物業(yè)糾紛

低層住戶該不該繳納電梯費(fèi)?

北京城市改造，老房子被拆遷，老曹用拆遷款在南城某小區(qū)一次性購(gòu)買(mǎi)了一套公寓。由于在四合院里住了幾十年，他這次特意在25層高的樓房中挑選了底層。

開(kāi)發(fā)商交了房屋之后，老曹被通知去繳納物業(yè)費(fèi)。到了物業(yè)辦公室，物業(yè)工作人員拿出前期物業(yè)合同請(qǐng)老曹簽字。并在簽字后，要求老曹支付全年的物業(yè)費(fèi)3800元。老曹問(wèn)：“這物業(yè)費(fèi)都包括什么呀?”物業(yè)人員解釋道：“垃圾清理、保安、電梯運(yùn)營(yíng)……”

老曹奇怪了：“我住在一層，這電梯和我壓根兒沾不上邊兒，怎么還要收我的費(fèi)呢?你這不是亂收費(fèi)嗎?”物業(yè)人員答道：“我們的合同里面就是這樣約定的。小區(qū)里所有人都一樣。再說(shuō)了，物業(yè)費(fèi)是物價(jià)局批準(zhǔn)的，怎么能叫亂收費(fèi)呢?”

老曹則認(rèn)為，這項(xiàng)物業(yè)服務(wù)我根本就享受不到，不該繳。為此，雙方各執(zhí)一詞，僵持起來(lái)。

律師說(shuō)法：

隨著高層住宅的增加，電梯成為現(xiàn)代住宅中必不可少的配置內(nèi)容之一。一般電梯正常使用時(shí)間是15年左右，而5-6年時(shí)就需要大修一次，這些維護(hù)和修理費(fèi)用，都是為了保證電梯正常運(yùn)行必不可少的開(kāi)銷(xiāo)。

按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》和各地自行的物業(yè)管理規(guī)定，對(duì)電梯的運(yùn)行管理和維護(hù)是物業(yè)公司應(yīng)盡的義務(wù)之一。高層住宅電梯的運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用，原則上是由業(yè)主使用人共同分擔(dān)的，具體的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)則由業(yè)主使用人和服務(wù)單位通過(guò)協(xié)商來(lái)確定。

我國(guó)2007年10月1日開(kāi)始實(shí)施的《物權(quán)法》明確規(guī)定，業(yè)主對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。建筑區(qū)劃內(nèi)的道路除了屬于城鎮(zhèn)公共道路外的道路均屬于業(yè)主共有，其他公共場(chǎng)所、公共設(shè)施和物業(yè)管理服務(wù)用房、占用業(yè)主共有道路或其他場(chǎng)地用的停車(chē)位等，均屬于業(yè)主共有，全體業(yè)主均享有使用及參與管理的權(quán)利。但是在享有權(quán)利的同時(shí)，全體業(yè)主同時(shí)也要承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)，如妥善使用、支付維修保養(yǎng)費(fèi)用等。《物權(quán)法》第七十二條規(guī)定，業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)；不得放棄權(quán)利不履行義務(wù)。

高層住宅的電梯顯然屬于《物權(quán)法》規(guī)定的“共有部分”內(nèi)容之一，全體業(yè)主均有權(quán)使用并且承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。高層住宅一層住戶作為業(yè)主，屬于共有部分的共同所有人，即應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的維修保養(yǎng)費(fèi)用。

當(dāng)然，老曹提出的疑問(wèn)也不無(wú)道理。鑒于此。有些地方的物業(yè)公司會(huì)加以區(qū)別對(duì)待。作為底層的業(yè)主，到底是否應(yīng)該交電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)，首先要看簽署的業(yè)主公約和物業(yè)管理合同中對(duì)這個(gè)問(wèn)題是否進(jìn)行了具體的約定。假如有了具體的減免約定，那么本著雙方自愿協(xié)商的原則，電梯費(fèi)用的收取標(biāo)準(zhǔn)，以雙方約定為準(zhǔn)。如果沒(méi)有約定，那么根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，底層業(yè)主交電梯費(fèi)也是應(yīng)該的。

小區(qū)的廣告收入該歸誰(shuí)?

江文自從2005年搬到江北某小區(qū)之后，每天都被小區(qū)內(nèi)各種各樣的商業(yè)信息沖得頭昏腦脹，他曾細(xì)細(xì)留意了一下，自從邁入小區(qū)大門(mén)起，就能看見(jiàn)大門(mén)口的宣傳牌內(nèi)，用醒目的字體寫(xiě)著駕校的招生信息；樓道的公告欄里貼著家教、尋租、出售、美容院優(yōu)惠等信息；電梯兩邊是汽車(chē)專賣(mài)和證券公司的廣告，晚飯后在廣場(chǎng)散步，連座椅的靠背上都是某某藥業(yè)的廣告。

由于職業(yè)跟法律相關(guān)，江文比較注意維權(quán)，于是去找物業(yè)，要求物業(yè)公司公布這些廣告收入，給業(yè)主沖抵物業(yè)管理費(fèi)。物業(yè)公司回答得理直氣壯：“這些公共部位不是業(yè)主們購(gòu)房時(shí)候公攤的面積，所以業(yè)主沒(méi)有權(quán)利享受這些收益。”

江文強(qiáng)調(diào)說(shuō)：“電梯可是公攤的，這電梯里的廣告總應(yīng)該是業(yè)主的吧?”

物業(yè)回答：“電梯才多少地方?收入很少，我們都用來(lái)更換小區(qū)里的公共設(shè)施了。”

那么，該小醫(yī)的廣告收入應(yīng)廢歸誰(shuí)呢?

律師說(shuō)法：

在每個(gè)小區(qū)的設(shè)計(jì)規(guī)劃中，都會(huì)有公共部分。而且每位業(yè)主的購(gòu)房合同和產(chǎn)權(quán)證中，都會(huì)注明使用面積和公攤面積的平方米數(shù)，以及公攤部位的說(shuō)明和圖示。

在業(yè)主的產(chǎn)權(quán)范圍與小區(qū)全部范圍之間，還有一部分沒(méi)有列入業(yè)主產(chǎn)權(quán)范圍內(nèi)，但是用于小區(qū)共同使用的面積，就是公共部分。這些公共部分屬于開(kāi)發(fā)商為了建設(shè)該小區(qū)必須設(shè)計(jì)規(guī)劃的內(nèi)容，例如小區(qū)綠地、小區(qū)設(shè)備間、小區(qū)物業(yè)管理用房、小區(qū)地面停車(chē)場(chǎng)等。

隨著小區(qū)的建成與使用，該部分也就移交給了物業(yè)公司，用于為所有業(yè)主服務(wù)。很多時(shí)候，物業(yè)公司會(huì)根據(jù)這些部位沒(méi)有被列入業(yè)主公攤面積的事實(shí)，根據(jù)權(quán)利義務(wù)相符的原則，認(rèn)定小區(qū)業(yè)主對(duì)小區(qū)內(nèi)公共部分沒(méi)有管理的權(quán)利。因此業(yè)主的呼聲，往往隨著這些關(guān)鍵的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題而被迫停止。

但是，2007年10月1日正式實(shí)施的《物權(quán)法》第七十條對(duì)此有了明確的規(guī)定：“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。”依照這個(gè)規(guī)定，在《物權(quán)法》頒布之前，只要沒(méi)有明確產(chǎn)權(quán)人的公共部位，即為全體小區(qū)業(yè)主所擁有。因此，物業(yè)公司不能再以任何借口制止業(yè)主們對(duì)此公共部分進(jìn)行管理。綜上所述，小區(qū)公共場(chǎng)所內(nèi)產(chǎn)生的廣告收入理應(yīng)由全體業(yè)主共享。

因此，業(yè)主們對(duì)于小區(qū)內(nèi)是否懸掛廣告，享有完全的管理權(quán)利，對(duì)于小區(qū)內(nèi)廣告收入也享有完全收益權(quán)利。業(yè)主們應(yīng)該享有的權(quán)利具體體現(xiàn)在以下方面

1.知情權(quán)：小區(qū)內(nèi)的公共部分是否投放廠告，應(yīng)該首先由物業(yè)管理公司公示，然后由全體業(yè)主投票決定或者委托業(yè)主委員會(huì)決定是否允許投放。對(duì)于樓宇電梯廣告的盈利核算狀況，管理公司應(yīng)該定期向業(yè)主公布，款項(xiàng)如何使用也應(yīng)由全體業(yè)主決定。

2.決定權(quán)：針對(duì)廣告收入的款項(xiàng)如何使用，也應(yīng)由全體業(yè)主決定。一般理想的小區(qū)都會(huì)成立業(yè)主委員會(huì)，物業(yè)管理公司如果和廣告公司有合作的話，需經(jīng)全體業(yè)主同意，且所獲的廣告收入要用來(lái)沖抵物業(yè)費(fèi)或更新公共設(shè)備。

裝修押金該不該收?

小林最近買(mǎi)了一套兩居室的樓房，因?yàn)槭敲鞣浚孕×终伊艘粋€(gè)價(jià)錢(qián)比較公道的裝修公司準(zhǔn)備裝修。沒(méi)想到，當(dāng)裝修工人跟著小林進(jìn)入小區(qū)的時(shí)候，門(mén)口的保安卻攔住了他們，說(shuō)他們沒(méi)有進(jìn)門(mén)證，需要辦理臨時(shí)進(jìn)門(mén)證。于是小林去物業(yè)辦公室為裝修工人辦理進(jìn)門(mén)證，卻被物業(yè)公司告知，他還需要交納2000元裝修押金才能允許裝修工人入內(nèi)。

小林疑惑不解，自己裝修，為什么要給物業(yè)交裝修押金?物業(yè)拿出一張裝修管理辦法，說(shuō)為了防止裝修公司亂施工，需要繳納裝修押金，這是規(guī)定。

誰(shuí)來(lái)繳這筆裝修押金?裝修公司回答：“我們可不繳。本來(lái)就已經(jīng)給您優(yōu)惠價(jià)了，再要繳押金，這工程沒(méi)法干了!叫、林一琢磨，干脆自己繳吧。那么這個(gè)押金什么時(shí)候還呢?

物業(yè)回答：“您裝修完工后，我們要驗(yàn)收。撿收合格后就退還給您。”

小林一下子顧慮重重了：萬(wàn)一到時(shí)候物業(yè)隨便找個(gè)借口，沒(méi)收了押金不退給我怎么辦?

律師說(shuō)法：

首先要明確的是，《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》的相關(guān)規(guī)定中，并沒(méi)有裝修押金一項(xiàng)，收取裝修押金并不是進(jìn)行裝修的必要條件。

然而，在現(xiàn)實(shí)生活中，物業(yè)公司為了加強(qiáng)管理，保證住戶裝修時(shí)不破壞房屋主體結(jié)構(gòu)，往往要求住戶在裝修時(shí)向物業(yè)管理公司提出申請(qǐng)，裝修方案經(jīng)物業(yè)管理人員批準(zhǔn)后方可施工，而且還必須與物業(yè)管理公司簽訂裝修管理協(xié)議，明確裝修的內(nèi)容、裝修時(shí)間、垃圾處理方式以及違約責(zé)任的處理等內(nèi)容。為了保證裝修按協(xié)議的要求順利實(shí)施，物業(yè)管理通常對(duì)住戶收取裝修押金，待裝修完成后，物業(yè)管理企業(yè)按裝修方案進(jìn)行驗(yàn)收，如果驗(yàn)收合格，如數(shù)退還押金。

如果物業(yè)公司和裝修公司達(dá)成了一致意見(jiàn)，收取裝修押金是可以的，在扣罰押金時(shí)，物業(yè)公司必須舉證證明其扣除裝修押金的理由，并且該款項(xiàng)需要納入公共維修基金，并明示其用途。其中，物業(yè)公司和裝修公司的約定是最重要的，如果裝修公司不愿意交納押金，物業(yè)公司無(wú)權(quán)強(qiáng)行收取，更不應(yīng)該成為阻止裝修公司進(jìn)行裝修的理由。物業(yè)公司收取裝修押金是針對(duì)裝修公司的，但現(xiàn)實(shí)情況是業(yè)主在買(mǎi)單。那么收取裝修押金的本來(lái)目的和意義就發(fā)生了改變。雖然收取裝修押金是物業(yè)公司為保護(hù)大多數(shù)業(yè)主利益而采取的做法。但這不能以侵犯業(yè)主的利益為基點(diǎn)。

此外，需要明確的是，如果個(gè)別業(yè)主的野蠻裝修行為影響到其他住戶的生活，比如堵塞垃圾通道、擅自改裝水管、嚴(yán)重改變房體結(jié)構(gòu)而造成安全隱患的，根據(jù)國(guó)家建設(shè)部發(fā)的《室內(nèi)裝飾裝修管理規(guī)定》和《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》等有關(guān)規(guī)定。必要時(shí)可由房管、城建部門(mén)出面，以行政處罰的手段解決問(wèn)題。

小區(qū)內(nèi)被盜，損失誰(shuí)來(lái)承擔(dān)?

劉俊去年買(mǎi)房時(shí)，由于注意到某小區(qū)貼出了物業(yè)對(duì)居民人身、財(cái)產(chǎn)負(fù)有安全保障義務(wù)的承諾宣傳單，才放心地購(gòu)買(mǎi)了這里的房子，住了一段時(shí)間之后，果然秩序良好。對(duì)此比較滿意的他還向買(mǎi)房的朋友推薦過(guò)這個(gè)小區(qū)。

沒(méi)想到，今年8月，在周末與朋友聚會(huì)之后，劉俊第二天早上回到家，發(fā)現(xiàn)自家防盜門(mén)和木門(mén)的鎖頭被人撬壞了，整個(gè)門(mén)已損毀變形。進(jìn)屋一看，箱柜、衣物一片狼藉，小劉急忙向110報(bào)了案。

經(jīng)過(guò)核實(shí)認(rèn)定：劉俊家中被盜現(xiàn)金8000元、電腦1臺(tái)、數(shù)碼攝像機(jī)1臺(tái)、金飾1批、紀(jì)念幣2套，共計(jì)損失價(jià)值59560元，案件至今未偵破。

劉俊很生氣，自己每月按時(shí)足額交納物業(yè)管理費(fèi)，把自家財(cái)產(chǎn)交給物業(yè)公司看管，如今小偷破門(mén)而人，物業(yè)公司竟毫無(wú)察覺(jué)，不管怎么說(shuō)都存在管理上的疏忽，應(yīng)賠償自己的全部損失。于是他找到物業(yè)公司協(xié)商賠償事宜，但該公司竟然不予理會(huì)，說(shuō)自己認(rèn)真落實(shí)了保安員職責(zé)制度、交接班制度，對(duì)車(chē)輛的進(jìn)出做好登記，無(wú)奈小偷太厲害，防不勝防。劉俊應(yīng)該找小偷算賬才對(duì)。

那么劉俊是否應(yīng)向物業(yè)公司要求賠償呢?

律師說(shuō)法：

物業(yè)認(rèn)為自己在履行物業(yè)管理服務(wù)合同時(shí)。制定了對(duì)出入小區(qū)的車(chē)輛及人員以登記等方式進(jìn)行適當(dāng)管理的制度，對(duì)小區(qū)內(nèi)住戶的財(cái)產(chǎn)盡到了合理、謹(jǐn)慎的注意義務(wù)。而小區(qū)業(yè)主住宅內(nèi)的物品并不屬于自己的職責(zé)范圍，就不應(yīng)負(fù)有法律上的責(zé)任。

然而，物業(yè)公司在公約、小區(qū)管理規(guī)程等文件中均承諾對(duì)小區(qū)物業(yè)及居民人身、財(cái)產(chǎn)負(fù)有安全保障義務(wù)。安全保障義務(wù)是指經(jīng)營(yíng)者或者其他社會(huì)活動(dòng)組織者承擔(dān)的對(duì)他人的人身、財(cái)產(chǎn)負(fù)有的合理限度內(nèi)的安全保護(hù)義務(wù)。

依據(jù)《人身?yè)p害賠償司法解釋》第六條規(guī)定的安全保障義務(wù)，這種安全保障義務(wù)有三項(xiàng)重要內(nèi)容：(一)從事相關(guān)社會(huì)活動(dòng)的人如疏于安全保障義務(wù)的不作為行為。導(dǎo)致受害人的人身、財(cái)產(chǎn)損害的，其應(yīng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任；(二)如受害人的損害是因第三人的侵權(quán)行為(包含犯罪行為)所致，安全保障義務(wù)人有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)補(bǔ)充賠償責(zé)任。該補(bǔ)償賠償責(zé)任的范圍，與其能夠制止或防止損害的范圍相適應(yīng)；(三)安全保障義務(wù)人在承擔(dān)了相應(yīng)的補(bǔ)償責(zé)任以后，可以向?qū)嵤┣謾?quán)行為的第三人追償。

物業(yè)公司對(duì)業(yè)主提供的是專業(yè)的、規(guī)范的、現(xiàn)代的保安安全服務(wù)。其安全保障注意的程度要比普通的從事社會(huì)活動(dòng)的人、公司或組織要高得多，是一種職業(yè)上的注意義務(wù)，如果其有條件、有能力防范外來(lái)的危害，卻因疏忽大意或過(guò)于自信等原因疏于防范，給業(yè)主造成人身、財(cái)產(chǎn)損害的，應(yīng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任。義務(wù)人未盡到合理限度內(nèi)的安全保障義務(wù)，因而直接或者間接地造成他人人身或者財(cái)產(chǎn)權(quán)益損害。應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

本案中，小劉家中失竊一案的發(fā)生是在小區(qū)內(nèi)，而且作案者撬開(kāi)大門(mén)后，在很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，物業(yè)保安人員巡邏都沒(méi)有發(fā)現(xiàn)服務(wù)范圍內(nèi)業(yè)主家門(mén)口的異常情況。正是由于物業(yè)公司的工作疏漏，才沒(méi)有及時(shí)發(fā)現(xiàn)業(yè)主財(cái)產(chǎn)被盜，因此客觀上存在過(guò)錯(cuò)。應(yīng)當(dāng)在合理限度內(nèi)，承擔(dān)與其過(guò)錯(cuò)程度相當(dāng)?shù)难a(bǔ)充賠償責(zé)任。當(dāng)然，物業(yè)公司在承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任后，有權(quán)在公安機(jī)關(guān)抓獲盜竊者以后向盜竊者進(jìn)行追償。