基于投機行為的房地產經濟的虛擬特征分析

[摘要] 本文主要通過對目前發生在我國房地產市場中的投機行為的分析，揭示了我國的房地產經濟越來越呈現出虛擬經濟特征，為進一步深入研究房地產泡沫現象提供一個全新的視角。

[關鍵詞] 房地產投機 虛擬經濟

一、房地產投機與虛擬經濟特征概述

1.房地產投機概述

房地產投機是指投資者以房地產為對象，通過買賣、租賃等手段，以期在短期內通過房地產價格的變化或房地產的交易而牟取暴利的行為。

目前，我國住房消費還屬于奢侈消費。特別是對工薪階層的人們來說，一套住房要花上他們大半生的積蓄。住房價格依地區的不同而不同，特別是經濟發達的地區，如北京、上海、廣州等城市房價均價甚至已經達到每平方米過萬元。這就決定了房地產投機所需的資金是比較龐大的。由于房地產投機的出發點不是用于自身的住房消費，而是通過一定的合法手段如住房的轉售賺取差價進而獲得房地產(住房)收益(超額利潤)。因此，一般投機者持有房地產的期限會比較短。因為他們的目的僅僅是獲得房地產的收益，不是為了滿足自身的住房消費需要。所以他們通常在短期內會選擇合適的時機，待價而沽，將手中持有的房地產轉手，使原有資金增值，為下一輪的投機積累資本。

2.虛擬經濟的主要特征

所謂虛擬經濟，是一種證券化資本的運動，是指資本以脫離實物形式的價值形態，以票據方式持有權益，按照特定的規律獨立運動以獲取價值增值所形成的經濟活動。由于虛擬經濟運動是以各種形式的金融產品為載體或介質、以金融機構為依托、以各類市場（包括貨幣市場、資本市場和外匯市場）為通道的，因此虛擬經濟理論認為它是金融產品所有物的權益交易活動、各種金融市場及其制度、各種類型的金融機構等構成的。虛擬經濟與實體經濟相比有明顯不同的特征，如特殊的定價方式、高風險性與決策的非理性等等。

(1)特殊的定價方式——高虛擬性。虛擬經濟的載體——股票、債券及其衍生物就其最基本的意義來說僅僅是一種債權和產權關系的契約，當這些契約被資本化即在證券二級市場買賣的時候，這些本來是契約關系的憑證就獲得了財富代表的性質。它們毫無使用價值的本質被掩蓋了，只有遇到金融危機或信用緊縮導致財富大幅度縮水的時候，人們才明顯感到它們的虛擬性質。這種性質造成了虛擬資產特殊的定價方式。

(2)高風險性與決策的非理性。影響虛擬資本價格的因素眾多，而這些因素毫無規律可循且無法預測。隨著金融創新的出現，虛擬經濟的交易規模和交易品種不斷擴大，使虛擬經濟的存在和發展變得更加復雜和難以駕馭，房地產預期因素也極其復雜，而一旦預期未能實現時，就將產生價格的非理性大幅波動，使其風險性增大。

二、基于投機行為的房地產虛擬特征分析

有人認為，構成房地產的住宅樓、辦公樓等是看得見摸得著的，那么它們不應屬于“虛擬經濟”范疇。他們認為，只有股票、債券等，才屬于虛擬經濟。這種認識的錯誤在于，他們簡單地將“虛擬經濟”與金融部門劃等號，似乎只有金融部門的活動才是虛擬經濟活動。事實上，在現代經濟中，房地產區別于其他商品和資產，既是一種實物資產，同時也具有虛擬資產的特征。隨著投機行為數量增加，房地產市場會出現一些特征，如房屋的空置率上升、合約違約率上升、開發商開工量上升、市場交易量上升等。這些都表現出了在價格上漲時期的房地產市場已經出現一種明顯的虛擬經濟特征。

1.在投機情況下，房地產價格越來越向同一方向持續發展，并且發展速度不斷加快

有價證券、期貨、期權等虛擬資本是一種債權和產權關系的載體，它們的出現，可以使實物的所有權和經營權分離，并且在證券交易市場上給人們帶來高額的利潤。房地產的交易可以脫離實物資產的轉移而表現為權屬證書的轉移，而房地產權屬證書本身并沒有價值，但它依托房地產交易市場的循環運動使得不經過實體經濟的循環就可以取得盈利，在滿足使用的同時，還具有獨特的投資價值，可以獲得財富的保值和增值，由于可以實現使用權與所有權的分離，所有者還可以通過對房屋的出租和經營獲得收益。在房地產價格上漲過程中，特別是在泡沫發展過程中，越來越多的人會把房地產作為一種投資性資產看待。人們的購買行為是出于對未來價格上漲的預期，更多的投資者開始參與到房地產的購買中。這些房屋開始被空置下來，既不用來出租也不用來居住，只是等待在一個更高的價格時出售。在這種情況下，房地產市場的投機行為體現出了虛擬經濟的一個最重要的表征，即價格向同一方向持續發展，并且發展速度不斷加快。投機行為成為一個普遍現象，并有多種的表現形式。投機行為存在的一個最基本的前提或基礎就是存在預期房地產價格向同一方向持續發展，并且變動速度高于信貸利率。從我國部分地區的房地產市場來看，2003年～2007年初，市場表現出明顯的投機行為增多的特征，2000年～2OO2年上海房地產價格穩步上升，并和均衡價格的發展基本一致。但在價格持續的上升中，人們開始預期價格會進一步上升。市場投機行為開始出現，價格迅速攀升。可以認為2003年以后市場價格是由投機行為主導的。真正居住需求者產生了市場恐慌，惟恐價格進一步上升，把購房的時間提前；改善居住者同樣把購買行動提前，并在可能的情況下把舊房銷售的時間推遲；開發商則出現了虛假銷售現象；此時市場純投機者的數量也迅速增加。這樣市場的供需關系開始明顯不均衡，而市場價格在預期與投機行為的雙重作用下節節上升。

2.房地產投機中的羊群效應與正反饋交易現象

“羊群效應”是指由于受其他投資者采取某種投資策略的影響而采取相同的投資策略，因而發生極端反應的一種市場行為。一般說來，羊群效應是指投資者在“群體壓力”等情緒影響下采取的非理性行為。

在不確定性與模糊性存在的環境中，人們通常表現出一些群體行為，如社會比較(social comparison)，暗示(suggestibility)和羊群行為(herd behavior)等。社會比較理論認為在不存在客觀標準時，人們通常會將其決策同其他人的決策進行對比，然后決定取舍。投資者的從眾心理或群體行為常常弱化了信息和市場之間的聯系，從而影響資本品的價格。投資者具有從眾心理(羊群行為)在早期的經濟理論就有論述。凱恩斯認為長期投資者不愿根據自己擁有的信息和觀點進行投資，其原因是怕被認為是輕率的和不符合常規的。羊群行為是一種模仿行為，常常是自發形成并表現為非理性的特征，它導致了意見和行動的傳染(contagion)。在羊群行為條件下，投機泡沫可以解釋為交易者之間互相傳染，從而使結算價格偏離基本價值，回報越高，投資者越愿意跟風，由于人們跟風不是對個人獲得信息所做出的反應，因而這種現象放大了價格的震蕩。

正反饋(positive feedback)交易理論是典型啟發的一種特殊情況，該理論認為，最初價格的上漲導致更高價格的上揚，或最初價格的下跌導致更低價格的下降，即通常所說的追漲殺跌。因為通過投資者需求的增加，最初價格上漲的結果又反饋到了更高的價格中，第二輪的價格上漲又反饋到第三輪，然后反饋到第四輪，以此類推，因此，信息對資產價格的初始影響被放大。Shiller認為，投機泡沫的正反饋理論是指在市場價格巨幅上升時，它在投資者之間創造大量的成功神話，這些神話吸引潛在的投資者，他們天真地認為同樣的成功會降臨到他們頭上。反饋理論的一個普遍觀點是建立在適應性預期基礎上的，這種觀點認為發生反饋是由于過去的價格上漲產生了對價格進一步上漲的預期。反饋理論的另一種觀點認為，發生反饋是由于過去的價格上漲使投資者信心增加，通常認為這種反饋主要是對價格持續上漲模式的反應，而不是對價格突然上漲的反應。

房地產市場的虛擬特性決定了市場中存在羊群效應和正反饋效應。房地產具有區域性特征，供給很難在大范圍內調劑，但是價格卻可以傳導。一個地區的價格攀升，另一個地區的投資者就會認為本地區的房地產價格上升也是一種必然態勢。此外，房產總量有限，人們認定房地產是一種穩妥的投資品，“有價有市”。房地產市場信息不完備，絕大部分投資者缺乏專業判斷，只能盲目跟風，房地產的火熱態勢也助推了羊群效應和正反饋效應，人們根據適應性預期預測房價的未來走勢，非理性的判斷導致缺乏理性的購買行為或投機行為。

3.買賣雙方信息的不對等是房地產投機所表現出來的另一個虛擬經濟證據

在房地產市場中買者和賣者同時存在，交易者簽訂買賣合同的時間存在間隔，為房地產價格投機創造了機會。擁有房產的投資者預期房價很快將上升，他會以目前的市場價格購入一定量的房產，然后再將其原有的房產以上漲后的價格售出，從而獲得資產收益。在這期間如果判斷錯誤，他將蒙受損失。投資者之所以會采取這種投機方式，主要是因為他預期市場上擁有充足的需求。然而，在正反饋效應下投資者都采取這種投機方式，就會造成房地產市場上只存在買者，缺少賣者，從而在宏觀水平上打破供求均衡。在這種條件下追求利潤最大化的投資者為獲得資本收益就會抬高價格，最終形成房地產價格投機。

目前，我國沿海發達地區的居民收入普遍偏高，而內陸地區的經濟相對落后。這使得沿海發達地區的可支配收入明顯高于內陸地區的居民。由于房地產價格受經濟發展水平影響，具有明顯的區域性，內陸地區的房價相對于沿海發達地區的房價偏低，這也給房地產投機者提供了有利的機會。比如，溫州炒房團的投機者往往一次性購買數套住房，有的甚至達到幾十套(以單元的形式購買)。可見，在經濟承受力范圍內，房地產投機者往往傾向于搶購多套房地產。如市場中的交易者對高檔房地產過分偏好，會打破市場供求均衡，使該檔次的房地產價格持續上升。由于高檔房地產一般都具有好的區位特征，地價會隨著人文環境和自然環境的變化逐漸上升。這些都將為購房者帶來資本繼續增值的樂觀預期，使交易者大量投資于高檔房地產，又會進一步推動房地產價格上漲，形成價格泡沫。高檔房地產價格上升又不是孤立的，它會帶動普通商品房價格的攀升，從而導致投機行為充斥于整個房地產市場。

三、結論

房地產在我國目前雖然還是奢侈品，但它對于居民的安家置業來說又是必不可少的。因此，房地產投機市場是名副其實的“有價有市”的市場，這為高收益的房地產投機提供了可靠的來源；另一方面房地產投機的直接目的就是賺取超額利潤，以期獲得高收益的價差。這又為高收益的房地產投機提供了永續的內在動力。兩種內外因素的存在，使得高收益的房地產投機具有巨大的吸引力。

雖然，從經濟學講適量的投機活動是必要的，如果沒有房地產的投機市場，所有的房子統統都在使用中，就會影響房地產市場的靈活性。房地產投機市場還能預示房地產價格的走向，引導資源更合理的配置。然而，過度投機是有害的，不僅浪費資源而且形成虛假的價格，誤導市場。在理想狀態下，投機市場由少數投機專家組成，他們有能力估計將來的價格走向。價格是由他們的引導作用決定的。但是市場上往往有許多普通人，為了投機賺錢，盲目地參與投機，結果價格不是由投機專家決定，而是由大規模的普通投機者形成。這時候的價格完全脫離供應和需求的關系，變成了大眾心理的指標。這種情況下，將進一步使房地產經濟虛擬化，從而進一步導致泡沫經濟的產生。對此，目前許多專家、學者及政府管理部門都已經深刻地體會到了這一危害，紛紛擺脫了實體經濟的束縛，通過對虛擬經濟的研究來尋找克服房地產投機的辦法。

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