基于梯形模糊理論的房地產(chǎn)投資環(huán)境綜合評價

[摘要] 房地產(chǎn)投資企業(yè)要想在激烈的房地產(chǎn)市場競爭中，取得較好的收益，降低投資風險，在投資前期對房地產(chǎn)投資環(huán)境進行合理、科學的綜合評價，選定好的投資環(huán)境，無疑會增加在競爭中獲勝的籌碼。本文在系統(tǒng)分析房地產(chǎn)投資環(huán)境影響因素的基礎上，將投資者、專家、客戶群三者準則有機結合，并結合梯形模糊理論，實現(xiàn)對房地產(chǎn)投資環(huán)境的綜合評價。最后，實例證明了該方法的實用性。

[關鍵詞] 房地產(chǎn)投資環(huán)境 梯形模糊理論 群體準則 綜合評價

從戰(zhàn)略營銷觀念出發(fā)，房地產(chǎn)企業(yè)營銷活動旨在使顧客產(chǎn)生滿意感。投資者可以從房地產(chǎn)的區(qū)域環(huán)境入手，通過市場調查獲取消費者所滿足的環(huán)境組成，此外，再結合專家和投資者的意見，進一步降低風險。基于以上觀念，結合投資環(huán)境評價中定性指標向定量化的處理方法，提出了基于梯形模糊理論房地產(chǎn)投資環(huán)境評價方法。

一、房地產(chǎn)投資環(huán)境評價模型

在投資者、專家、客戶群多準則下對多個房地產(chǎn)投資環(huán)境（以下簡稱投資環(huán)境）進行評價。其中，記專家為;投資決策者為;抽樣調查的客戶為個；投資環(huán)境為;一級評價指標為，對于一級指標有個二級評價指標，記為分別表示專家、決策者、客戶群給出的指標權重值，其中為梯形模糊數(shù)[2]。是由專家給出的數(shù)據(jù)，分別表示一級指標層下指標相對于目標層的權重，二級指標相對于的權重，指標相對于目標層的總權重。專家給出投資環(huán)境關于評價準則的評價值為梯形模糊數(shù)。其中是指標的最低評價值，是最可能區(qū)間，是最高評價值。

1.評價指標的構造和約簡

在系統(tǒng)分析投資環(huán)境評價指標的基礎上將指標分類：一類為企業(yè)指標，一類為客戶指標。所謂客戶指標是指客戶在購買房產(chǎn)時考慮的投資環(huán)境方面的因素；所謂企業(yè)指標是指總的投資環(huán)境評價指標除去客戶指標以外的指標因素。對客戶指標進行約簡，與企業(yè)指標共同構成最后的評價指標體C。在此過程中通過設計合理的客戶調查表得到客戶群的指標權重。

2.指標評價值的規(guī)范化處理

指標類型有效益型、成本型。效益型指標是指標值越大越好的指標，成本型指標是指標值越小越好的指標。為消除不同物理量綱對評價結果的影響，對各數(shù)據(jù)進行規(guī)范化處理，處理方法如下[3]:

若為成本型準則，則作下列變換：

若為效益型準則，則作下列變換：

經(jīng)上述處理，并與1比較取極小值后得到的值為。

3.評價指標合成權重的確定

（1)專家的指標權重

首先構造指標重要性兩兩對比判斷矩陣。通過梯形模糊層次分析法[4]得到專家指標權重，并求其期望，。為方便權重合成，對其進行歸一化處理:，;計算得指標層二中指標對目標層的權重:，并對其按企業(yè)指標和客戶指標分類。

（2)投資者的指標權重

投資者指標權重處理方法與專家指標權重的處理方法類似。得到?jīng)Q策者的指標權重:。

（3)客戶的評價指標權重

對所得到得潛在客戶群的客戶評價指標權重初始值。進行量綱統(tǒng)一化處理:。

（4)指標權重合成

企業(yè)指標權重合成為:

客戶指標權重的合成:

其中，滿足，是評價者的重要性系數(shù)。

最后得總的指標權重:

4.指標的個體評價合成

對于每位專家對投資環(huán)境的模糊評價值為:。

5.指標的群體評價合成

（1)通過IAHP法[5]計算專家組中專家權重，滿足;

（2)指標群體評價合成:。

6.識別排序和評價

本模型采用改進的距離公式[3，6]作為排序依據(jù)。

其中，λ為評價者的風險態(tài)度，我們定義專家的風險態(tài)度為中性，即λ=0.5。計算，然后按照從大到小進行排序，得到投資環(huán)境的排序序列，越大投資環(huán)境越優(yōu)。

二、實例分析

某房地產(chǎn)開發(fā)公司欲對三個投資環(huán)境進行評價，以決定對哪個區(qū)域進行開發(fā)。該公司針對不同的調查對象編制不同的調查表，對5位專家，300名客戶進行調查，結合決策者()的意見，制定出房地產(chǎn)投資環(huán)境指標體系。如表1。

表1 房地產(chǎn)投資環(huán)境評價指標

由于篇幅所限，本文以專家對投資環(huán)境的評價過程為例闡述房地產(chǎn)投資環(huán)境評價的計算過程。

1.初始指標評價值

構造指標評價等級標準，如表2。

表2 指標評價等級標準

在對指標體系進行分類后調查得到專家E1對指標的初始模糊評價值。如表1所示。

4.2權重確定

（1)專家指標權重

采用1～9標度構造指標重要性兩兩對比模糊判斷矩陣，通過梯形模糊層次分析法經(jīng)過處理和計算得到面向目標層的指標權重：=（0.1998，0.1121，0.0560，0.0285，0.0319，0.0584，0.0538，0.0716，0.0852，0.0551，0.0101，0.0300，0.0844，0.0431，0.0113，0.0069，0.0374，0.0244）。

（2)決策者指標權重

決策者指標權重處理方法與專家指標權重的處理方法類似。最后得決策者的指標權重為=（0.1230，0.1260，0.0606，0.0258，0.0375，0.0632，0.0584，0.0843，0.0950，0.0624，0.0389，0.0306，0.0751，0.0426，0.0125，0.0066，0.0342，0.0233）。

（3)客戶評價指標權重

通過設計合理的客戶調查表得到客戶群的指標權重。并對其進行量綱統(tǒng)一化處理得到=(0.1779，0.0790，0.0523，0.0720，0.0349，0.0354，0.0282，0.0606，0.1020，0.0576，0.0905，0.0069）。

（4)指標權重合成

根據(jù)評價者的重要性，取，權重合成為=（0.1724，0.1097，0.0566，0.0364，0.0342，0.0552，0.0546，0.0733，0.0925，0.0573，0.0187，0.0302，0.0763，0.0545，0.0108，0.0068，0.0364，0.0241）

3.指標的個體評價合成

通過3.4中的公式得到專家E1對投資環(huán)境A1的綜合模糊評價值。=(0.8729，0.9050，0.9355，0.9676）。

4.相似處理

其他投資環(huán)境的處理過程與A1類似，計算得所有投資環(huán)境的模糊評價值:=(0.7867，0.8172，0.8601，0.8921），=(0.8189，0.8442，0.8772，0.9116），=（0.9075，0.9345，0.9646，0.9729），=（0.8582，0.8881，0.9214，0.9550）；=(0.8603，0.8818，0.9173，0.9470），=(0.8756，0.9101，0.9371，0.9682），=（0.8467，0.8716，0.8903，0.9227），=(0.8487，0.8726，0.9012，0.9396），=（0.8751，0.9175，0.9343，0.9743）;=(0.8674，0.9197，0.9503，0.9806），=（0.8591，0.8736，0.9297，0.9474），=（0.8971，0.9361，0.9615，0.9817），=（0.8453，0.8872，0.9207，0.9618），=（0.8418，0.8799，0.9089，0.9335）。

5.專家權系數(shù)的確定

通過IAHP法計算專家組中專家權重=(0.2387，0.0719，0.1600，0.3561，0.1733)。

6.群體評價模糊數(shù)的確定

通過專家權重合成得房地產(chǎn)投資環(huán)境群體評價模糊數(shù)，評價結果見表3。

表3 投資環(huán)境群體評價模糊數(shù)

7.識別排序和評價

計算。，。排序得。通過分析可以看到：投資環(huán)境從優(yōu)到劣依次為投資環(huán)境3，投資環(huán)境1，投資環(huán)境2。

三、結論

本文建立了模糊群體準則的評價模型對房地產(chǎn)投資環(huán)境進行評價；在對投資環(huán)境影響因素進行分析、分類的基礎上，采用梯形模糊數(shù)學理論實現(xiàn)了定性分析向定量分析的模糊轉化。同時，將投資者、專家、客戶群三者準則結合，增加了房地產(chǎn)投資環(huán)境評價結果的可信度。最后給出了可靠度較大的綜合評價結果。實例證明該方法對于解決房地產(chǎn)投資環(huán)境評價問題是科學有效的。

參考文獻：

[1]劉正山:房地產(chǎn)投資分析[M].大連:東北財經(jīng)大學出版社，2000

[2]李登封:模糊多目標多人決策與對策[M].北京:國防工業(yè)出版社，2003，20-57

注：本文中所涉及到的圖表、注解、公式等內(nèi)容請以PDF格式閱讀原文。