價值評估行業的歷史回顧

[摘 要] 本文回顧了國內外價值評估行業的發展歷程，對行業內兩個體系之間的差異與兼容性進行了分析，并對目前價值評估所運用的理論與方法進行了綜述。

價值評估是對財產權利在某一特定時點的價值進行評估計算的一項活動。目前在世界上，已經形成了一個價值評估行業。

一、價值評估行業的發展史

從國際范圍來看，價值評估行業大致經過了經驗評估、科學評估和現代綜合評估三個階段，可分為以不動產價值評估為主和包括企業價值評估與無形資產評估的綜合評估兩大體系。

1、價值評估行業發展的三個階段

經驗評估階段（十八世紀末之前）：

這一行業當初是緣于對稀貴物品的詢價，如珠寶、首飾、毛皮、古玩等。當交易雙方對價格難以形成一致意見時，請一位具備相關經驗的第三者參與議價以促使交易成交。在當時的議價中，并未形成完整的價值評估方法和價值評估理論，具備交易實物價值相關經驗者主要是憑借自身的經驗對交易的實物，作出價值判斷。價值評估行業的發展與經濟發展速度和商品交易的繁榮程度緊密相關，由于在十八世紀七十年代的第二次產業革命之前，商品經濟的發展速度還較緩慢，因此，價值評估行業基本上一直處于經驗評估階段。1792年，英國測量師協會(后改名為英國皇家特許測量師協會，RICS) 成立，可以認為標志著這一階段的結束。

科學評估階段（1792年——二十世紀六十年代初）：

第二次產業革命之后，隨著全球經濟的快速增長，價值評估行業得到了長足的發展。該階段的價值評估已不再是僅憑經驗進行評估，而是形成了三種科學的評估方法：成本法、市場法和收益法。在該階段的中后期，業內開始應用抽樣統計的方法來確定財產最可能的銷售價格。英國是價值評估行業先行的國家。英國皇家特許測量師協會目前在世界上仍保持著對這一行業最大的影響力。其他國家如新西蘭、德國、美國、日本、韓國等也分別在二十世紀二十年代以后，應用這些科學的評估方法，并建立起不動產評估制度。

綜合發展階段（二十世紀六十年代初至今）：

隨著金融經濟、信息經濟、知識經濟和經濟全球化的到來，價值評估行業得到了前所未有的高速發展，評估方法上也呈現出對新方法與新技術研究的高潮。

在這一階段，行業中傳統的價值評估領域——不動產評估得到擴充。美國首先提出了企業價值評估理念。美國價值評估行業約有100多年的歷史，雖不及英國悠久但發展相當迅速，并對國際評估行業產生了深遠影響。在19世紀60年代，具有不動產特色的ASA(美國評估師協會)就認識到綜合化發展對評估行業和評估理論的重要性，增設了機器設備、動產、企業價值評估等眾多分會，開展相應的理論研究。雖然此舉在當時遭到了廣泛的嘲笑，但最終使美國評估師協會成為世界范圍內享有盛譽的協會。

2、價值評估行業的兩個體系

在這兩個體系中的一個是以英國為代表的以不動產價值評估為核心的體系。在該體系中，價值評估與會計之間存在著密切的聯系和合作。屬于這一體系的有歐盟與英聯邦國家。另一個是以美國為代表的關注不動產、企業、無形資產與各類動產評估的綜合性體系。屬于這一體系的有北美州與菲律賓等國家。這兩種體系除重視提供評估價值的價值服務之外，也都非常重視價值評估行業的咨詢服務業務。

隨著知識經濟的發展，企業價值中的無形資產價值所占比例越來越高。企業的真實價值不再僅僅是由包括用于生產、服務的設備在內的不動產的價值所能概括。同時，世界各國大量的企業并購、企業股權轉讓交易，使美國這一綜合性行業體系的影響日益為人們所認知。這兩個體系的具體差異見表1：

01

由于兩個評估體系的應用價值基準存在著差異，因此在評估假設、評估思路上也存在著差異。

從世界范圍看，雖然目前隨著知識經濟的發展，企業整體價值評估與無形資產評估越來越受到業內的重視，但由于價值評估行業最初產生于不動產評估，不動產又是業內最主要的服務內容，因此，整個行業的不動產評估色彩還比較厚重，如國際評估準則還是以不動產評估為核心的評估準則。

2006年2月，國際評估準則委員會（IVSC）與美國價值評估基金會（TAF）就準則趨同的問題在美國華盛頓舉行會議，發表了諒解備忘錄。IVSC與TAF在諒解備忘錄中聲明，在可行的前提下，兩個組織將以最大的努力使兩個評估標準達到充分的兼容。這為英、美兩個價值評估體系的共同進步，提供了一個良好的背景。隨著企業價值評估行業在社會經濟生活中的地位的日漸提高，公允市場價值在業內的地位也將得到提高。

3、國內價值評估行業的發展歷程

我國的價值評估行業，是在維護國有資產權益，防止國有資產流失的形勢下產生的。

在我國經濟管理歷史上，資產價值的評估作為計劃管理的一個輔助手段，早在50年代新稅則的實施、進行清產核資以及對私營企業生產資料清產定股時，就己經有了雛形。但我國真正科學意義上的價值評估行為產生于80年代末，是隨著中國改革開放，外資進入中國，為避免中方投資多以賬面價值計算造成國有資產嚴重流失的迫切需要而開始的。1989年3月大連鋼鐵廠中外合資時進行的我國第一例價值評估項目，可以認為是我國現代意義的價值評估行業發展的開端。

1991年，國務院91號令《國有資產評估管理辦法》頒布，價值評估工作開始走向規范化、法制化的軌道。自1992年起，我國價值評估業務緊緊跟隨經濟體制改革及經濟增長方式轉變的進程，服務于資產流動重組，銀行抵押貸款、企業產權制度創新、城市拆遷等等多種經濟活動。1993年12月，中國資產評估協會成立。1994年5月，中國土地估價師協會成立。1994年8月中國房地產估價師學會成立。我國價值評估行業開始與國際接軌，提倡行業自律管理。1999年至2000年，財政部等部委對價值評估行業的評估機構進行脫鉤改制工作。價值評估行業繼續向規范化方向邁進。

我國價值評估行業目前呈現如下特點和發展趨勢：①從業務方面來看，價值評估業務不斷增長，種類不斷增加。以資產評估行業為例，其企業股份制改造、中外合資的評估業務量仍呈增長趨勢，但這兩部分業務占總評估業務量的比重下降。企業并購、企業破產、不動產抵押等評估業務增加。為會計報告提供服務的評估、征稅評估等業務正在開拓。②從管理方面來看，目前評估行業仍有較濃厚的行政管理色彩。這其中的一個重要原因是，目前的這些協會除了承擔社團的自律管理職能以外，還承擔著政府行政部門與社團中間這一層次的管理機構的職能（這樣性質的機構實際上在西方是很多的）③行業的立法得到了有關部門的重視。總之，我國的價值評估行業正在力圖與國際接軌。

二、價值評估基礎理論的歷史回顧

在經濟學發展史上，先后提出過各種價值理論，有勞動價值論、效用價值論和均衡價值理論等等。價值評估中的成本法是基于勞動價值論的觀點，收益法就是基于效用價值論的觀點，而市場法是基于均衡價值論的觀點。

經濟學價值理論依歷史發展順序形成的三大價值理論，即古典經濟學價值理論、邊際效用價值理論、新古典供求價值理論都是價值評估的基本理論基礎。

新古典供求價值理論主要研究市場均衡價格的形成，其中有局部均衡論和一般均衡論。其核心都是研究財產供求雙方在市場上相互作用的規律。英國經濟學家馬歇爾(Alfred Marshall)在其《經濟學原理》一書中提出了將特定的商品作為研究對象的局部均衡論。瑞士洛桑學派的法國經濟學家瓦爾拉斯提出了一般均衡論。他以市場的同時均衡來解釋市場競爭價格的決定。局部均衡論和一般均衡論都認為，市場均衡價格是市場的供應量等于需求量時所對應的市場價格。兩者的區別是前者只考慮局部，后者則要考慮整體[23]。價值評估理論主要構建于局部均衡論的框架內。

馬歇爾是現代價值評估理論三種基本評估方法的奠基人。而Irving Fisher（1867-1947）發展了復利理論和最大生產率理論，復利在收益法中得到了應用，而最大生產率理論是今天不動產市場價值評估中“最高最佳用途”原則的基礎[24.25]。

Ratcliff支持采用新古典經濟流派中的市場價值作為價值評估中價值類型的基本概念，認為市場價值分析是行為分析過程，是在不確定條件下的經濟預測。

三、價值評估方法的歷史回顧

依據美國學者Norman G Miller與Sergey Markosyan (2003)的研究，相應于價值評估行業的發展，價值評估方法的發展可劃分為如下四個階段：

①18世紀末至1940年代——三個基本評估方法的研究階段，也是不動產評估開始成為學術研究領域的階段。這一階段的評估方法僅應用了一些簡單的數學計算。這一時代評估方法的研究人員代表有：Richard Ely、Ernest Fisher與Frederick Babcock等。

②1950年代至1960年代中期一一理論提練階段。在這一階段，學者們應用抽樣法和定義法研究最可能銷售價格，以便得到公允市場價值。這一階段相關理論的代表人物有Leon Ellwood與Richard Ratcliff等。

③1960年代中后期至1980年代中期一一新方法與新技術研究階段。這一階段以折現現金流方法在價值評估中的大量應用，以及大量使用電子計算機為特征。這一階段相關理論的代表人物有Paul F. Wendt和James Arnold Graaskamp等。

④1980年代中期一至今一一是以使用電子網絡資源、適時數據的自動評估模型(AVMs)為評估手段和方法的階段。AVMs最初用于抵押貸款和抵押保險，目前還用于稅基評估、非企業價值評估結果的復核、質量控制、組合分析。在商業不動產的稅基評估中，AVMs的應用發展很快[1]。

1、國際價值評估方法綜述

Orion Sub的研究認為，價值評估方法是一種表達該項特定財產在市場中如何表現的經濟模型。一種堅實和健全的評估方法應當是與經濟理論緊密結合的、易駕馭的、與觀察到的市場運營狀況相吻合的良好的測定工具[5]。

Carlos Sorentino通過多維度效用理論研究價值評估的方法，展示了效用理論是如何為多種形式的現金流折現法與凈現值概率的分布提供理論基礎的[6]。而原在金融業中所采用的評估方法(如MM， CAPM， OPM)都已經應用到了價值評估的方法之中了。

Aswath Damodaran教授從投資角度對實物資產與金融資產的各種評估途徑的適用條件、相應的模型及其相互關系進行了較完整的歸納和集成說明[9]。

國外學者將價值評估方法在總體上分為四種基本的評估方法(單項資產評估時為成本法、市場法、收益法，企業價值評估時為資產基礎法、市場法、收益法)。這四種基本評估方法是總的方法，在使用英語的價值評估標準中稱為“Approach”。在總的方法下還有許多派生的具體方法，在使用英語的價值評估標準中稱為“Method”。為區分總方法與具體方法之間的區別， “Approach”可以譯成“途徑”，“Method” 可以譯成“方法”。

也有人（Elli Pagourtzi等(2003)）將價值評估方法劃分為傳統的方法與時新的方法。其認為傳統方法有市場法、成本法、收益法、回歸方程法、利潤法以及承包商法。時新的方法有經驗定價法、空間分析法、模糊邏輯法及ARIMA模型等[4]。但實際上，所有的評估方法都可以歸納到上述四個基本評估途徑中。

期權定價法在項目投資與企業價值評估中得到廣泛的應用。Copeland and Antikarov認為一般的收益法無法對企業與項目未來的不確定性予以恰當的評估，而期權定價法可以解決這一缺憾。而Aswath Damodaran指出期權定價法的應用是受嚴格限制的，僅適用于以新技術為基礎、研發能力強大的企業[10] 。

在價值評估的方法中，以及數理統計、信息論、系統工程等理論成果[3]，都得到了運用。如Kummerow Max、Linne與Mark將統計方法運用于評估中。T.Elliot， Peter將模糊方法運用于價值評估中。此外，不少人對仿真學(Boronico，Jess)、系統動力學(Detweiler，Jone)、圖形分析(Bryan.L.Goddard.T)、神經網絡分析等在價值評估中的應用作了嘗試性的研究[12-16]。

此外，國外很注重各類資產專門評估方法的研究如無形資產評估中有商標、經銷網絡與人力資本評估方法的專門研究；Mary·B·Cain(2001)研究了電力設備的評估模型；Olena Borissiouk與Janos Peli(2002)研究了研發工程的評估問題；Dekker與De Hoog(2000)、William Brent Carrer（2002）建立了知識產權價值的評估模型；K·Tobias Winthe創建了網絡經濟的價值評估模型[17-22]。可謂無所不包。

2、國內價值評估方法研究回顧

國內目前仍處于借鑒國外理論及方法研究的時期。

我國對價值評估理論和方法的最早引進是在1988年2月，由原國家體改委委托中國企業管理協會與美國評值公司在北京聯合舉辦了企業資產評估培訓班。美國評值公司的專家羅納德.格爾根等三人介紹了美國評估行業管理、評估機構的組織形式、國際通用的評估方法等知識。之后，原國家國有資產管理局于1990年、1991年和1994年分別與安達信會計公司、美國評值公司、安永會計公司共同舉辦了多次規模較大的資產評估培訓班。

在“拿來主義”的基礎上，我國的經濟學界也對價值評估理論和方法進行了研究。如吳艷鵬（1991)在其論文中對資產評估與資產計價進行了比較。他指出資產評估在實施方式、行為主體、實施時間及所得結果上與資產計量方面存在著差異，并指出按各種評估目的劃分價值評估標準的局限性。

張訓蘇(1998)在其博士論文中，從不同層次設計了價值評估的指標體系，對各種方法的應用提出了改進意見，還將統計學中的抽樣法應用于價值評估的質量管理。

在價值評估方法的研究中，我國不少學者對價值評估方法的拓展進行了研究。如張協奎、彭岳平、田志華等對不確定性理論（如概率論、模糊數學、灰色理論)的應用進行了研究。武崢，武俊華、王志堅、徐紅等對預測理論(如線形回歸、趨勢外推、平滑預測、理論曲線模型法)的應用進行了研究。陳久梅在無形資產評估方法的研究中，提出在收益法中應用神經網絡法，在市場法中應用主成分分析法，聚類分析法與工神經網絡修正權數。

四、對價值評估行業的未來發展趨勢的預測

我國的價值評估行業將在許多新領域發揮更大的作用，如征稅保險、企業治理、經營決策和風險控制等等。前美國價值評估學會主席Thomas.A.Motta（2003）指出，在新經濟的條件下，價值評估將作為資產市場的診斷工具和合規性的實務工具。價值評估服務的前瞻性，使其將能為市場的持續增長作出貢獻。未來成功的價值評估師將是一個交易信息的權威提供者。

隨著知識經濟的發展，價值評估方法和手段將更趨先進。計算機與網絡的使用，將使價值評估能夠做到動態把握——靜態分析和歸納——對未來進行動態預測。

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（作者單位：南京財經大學會計學院）