期也呈現出明顯相關的脈搏，二者基本上是相適應的。雖然我國的房地產市場恢復至今的時間不長，但其周期性變化己經表現出來。總體而言，中國房地產業在進入到以體制轉軌為主要運行特征的發展階段后，房地產經濟開始形成較為明顯的復蘇—繁榮一衰退—復蘇，四個階段相互循環、產業擴張與產業收縮兩個過程交替出現的周期波動現象。

房地產開發企業應當充分認識市場規律及諸多相關因素，利用周期性波動規律的起伏，合理規避風險，充分把握政策，抓住機遇，開拓行業發展空間。根據房地產市場發展趨勢，完善企業的自我調節機制，進行正確的戰略定位。既要正確處理好房地產投資規模和投資結構與市場的有效需求的關系，又要提高風險意識，積極采取措施，防范和控制風險。房地產企業要在市場競爭中取得發展，必須加快開發機制、經營管理機制的轉變，加強營銷策劃、經營管理和成本核算，樹立企業形象，提高投資效益，以適應市場周期性變化的要求。

總之，當前階段房地產行業的發展，總體上還處于初級階段，房地產市場發展總的趨勢必將會逐步向上，表現為有“起”有“伏”的周期性波動發展。只有真正認識到和把握房地產市場發展的周期性波動規律，才能及時地做出相應的判斷，果斷地調整企業戰略，才能在激烈的市場競爭中立于不敗之地。

參考文獻:

[1]王文群:房地產經濟學[M]．北京：經濟管理出版社，2003:15

[2]劉洪玉:房地產開發經營與管理[M]．北京：中國建筑工業出版社，2005:13

[3]周慧瑜:警惕房地產業的周期性波動[J]．經濟管理，2002，(11) :78～79

注：本文中所涉及到的圖表、注解、公式等內容請以PDF格式閱讀原文。