鄭州市商品住宅現狀及價格調控對策分析

摘 要：房地產業是國民經濟的支柱產業，它對保持國民經濟持續、健康、快速發展起到了重要作用。商品住宅是房地產業的一個重要組成部分，對房地產業有著很大的影響。對鄭州市商品住宅市場的現狀進行了分析，針對所存在的問題以及如何調控鄭州市商品住宅的價格提出幾點措施建議。

關鍵詞：商品住宅；房價；價格調控 

中圖分類號：F293.3文獻標識碼：A文章編號：1672-3198（2008）06-0077-03

1 鄭州市商品住宅市場現狀

近年來，隨著鄭州市經濟與城市框架的不斷發展與擴大，以及鄭東新區的開發建設，鄭州市的城市建設和房地產開發都取得了長足的發展。本文主要根據近幾年的數據從房地產投資開發規模、商品住宅銷售情況，城市居民承受能力等幾個方面來考察鄭州市商品住宅市場的現狀。

（1）房地產開發投資規模增長較快。伴隨著中部崛起，鄭東新區的開發建設，近幾年鄭州市房地產開發投資規模增長較快。2002年房地產開發投資完成59.6億元，增長25.2%；2003年房地產開發投資完成74.3億元，增長24.5%；2004年房地產開發投資完成121.8億元，增長55%；2005年房地產開發投資完成165.1億元，增長35.0%；2006年房地產開發投資完成180億元，同比增長21%；2007年1—7月份鄭州房地產開發投資完成141.5億元，比上年同期增長26.1％。其中，2007年1—7月，鄭州市住宅開發投資109.6億元，同期增長26%，占房地產開發投資的比例為 77.5% ；數據表明，鄭州市房地產在開發投資快速增長速度長期保持在20%以上，增長較快。

（2）房屋空置率較高。商品房空置率為某一時刻空置房屋面積占全部房屋面積的比率，空置率在10%以內時為正常狀況。鄭州市房地產空置率水平逐年升高，2007年，鄭州商品房預售面積為1124.09萬平方米，銷售面積為950.42萬平方米，積壓173.67萬平方米，空置率為15.45％；其中，商品住宅預售面積為920.76萬平方米，銷售面積為832.42萬平方米，積壓88.34萬平方米，空置率為9.6％。由河南省統計局公布，2005年、2006年，外地個人在鄭州市區購買商品房面積的比例為55.3%、62.6%，2007年1月—10月，鄭州市銷售、成交的住房共62542套，其中鄭州本市和外地買主分別購買了29037套、33505套，比例分別為46.43%和53.57%。大量的外地個人在鄭州市購置閑置住房在很大程度上加大了鄭州房屋空置率。

（3）商品住房價格漲幅較高。根據鄭州市房產局公布的鄭房指數報告顯示，2006年1月商品房住宅銷售面積45.77萬平方米，均價為2475元/平方米，然而06年12月份住宅銷售面積73.75萬平方米，均價漲到3074元/平方米，漲了599元/平方米，漲幅24%；2007年1月商品房住宅銷售面積為70.99萬平方米，均價為2958元/平方米，到了年末12月份銷售面積為77.52萬平方米，均價漲到3771元/平方米，漲了813元/平方米，漲幅27.5%，期間在9月份達到了3945元/平方米的高價。

（4）房價收入比明顯偏高，市民購房負擔較重。根據資料計算所得，2006年鄭州市城鎮居民人均可支配收入12187元，按戶均3人計算，家庭年收入為3.66萬元，按照2006年商品住宅均價2974元，買一套100平方米的住宅需29.74萬元，是當年家庭年收入的8.13倍。如剔除低價位商品房價格的影響，市區房價與收入比超過10倍。按世界銀行提出的房價應是家庭年收入的3—6倍的標準來衡量，鄭州房價收入比明顯偏高。舉個例子，假設一個鄭州市在崗職工購買一套50平方米的商品房住宅，購房情況如下表計算：

從表1中可以看出，一個在崗職工如果要購買一套50平方米的住房，要用將近8年工資才能負擔得起，而且工資只能用于購買住房的支出。此外，從商品住宅均價與城鎮居民可支配收入的粗略比較，可以看出房價相對于城鎮居民可支配收入上漲較快。2003年—2006年城鎮居民可支配收入由8346元增加至12187元，增長幅度為37.7%；鄭州市住宅商品房均價由2003年2100元/平方米增加到2006年12月份的3074元/平方米，增長幅度為46.4%。

（5）區域發展不平衡，東北區房價居高不下。目前，鄭州市房地產開發過于追逐城市將來的發展規劃，形成東區開發多、西區開發少，北區開發“熱”、南區開發“涼”的局面。2007年鄭州市住宅預售面積為9201355平方米，其中金水區和鄭東新區就達到了6017312平方米，占到全市預售面積的65.4%。南部住宅市場近幾年已有所啟動，而西部因區域經濟相對滯后，開發速度緩慢。這不僅使整體樓盤在開發區位上分布不均衡，也使東區和北區的土地資源日漸稀少，房價居高不下。

2 穩定鄭州市商品房住宅價格的建議

通過對鄭州市商品房住宅現狀的分析，調控鄭州市商品住宅價格應當從增加經濟適用房和廉租房供給、降低地價與增加土地供給、嚴控信貸、稅收調節和穩定消費者心理預期五個方面著手。

（1）完善住房保障制度，增加經濟適用房和廉租房供給。在2008年的政府工作計劃中，鄭州市將會建設經濟適用房150萬平方米，與2007年相比翻了一番，將會占到整個商品房市場的15%左右。另外，廉租房也將會開工15萬平方米，擴大保障范圍，實現1.5萬戶家庭入住廉租房。2月26日，鄭州市政府下發 《鄭州市解決城市低收入家庭住房困難發展規劃和年度計劃 （2008年—2010年）》，3年內，通過建設廉租房、經濟適用房和周轉房4萬多套，鄭州市將全面解決低收入家庭的住房問題，改善外來務工人員的臨時居住環境，除了政府動用財政資金、政府基金、公積金等方式，興建廉租屋外，可以從當地行政事業單位收回閑置房屋的使用權，這樣不但可以緩解低收入群體住房的壓力，還可以防止國有資產的流失。有關部門應嚴格監審經濟適用房成本，從而控制整體價格水平，落實經濟適用房和廉租房在收費減免方面的優惠政策，合理確定限價商品房的指導價格，推行住房銷售明碼標價，取締房地產開發企業價外收費行為。同時，鄭州公共住宅建設投資有限公司應發揮市場效用，興建經濟適用房和廉租房，此外廉租屋還可以依靠例如捐贈等其它的社會力量來興建。在土地保障上，未來3年，鄭州市保障性住房建設用地計劃供應2100畝，按城市住宅用地平均容積率2．0計算，能夠滿足300余萬平方米保障性住房建設用地的供應，如果按照每戶90平方米計算，共可建住房3．3萬多套。同時，降低土地價格，是穩定房價的重要措施。此外，應廢止“90／70”等有待考察的政策限制，使政府的調控變得直接有效。

（2）根據鄭州市東西發展差異，增加西、南區土地供給，降低土地價格。鑒于住宅價格受供求關系的影響特別大，房價穩定的關鍵是保持供求基本平衡。在東區、北區土地供不應求、房價居高不下的情況下，適當增加西區、南區土地供給，加快城中村改造和老國有企業外遷的進程。同時，鄭州市政府應利用政策導向作用，加大對西區、南區的投資建設，引導房地產開發商把項目投到土地存量較多的西南區。在過去的3年中，6個地王其中4個來自西區，開發商爭奪土地愈演愈烈，西區土地成為主要開發商爭奪對象。2007年鄭州市為了遏制房價上漲，年底拍賣14宗土地。經調查土地價格在房地產價格構成中所占比重最大，約為35%—45%，成為影響房地產價格的最重要因素。眾所周知，土地供應、土地價格是由各級政府掌控的，土地出讓收入是歸各級政府使用的，房價上漲過快，土地價格上漲的強力推動負有不可推卸的責任。因此，降低土地價格是政府解決房價快速上漲的重要舉措。

（3）繼續收緊個人購房貸款政策。寬松的房地產信貸政策，為房地產價格的快速增長起到了推波助瀾的作用。要穩定房價，必須采取嚴格的信貸政策。按照我國經濟發展的水平，可以將90平方米作為一個標準。對于首次購買90 平方米以下自住房屋的，按揭貸款繼續執行20% 的首付標準；對于購買9 0 平方米～150 平方米自住房屋的，按揭貸款執行50% 的首付標準；對于購買150（含）平方米以上自住房屋的，不能貸款。只有這樣，才能在保證合理住房貸款的同時，嚴控投機性炒房者利用銀行資金炒房行為的發生。

（4）調整稅收調控的著力點，開征房地產稅（或者物業稅）。政府首先根據當地實際情況對居民住房有一個統一標準，每個家庭，人均住房面積在規定的標準內購買房產是免稅的，當超過這個住房面積標準，如果還希望去購買房產，那么就要對其購買的超額部分的房產面積征收一定額度的稅金。這個稅收是采取累進稅的形式，超過標準面積越多，所征的稅就越高。當然人均住房免稅的面積可以按照個人身份、家庭收入有所調節。房地產稅的開征增加了房地產所有者的持有成本，迫使他們把閑置的房地產重新投入流通，從而增加存量房的供給。同時房地產稅的征收使得房地產將來的部分升值收益以房地產稅的形式收歸國家所有，政府就可以運用經濟手段，引導開發商大量開發政府鼓勵、大部分消費者歡迎的房地產項目，避免政府通過地根緊縮、銀根收緊、控制結構等行政手段打壓房地產投資行為，給市場傳遞房源緊張、價格趨漲的錯誤信息。

（5）穩定消費者心理預期。社會心理預期的變化也是造成住宅資產價格劇烈震蕩的重要因素。從目前鄭州房地產市場來看，首先，要改進房價指數的統計方法，廢棄平均房價指數，采用中位數、分區域、分類型的房價指數，更準確地反映商品住房價格的真實情況。其次，要建立房價信息定期發布制度，制止部分媒體失真夸大的誤導報道，通過正規的網絡和政府新聞發言人及時快速地傳播正確的房價信息。目前等待、觀望的氣氛較濃，建立一個調控政策體系，使購房者做到心中有底，有利于正確引導市場需求，促使房價穩定。

參考文獻

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注：“本文中所涉及到的圖表、注解、公式等內容請以PDF格式閱讀原文?！?/p>