對瘋狂地產治理方法的思考

[摘要] 本文探討了政府如何引導中國房地產行業健康發展，指出只要政府擔負起自身的責任，制定的措施切中要害，中國的房地產才有機會在較短時間內得到根本的治理。

[關鍵詞] 政府 房地產 措施 治理

房價的暴漲增大了投機的預期、加劇了消費者的恐慌、使土地市場的供應緊張形勢日趨嚴重，所以抑制房價的不合理上漲對全行業的健康發展具有重要的現實意義。

政府如何引導中國房地產行業健康發展，調控是復雜的，但辦法總比困難多！房地產開發最重要的資源——土地在中國屬于政府絕對壟斷，因而政府的行為導向對房地產市場具有舉足輕重的影響力。如果說調控沒有起到效果，那一定是藥不對癥。

措施一:資本是逐利的，讓它無利可圖

每年公布地區普通商品房最高限價，如武漢市區普通商品房最高價不得超過6000元/平米，每年最高限價的漲幅不得高于前一年國家CPI和銀行一年期利率（二中選高者），高于此價不予備案，使得房地產無利可圖，沒有資金的支持，哪個地產商也無力瘋狂的囤地。

配套政策一：交易金額的50%在備案起6個月在賣方銀行帳戶內凍結、授控。私下交易價高于此合同價者，一經舉報查實，被舉報賣方將全數返還不當得利，處以罰款，20年禁止其在武漢市買賣房屋；如果上述行為涉及開發商，則立即吊銷其所有在漢樓盤的銷售許可證，接受處理。其間，停辦其一切未入伙樓盤的水、電、市政配套。

配套政策二：對于原競拍樓面地價高于4000元/平方米的未備案普通商品房，由政府將高出部分的土地出讓金按面積無息返還開發商；

配套政策三：政策頒布前已備案房屋有效，土地出讓金不退；

配套政策四：存量房（即二手房）交易同樣適用本限價。

措施二:制度進一步完善，不僅是“兩限”“四限”

以武漢為例，當前的土地價格基本上占到住房成本的三分之二至四分之三，今年1月～8月，中心城區住宅樓面地價普遍在3500元以上，個別地塊樓面地價已逾6000元，而建安成本和其它綜合費用之和一般在1500元～2500元/平米之間，兩項相加即可得出現在的武漢市8500元以上的房價為什么可以出現。政府作為土地資源的壟斷者，完全有能力把土地價格限制在合理范圍。再以武漢為例，普通商品房樓面地價不能超過4000元/平米，其最終售價才可能控制在6000以內。另外，可考驗的開發商的其它能力，如：將來最高銷售價格（高于6000為廢標）、交房標準（含節能設施、園林、物業配套、環境保護）、是否預售、開盤時間、交房時間（避免囤地）、施工措施、初期物業方案、企業誠信度等，雖然評價標準、評判形式、評判時間和評判人的選擇是一個值得慎重研究的課題，但只要做到全過程公開透明，就可以有效防止不公平現象。這樣努力的結果就會使房價不會因地價而瘋漲。房地產企業的規劃、成本控制等管理能力和服務水平取代其資金實力成為最主要的競爭力，將來的房地產市場依然是優秀公司主導著，也促進了相關專業的進步。

措施三:普通商品房的購買，優先滿足合理的居住需求

1.對全體在本市有恰當居住需求而無住房者；（“有恰當居住需求”系指本市居民和外來人員在漢有正當職業或常駐從商者，無論其在其他城市有無住房。）

2.上述人員本市住房建筑面積人平少于32平米且在漢原居所居住五年以上者;

不符合上述條件的按商品房條款購房。

措施四:積極發展廉租房，全程監控經濟適用房

1.政府要及早公布三年內廉租房的供應計劃、落實資金、保證質量，要有專門的機構和法規保證廉租房供應對象的準確，且不得轉租;“居者有其屋”不等于“人人有房產”，轉變解決居住條件就等于政府送房產的觀念，讓廉租房制度成為政府保障民生的長效機制。

2.政府要及早公布三年內經濟適用房的供應計劃、保證其土地供應大于年土地總供應量的50%且基本為市區交通便利的地塊，保證居住人生活、工作成本的降低。最高限價2400元/平方米內，限價年漲幅同上。要有專門的機構和法規保證經濟適用房購買者符合購買條件，加強銷售和流通環節監管，禁止其進入二手市場，只允許由政府折價回購，且購買人不得出租。

措施五:高檔住宅、隨行就市、控制總量

臨江、臨湖，以及其他風景地段可作為商品房給予一定的土地供應計劃，其規劃建筑面積數量不超過總供應量的1%，但不得在各級風景區內規劃建設商品房。該類房源為單獨類別項目，不可與其他類別住宅混雜在同一個項目里報批、報建。其地價、房價可隨行就市，不予限制。銀行禁止為此類房購買做按揭，購置稅為房價的20%～50%。

措施六:城市要發展需要房地產行業的健康發展

人民生活的改善不僅是居住條件的改善，一個城市的發展也不僅是房地產行業的發展。作為政府的主要職能就是搞好綜合規劃，做好經濟發展、環境保護、人口增長、資源利用的綜合平衡。并在此基礎上針對問題突出行業制定好游戲規則，并切實把好執行關。以“有形的手”借力“無形的手”來引導任何一個行業朝著滿足人們日益增長的物質文化生活需要的方向健康發展。

房地產問題牽扯面廣、影響深遠，但只要政府首先端正態度、擔負起自身的責任，制定的措施切中要害，執行中不打折扣，中國的房地產是完全有可能、有機會在較短時間內剎住如今的瘋狂。

參考文獻：

[1]武漢房地產門戶～焦點武漢房地產網，http://wh.focus.cn

[2]中國政府網～加強引導和控制促進房地產市場健康和持續發展，http://www.gov.cn/ztzl/fdc