城市房屋拆遷中私人財產保護的法律現狀及對策

摘要：城市房屋拆遷對實現城市規劃目標，推進城市環境面貌更新，合理利用城市土地資源，改善城市居民生活條件起到了積極作用。但我國城市房屋拆遷中仍然存在許多比較突出的問題，主要表現在拆遷安置法規尚不健全、拆遷補償標準較低等幾個方面，特別應更多關注城市房屋拆遷中私人財產權益的法律保護，完善城市房屋拆遷制度和相關的法律法規建設，以確保城市化建設順利進行和和諧社會的構建。

關鍵詞：房屋拆遷；私人權益；財產保護

中圖分類號：DF523.9文獻標志碼：Ａ文章編號：1673－291Ｘ（2008）06－0112－02

城市房屋拆遷是社會經濟發展過程中的一個必然現象，伴隨著城市建設迅猛發展，拆遷糾紛也越來越多，這些問題不僅嚴重侵害城市居民的合法權益，引發群眾大量上訪，而且影響社會穩定，也造成一些地區和行業的過度投資。近年來不斷出現的拆遷矛盾和拆遷糾紛已經表明，拆遷問題表面上看是一個城建糾紛問題，實際上它已牽涉到法律、政府職能、公眾權利等多個方面，特別是應更多關注城市房屋拆遷中私人財產權益的法律保護，保護被拆遷人的合法權益，完善城市房屋拆遷制度和相關的法律法規建設，以確保城市化建設順利進行和和諧社會的構建。

一、城市房屋拆遷中私人財產權益的法律保護與現狀

憲法修正案規定：“公民的合法私有財產不受侵犯，國家依照法律規定保護公民的私有財產權和繼承權。國家為了社會公共利益的需要，可以依照法律規定對公民的私有財產實行征收或征用并給予補償”。這一條款將對公民財產權利的保護明確列為憲法權利，并確立了公民財產權利不受侵犯的憲法原則。

《城市房屋拆遷管理條例》規定：“拆遷人應當依照本條例，對被拆遷人給予補償。”“拆除違章建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償；拆除未超過批準期限的臨時建筑，應當給予適當補償。”“拆遷補償的方式可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權調換。”這一條款的規定體現了當公民的私有財產受到侵害時，應當享有的待遇和可以選擇的救濟途徑。但因《城市房屋拆遷管理條例》規定的法律制度不健全，法律效力層級太低，僅為行政法規和地方性法規、規章，體系也很不完善，無力承擔起私人財產權法律保護的重任。

《物權法》中唯一涉及房屋拆遷問題的條款是第42條，該條款規定：“為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。”“征收單位、個人的房屋及其他不動產，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。”“任何單位和個人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費等費用。”根據以上法律規定可以看出，如果是基于公共利益的需要，公民私人的房屋及其他不動產可以被依法征收，但是要給予相應的拆遷補償，同時還要保障被征收人的居住條件。與《憲法》和《城市房屋拆遷管理條例》相比，《物權法》更進一步加強了對被拆遷人合法權益的保護。

拆遷補償是城市房屋拆遷中的核心問題，直接關系到被拆遷人的利益，因而也成為拆遷糾紛的焦點。拆遷補償對被拆遷人的財產權保護不夠，主要表現在以下幾個方面：

1.補償范圍過于狹窄。2001年《城市房屋拆遷管理條例》規定我國拆遷補償的范圍包括房屋及其附屬物、房屋收益以及搬遷費用四個部分，卻未提及對被拆遷人的土地使用權的補償，而土地現在升值又很快，在某些地方甚至是房屋建筑面積的數倍。

2.補償價格評估方法存在缺陷。按照2001年《條例》規定，價格評估“根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。具體辦法由省、自治區、直轄市人民政府制定。”有些省份在地方條例中規定了“基準價格+修正”的估價方法。但在實踐中，地方政府往往并未根據城市房價變化及時調整基準價格，造成評估價格與市場價格相差甚遠，被拆遷人遭受巨大經濟損失。

3.評估機構缺乏獨立性。在城市房屋拆遷過程中，房屋評估機構通常由拆遷人指定。這些評估機構因與委托人有利益關系，在缺乏嚴密的市場監督情況下，很難保證其在房屋估價中的中立性和公正性。

城市房屋拆遷過程中涉及到的程序性問題主要有拆遷許可證的批準、拆遷范圍的確定、補償標準的確定等。當前拆遷糾紛不斷，很大程度上是由于拆遷各方缺乏溝通，拆遷程序不夠透明，拆遷法律規范不健全導致不能有效地解決拆遷矛盾和糾紛。

二、城市房屋拆遷中私人財產權益保護的對策

（一）擬定《城市房屋拆遷法》

“法治首先是一種社會精神；其次是對法的綜合檢驗。”作為拆遷依據的《城市房屋拆遷管理條例》無論是從法律角度分析，還是在拆遷實踐中，都已經經不起法治精神的嚴格考究，在效力上和實施上遠遠不及制定出的法律，不能適應現代法制社會發展的需要。因此，本文建議廢除國務院制定的《城市房屋拆遷管理條例》，制定一部特別法，即《城市房屋拆遷法》。通過對《城市房屋拆遷法》的實施，保證對被拆遷人的補償能夠及時發放，補償到位，切實維護被拆遷人的合法權益。

（二）建立公平的拆遷補償制度

公益拆遷中，拆遷補償屬于行政征收補償。在拆遷過程中，被拆遷人無法與強大的政府相抗衡，因此，公平補償被拆遷人的損失就顯得尤為重要，而建立公平的拆遷補償制度是城市房屋拆遷中私人財產權法律保護的必然要求。在以市場價格為主導評估房屋價格的原則被確立之前，在房屋拆遷領域是以房屋的重置成新價格為主結合區位補償價格對房屋價值進行評估。這樣，房屋的價值基本上就是房屋的建筑成本價格加折舊后的價格，即使加上當地政府制定標準的區位補償價格，離房屋實際的市場價格差距仍非常大，往往是十幾平方米的補償款才能在附近買到一平方米的商品房。這種價格補償標準非常不公平。因此，必須適當提高拆遷補償標準，以進一步維護被拆遷人的合法權益。

（三）設立正當的拆遷法律程序

無論是公益拆遷還是商業拆遷，正當法律程序都是保證拆遷合法、公正、有序的必要前提，也是私人財產權法律保護的根本途徑。在城市房屋拆遷法還難以出臺的情況下，應當在相關的法律或專門的行政法規中確立正當的拆遷法律程序：

1.建立拆遷許可和拆遷裁決聽證制度。如果被拆遷方對于拆遷行為是否符合“公共利益”這一目的提出質疑，可以要求舉行聽證會，政府應當在聽證會上說明拆遷行為的必要性和合理性。建設部《城市房屋拆遷行政裁決工作規程》規定，未達成拆遷補償安置協議戶數較多或比例較高的，房屋拆遷管理部門在受理裁決申請前，應當進行聽證。聽證制度的意義在于充分保障被拆遷人對拆遷程序的參與權，在全面協商、真誠對話的過程中消除和化解被拆遷人對拆遷決定的潛在不滿情緒，達到各方利益的最大化和相互平衡。

2.建立公開、公平選擇拆遷評估機構的機制和確立科學的評估標準。由拆遷人和被拆遷人共同協商選擇拆遷評估機構或由政府聘請專業的房地產評估機構對拆遷房屋進行評估，提出科學合理的補償標準。被拆遷方也可以聘請獨立的房地產評估機構進行評估，提出自己的標準。對于達成補償安置協議或達成補償安置協議戶數較多或比例較高的情況下，政府主管拆遷的部門頒發拆遷許可證。

（四）完善強制拆遷行為

雖然《城市房屋拆遷管理條例》規定了強制拆遷制度，但并沒有具體規定可以采取哪些強制措施手段；此外，強制拆遷還存在缺少一套完善的執行程序，且執行權限劃分不清等問題。為維護被拆遷人的切身利益，實現拆遷人與被拆遷人利益沖突的平衡，體現公正執法和公正司法，有必要對強制拆遷進行法律規制，健全房屋拆遷制度，限制采用粗暴手段進行拆遷；建立一套完善的執行程序，在各項手續齊全的情況下才可以拆遷；明確劃分行政機關與人民法院對房屋拆遷的強制執行權，依法強制拆遷，有效保護公民的私有財產。《物權法》彌補了這一不足，第42條第3款規定：“征收單位、個人的房屋及其他不動產，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。”不難看出，物權法的規定更進一步的維護了被拆遷人的合法權益。

當前城市房屋拆遷是城市建設中不可回避的一個現象，是我國走向繁榮的必由之路，但在拆遷過程中要切記經濟要想跨越式發展必須在法治的軌道上進行。面對當前拆遷中遇到的諸多問題，如拆遷人濫用公共利益侵吞私人財產，利用其優勢地位降低補償標準，鉆法律空子強行拆遷等，嚴重侵犯了被拆遷人的合法權益，阻礙了法制社會的進程，影響了社會的和諧。因此，為了滿足法制社會的需要，促進和諧社會的進程，必須早日制定一部《城市房屋拆遷法》，加強對私人財產保護的力度，規范強制拆遷行為，提高拆遷補償標準，充分維護被拆遷人的利益。