中國房地產業的“社區轉向”

自20世紀80年代以來，中國房地產企業在開發模式上大體上經歷了如下四個階段：住宅樓宇開發、住宅小區開發、大型住宅小區開發和社區綜合開發。從中國社會結構的轉型來看，從改革開放之前以平房為主的單位大院，到由樓房組成的小區，兩者在實質上有一脈相承之處，都是獨立于社會環境之外的住宅小區。

透過現象思考本質，我們可以看到傳統的單位制對于房地產開發模式的巨大影響。單位是中國城市社會具有主導性的組織形態，而依托于單位制而產生的小區，以全新的建筑形式，對社會產生了巨大的示范效應。同時，由于最早一批小區居民的財富、地位和聲望對于整個社會具有較大的影響，所有這些因素的合力，最終形成了早期商品房消費者所能夠理解的高品質住宅的形態。因此，當中國房地產企業開始起步的時候，正是以住宅小區開發為樣板；而在產品設計過程中，更需要基于業主對于小區的設想而進行有針對性的強化。一個以封閉空間為特征的小區開發模式，最終得以確立。

如果沒有核心理念，那么小區開發模式無異于一個由圍墻堆砌起來的空殼。隨著國際化的房地產開發理念的引入和傳播，陽光、空氣、綠化、水景……以景觀設計為訴求的小區概念，形象鮮明，易于操作，逐漸成為了中國房地產界的關鍵性理念。具有代表性意義的萬科，對這一小區概念進行了淋漓盡致的闡釋。但是，在具體的操作過程中，交通、商業、生活等配套設施的完善程度，直接關系到房地產企業的業績，在企業和消費者的合力之下，房地產企業最終進入了社區綜合開發的階段。以生活社區為主要訴求的“社區”概念，逐漸顛覆了“小區”的概念，成為房地產企業新的風向標。從開發模式的轉變來看，可以稱為“社區轉向”。

進入“社區轉向”之后，開發商通過總體的規劃，提供了交通、商業、教育、生活等綜合配套設施，形成了大的社區。在社區之內，相對獨立的小區共享這些綜合配套設施。這樣，在相對獨立的封閉空間之中，提供了較為完整的生活形態。在這一“社區”概念中，社區綜合配套設施所提供的生活的完整度和便捷度，是關鍵的指標。

在社區綜合開發模式中，政府主導和開發商主導是截然不同的兩種方向。在住宅小區開發中，市政建設與小區建設具有清晰的界限；而在社區開發模式中，往往會因為界限重疊而產生真空。在政府主導的土地開發模式中，房地產商在一定程度上被動地承擔了綜合配套設施的建設，直接后果是綜合配套設施的不足，進而延伸到物業和業主的關系之中。

值得反思的是，作為個體的業主，在房地產開發的操作過程中，缺乏清晰的整體形象。為什么在業主與開發商乃至物業的糾紛之中，會表現出社區現實的生活狀態與最初產品設計的生活形態存在較大的差異呢？是雙方利益的博弈，還是雙方對社區的理解出現了偏差？

處于轉型過程中的中國社會，同時也正在面對著城市化進程的沖擊。在變革的宏觀背景下，消費者具有豐富的社會分層，而且對社區的理解也不盡相同，但是中國傳統的人情社會仍然有巨大的影響。因此，房地產開發商一方面需要面對多元化的生活形態需求，另一方面也不得不受到來自傳統的影響。

形式和實質的不對稱，導致了開發商和業主對于“社區”的誤讀。否則我們難以理解，為什么在北京這樣的具有高度流動性的超大城市中，“魅力社區”評比的勝出者主要是一些單位人員集中居住的社區。正是因為政府機關和國有企事業單位的影響，這些社區可以成為名副其實的社區，我們完全可以將它們理解為從單位大院、單位小區到單位社區這一進化鏈條的最新版本。

因此，在進入“社區轉向”之后，房地產企業必然會經歷一個從形式到實質的過程。主動地對主要的消費群體進行社會關系層面的描述，對老人、兒童等特殊群體的特殊需求的把握，對社區文化的預想……所有這些都使得面目模糊不清的業主逐漸清晰起來。針對社區特性的產品設計，可以真正夯實社區的內涵，而不再局限于簡單劃一。在深入的層次上理解社區，那么更為豐富的產品附加值和更有潛力的商業價值會展現出來，而品牌的價值也可以得到顯著的提升。總之，對“社區”的理解程度，將會成為房地產企業競爭的一個重要范疇。