商品房限價的思考

[摘要] 我國目前的房價狀況是違背經濟規律的，地方政府在調控房價的過程中，對公開成本、實施限價采用了截然相悖的做法，本文對此問題進行了分析，并對其他的房市調控措施進行了論述。

[關鍵詞] 商品房價格 限價 調控方法

繼福州市政府2005年率先公布商品房成本之后，江蘇、浙江等地也曾紛紛醞釀出臺相應政策，如江蘇要求各地建立商品房社會成本監審制度，希望降低過高的房價水平。

2006年江蘇省和關東省對應否公開商品房成本、實施限價給出了不同的答案。江蘇鹽城市物價局出臺《現行商品房價格政策要點》，要求開發商公布新建商品住宅價格成本清單。《要點》對商品房定價制定了９條規定，明確要求開發商提供“房價成本清單”，“價格部門依據有資質成本認證機構確認的合理成本，核定普通住宅商品房基準銷售價格。”“住宅商品房實行價費結算清單制度。商品房銷售企業在交付商品房鑰匙前，應在商品房價費結算清單中填寫向購房者收取的房價款、閣樓款、車庫款和一切費用（包括未進入房價的代收代辦費用）。”而廣東省“兩會”期間，廣東省人大代表朱列玉建議通過開發商公開房屋成本價、有關政府部門出臺購房指導價和最高限價的方式來控制地產行業的暴利行為。建議政府要求開發商在申領預售許可證時，向房管局申報房屋成本價，成本價通過行政單位審核審批后才能發放預售許可證，否則房屋不得交易。房屋的成本價向全社會公開。對于這三條建議，廣東省建設廳全部給出了否定的答復，原因是政府對市場定價過分干預，容易對市場經濟規律造成破壞。

地方政府對商品房限價持截然相反的態度，使人們產生了困惑：政府應不應該對商品房限價？

一、目前商品房價格背離了供求關系規律，政府應該對其實行限價

目前的房價其實是反市場規律的。在房價瘋狂上漲的同時，居民的購房意愿卻在接連下降，房屋空置率也在不斷上升，以北京為例，2005年北京商品住房預售價格漲幅為19.2%，而商品住宅累計空置面積達到了1374.2萬平方米，全年上升了31.6%。 這就意味著，房價上漲并非是實際需求導致的。造成房價飛漲的主要原因如下：投資和投機性購房需求增長過快，一些機構和個人用大量銀行貸款及私募資金進行短期炒作，使得房價越來越背離其實際價值和普通百姓的實際承受能力；房地產市場中存在多家開發企業在一定區域內聯手控制房價和開發企業、中介機構等通過制造虛假信息哄抬房價的行為；房地產成本信息和市場供求信息不公開，購房者在購房時無法做出相對理性的判斷。

房價背離了實際價值和市場供求關系規律，不斷飛漲，已經影響了廣大市民的購房信心，一定程度上造成了購房恐慌。因為房屋屬于生活必需品和需要耗費土地的稀缺商品，其供求關系處理的好壞關系到國計民生，目前我國房地產市場的狀況不僅不利于經濟的平穩較快增長，還會影響經濟秩序甚至社會秩序的穩定。在這種情況下，政府有必要對房地產市場進行調控和管理，實行限價。

二、政府對房市實施的其他調控措施

1.限制土地和房屋的短期交易行為，打擊房地產投機

(1)依法制止“炒地”。加大對閑置土地的清理力度，切實制止囤積土地行為，對超過出讓合同約定的動工開發日期滿1年未動工開發的，征收土地閑置費；滿2年未動工開發的，無償收回土地使用權。規范土地出讓公告和合同的內容，加強房地產開發用地供后監管，對違反土地出讓合同約定或有關規定的，依法追究違約違規責任。

(2)嚴禁轉讓“期房”。在預售商品房竣工交付、預購人取得房屋所有權證之前，禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓，房地產主管部門不得為其辦理轉讓等手續。

(3)年內賣房征營業稅。自2005年6月1日起，對個人購買住房不足2年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅;個人購買普通住房超過2年(含2年)轉手交易的，銷售時免征營業稅;對個人購買非普通住房超過2年(含2年)轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅。

2.制定住房建設規劃，對新建住房結構提出具體比例要求

目前，房地產公司修建的大戶型、高價位的商品房比例較高，超出了市場需求，導致了部分房屋閑置，而普通消費者又因買不起房而無房可住。為了解決此矛盾，各級政府紛紛制定住房建設規劃，對新建住房結構提出具體比例要求。如南昌市政府在限價出讓兩宗土地的使用權時，明確提出套型建筑面積90平方米以下住宅面積占開發住宅總建筑面積的比重須為50%以上和70%以上。

3.保障低收入者住房需求

(1)加強政策住房。加強經濟適用住房建設，嚴格實行政府指導價，控制套型面積和銷售對象，切實降低開發建設成本，建設單位利潤要控制在3%以內，保證低收入者買得起房。

(2)完善城鎮廉租房制度。將城鎮的租房價格限制在較低水平，使暫時沒有購房能力的人們可以租得起房，以維持最低的生存住房需要。

4.嚴格中介機構市場準入、依法嚴肅查處違法違規銷售行為

嚴格房地產開發企業和中介機構的市場準入制度。對虛構買賣合同，囤積房源;發布不實價格和銷售進度信息，惡意哄抬房價，誘騙消費者爭購;以及不履行開工時間、竣工時間、銷售價格(位)和套型面積控制性項目建設要求的，當地房地產主管部門要將以上行為記入房地產企業信用檔案，公開予以曝光。對一些情節嚴重、性質惡劣的，建設部會同有關部門要及時依法從嚴處罰，并向社會公布，必要時要追究當事人的民事、行政甚至刑事責任。

三、結論

我國目前的房價狀況是違背經濟規律的，給居民購房造成了極大的困繞和恐慌，政府應該采取包括限價在內的多種措施，對其進行調控和管理。