解讀中國(guó)住房體制的“新政”

目前，地價(jià)、房?jī)r(jià)瘋漲的熱潮已經(jīng)從一線城市推進(jìn)到二三線城市，一線城市仍在漲，二線城市緊追不放，爭(zhēng)創(chuàng)“地王”現(xiàn)象助推全國(guó)房?jī)r(jià)猛漲。爭(zhēng)創(chuàng)“地王”使得土地價(jià)格嚴(yán)重背離市場(chǎng)，有一種解釋是一些開(kāi)發(fā)商通過(guò)大量?jī)?chǔ)備土地來(lái)對(duì)抗調(diào)控。土地出讓中“價(jià)高者得”的方式必須修正。如今，房?jī)r(jià)成了各地城市身份和地位的重要參數(shù)。眼下，二線城市緊追一線城市，房?jī)r(jià)越高賣(mài)得越火，越來(lái)越多的市民買(mǎi)不起房，住不起房。

國(guó)家發(fā)改委主任馬凱表示，為了經(jīng)濟(jì)發(fā)展成果更多體現(xiàn)到改善民生上來(lái)，我國(guó)下半年將著力解決住房、就業(yè)、物價(jià)等突出的民生問(wèn)題。馬凱指出，將強(qiáng)化地方政府在穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障中的責(zé)任，提高住房用地在建設(shè)用地中的比例，提高中低價(jià)位、中小套型普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房在住房供應(yīng)中的比例，加快建立健全廉租住房制度，提高土地出讓凈收益用于廉租房建設(shè)的比例。同時(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管。

“房改新政”的出臺(tái)

十年一次、萬(wàn)眾期待的全國(guó)城市住房工作會(huì)議于2007年8月24日至25日在北京召開(kāi)。會(huì)議以落實(shí)8月13日新鮮出臺(tái)的《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》以及此前出臺(tái)的“國(guó)八條”及“國(guó)六條”中住房保障措施為主要議題，決定要積極采取措施，加強(qiáng)廉租房建設(shè)，解決好城市低收入家庭住房困難。

這一會(huì)議議題被外界稱為“中國(guó)住房體制第三次變革”，或簡(jiǎn)稱為“房改新政”。“新政”的最大亮點(diǎn)有兩個(gè)，一是中國(guó)的“保障性住房”或“保障房”被提到了前所未有的高度，目前“重市場(chǎng)輕保障”的住房模式有望得到根本性轉(zhuǎn)變；二是對(duì)于商品房的漲價(jià)問(wèn)題，政府將采取不同的調(diào)控思路和方式。

會(huì)議要求，積極采取措施，加強(qiáng)廉租住房制度建設(shè)，解決好城市低收入家庭住房困難。會(huì)議重申，城市新開(kāi)工住房建設(shè)中，套型在90平方米以下的住房面積必須達(dá)到70％以上，廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、中小套型普通商品住房供應(yīng)量不得低于70％。其核心是把解決城市低收入家庭住房困難作為住房建設(shè)和住房制度改革的重要內(nèi)容，加快建設(shè)健全以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。為確保落到實(shí)處，要做到五個(gè)落實(shí)：一是各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)政策、優(yōu)惠政策要落實(shí)。二是建設(shè)用地要落實(shí)。對(duì)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用住房要在土地供應(yīng)計(jì)劃中單列，對(duì)中低價(jià)位、中小套型普通住房的用地必須要達(dá)到70％以上。三是資金要落實(shí)。四是要有相應(yīng)的管理機(jī)構(gòu)和實(shí)施主體。五是計(jì)劃要落實(shí)。

過(guò)去的廉租房制度已推行了好多年，主要對(duì)象是住房困難的低保家庭。這次文件的調(diào)整，就是要覆蓋到低收入家庭群體。原來(lái)的經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)對(duì)象主要是中低收入家庭，這次更加明確，經(jīng)濟(jì)適用房解決的對(duì)象主要就是低收入家庭，而且明確規(guī)定，5年內(nèi)不能上市，如果有特殊情況要上市，政府要回購(gòu)。

房?jī)r(jià)調(diào)控之問(wèn)責(zé)

我國(guó)政府一直在醞釀相關(guān)保障性住房政策，早在1998年。國(guó)務(wù)院下發(fā)的綱領(lǐng)性文件中就指出，“建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系”。當(dāng)時(shí)規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房能夠覆蓋的群體約占到城市人口的60％－70％。十年過(guò)去了，結(jié)果是只有5％的人享受到了經(jīng)濟(jì)適用房的政策。在執(zhí)行的過(guò)程中，商品住房成為主體，而沒(méi)有享受到經(jīng)濟(jì)適用房政策的那65％中低收入者到哪里去解決自己的住房問(wèn)題呢?他們只有把目光投向商品房市場(chǎng)。而正是大量中低收入者的加入，形成了商品房市場(chǎng)中的剛性需求，導(dǎo)致商品房?jī)r(jià)格快速上漲。只有低收入者的住房供應(yīng)量上來(lái)了，通過(guò)經(jīng)濟(jì)適用房或者廉租房解決了他們的住房問(wèn)題，將原來(lái)擠到商品房市場(chǎng)中的低收入者剛性需求分流出來(lái)，而中等收入者住房問(wèn)題則可以通過(guò)“雙限”房政策得到解決，其余的人進(jìn)入商品房市場(chǎng)。以前，宏觀調(diào)控走的是自上而下的調(diào)節(jié)路線，先從市場(chǎng)化程度相對(duì)高的商品房市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)節(jié)，結(jié)果是越調(diào)越亂，房?jī)r(jià)越調(diào)越高。而這次改革走的卻是自下而上的路子，將各種購(gòu)買(mǎi)人群歸置到屬于自己的購(gòu)買(mǎi)空間里邊行操作。

事實(shí)上，去年以來(lái)，各地尤其是大中城市的房?jī)r(jià)還是一路飛漲。不僅有的地方商品住房的價(jià)格出現(xiàn)一年翻番的“奇特景象”，而且房?jī)r(jià)暴漲的勢(shì)頭在全國(guó)已呈遍地開(kāi)花之勢(shì)。有的開(kāi)發(fā)商甚至公開(kāi)口出狂言：每調(diào)控一次，房?jī)r(jià)就漲一次。面對(duì)如此“宣戰(zhàn)”，政府不能不再應(yīng)戰(zhàn)。所以國(guó)務(wù)院對(duì)各級(jí)政府在住房上提出了“三負(fù)責(zé)”的“責(zé)任狀”，即“省級(jí)政府對(duì)轄區(qū)內(nèi)住房保障、住房供應(yīng)和房?jī)r(jià)穩(wěn)定工作負(fù)總責(zé)，市縣政府是責(zé)任主體”。把“房?jī)r(jià)穩(wěn)定”和住房供應(yīng)及住房保障連在一起，作為對(duì)“責(zé)任主體”的地方政府進(jìn)行住房行政考核的三大內(nèi)容，表明中央高層對(duì)地方政府在抑制房?jī)r(jià)上的“無(wú)能為力”，已經(jīng)感到難以容忍。這也表明政府在房?jī)r(jià)問(wèn)題上有實(shí)實(shí)在在的行政作為，來(lái)維護(hù)人民群眾的最大利益。