中國(guó)房?jī)r(jià)虛高的博弈分析

摘 要：我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在經(jīng)歷高速發(fā)展，房地產(chǎn)的價(jià)格已經(jīng)成為了人們關(guān)注的主要焦點(diǎn)。針對(duì)目前中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格虛高的現(xiàn)象，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)不同參與主體之間的博弈分析，試圖探究房地產(chǎn)價(jià)格形成過(guò)程中房?jī)r(jià)虛高的原因。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)；博弈論；房?jī)r(jià)

中圖分類號(hào)：F29文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1672-3198（2008）06-0023-02

1 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)逐漸發(fā)展成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè)。然而隨著國(guó)內(nèi)的投資速度放緩，但是消費(fèi)需求依然旺盛，供給結(jié)構(gòu)不合理，導(dǎo)致房?jī)r(jià)虛高，空置率居高不下。雖然我國(guó)房地產(chǎn)投資額平均增長(zhǎng)率達(dá)到20％以上，房地產(chǎn)銷售額也以每年超出27％的速度增長(zhǎng)，但一個(gè)無(wú)法回避的事實(shí)卻是：中國(guó)房?jī)r(jià)總體已高得離譜。從中國(guó)社會(huì)科學(xué)院發(fā)布的《2007年中國(guó)房地產(chǎn)藍(lán)皮書》來(lái)看，中國(guó)的房地產(chǎn)的增幅一直保持在20%以上，同時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格一直呈顯著上升的趨勢(shì)。

2 房地產(chǎn)市場(chǎng)中博弈行為分析

2.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)的內(nèi)涵

房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)很復(fù)雜的市場(chǎng)，是整個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易的集合。房地產(chǎn)的交易過(guò)程就是房地產(chǎn)博弈過(guò)程，同時(shí)房地產(chǎn)的價(jià)格也是市場(chǎng)上主體之間博弈行為的結(jié)果。隨著產(chǎn)權(quán)的受讓方以一定的價(jià)格獲取房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)讓渡方讓渡房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)以獲得相應(yīng)的資金回報(bào)，交易的價(jià)格由此形成。 

2.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)的博弈主體

房地產(chǎn)市場(chǎng)中的博弈主體有很多，一般包括房地產(chǎn)開發(fā)商、銀行、房地產(chǎn)的消費(fèi)者、房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)人員、政府以及其他的金融機(jī)構(gòu)。但是從價(jià)格的決定性因素角度來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要博弈主體還是開發(fā)商、政府和消費(fèi)者。他們之間既有相互之間的博弈，也有同類主體之間的博弈，最終決定了房地產(chǎn)的價(jià)格。

3 博弈模型與博弈分析

3.1 地方政府與開發(fā)商的博弈分析

首先我們通過(guò)土地的供給與需求曲線來(lái)看一下土地價(jià)格為什么會(huì)如此高？

通過(guò)圖形可以看出，土地的稀缺性，房屋開發(fā)量不足決定了房地產(chǎn)商的需求曲線會(huì)向右移動(dòng)（由demand1曲線向右移動(dòng)變成demand2曲線），如今房地產(chǎn)商不惜投入大筆的資金進(jìn)行土地的儲(chǔ)備，大勢(shì)“攻城掠地”的行為已經(jīng)證明了他們的需求曲線向右移動(dòng)；與此同時(shí)，政府也把有限的土地資源拿到市場(chǎng)上進(jìn)行拍賣和拋售，說(shuō)明了土地的供給在不斷減少，而政府對(duì)于農(nóng)村郊區(qū)土地的開發(fā)和強(qiáng)制征用也證實(shí)了可用作開發(fā)的土地在減少，這樣土地的供給曲線就會(huì)向左移（supply1曲線向左移動(dòng)變成supply2曲線）。經(jīng)過(guò)曲線的移動(dòng)后，兩條曲線的均衡點(diǎn)也由E1變成了E2，很容易得到土地的價(jià)格升高了。

模型分析：首先對(duì)于某一塊土地，假設(shè)當(dāng)?shù)卣烷_發(fā)商是信息完全的，雙方都知道對(duì)于這個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的收益為多少，雙方博弈的焦點(diǎn)就在于如何分配這個(gè)收益E。作為政府，這塊土地的成本就是基本的行政費(fèi)用，而作為房地產(chǎn)商，他的整個(gè)項(xiàng)目的成本主要包括地價(jià)、建安費(fèi)、銷售費(fèi)用等等。假設(shè)土地市場(chǎng)的逆需求函數(shù)為p=a-b×Q(p)，土地的固定成本為C，那么政府的收益函數(shù)為

即土地的價(jià)格就會(huì)有所提高。

將此情況擴(kuò)展到有市場(chǎng)上有多個(gè)競(jìng)拍的地產(chǎn)商時(shí)，政府的行為沒(méi)有變化而房地產(chǎn)市場(chǎng)則變?yōu)榱说湫偷墓杨^競(jìng)爭(zhēng)。其市場(chǎng)均衡決定的價(jià)格會(huì)更加高。而上漲部分的錢都進(jìn)入了政府的腰包。實(shí)際交易過(guò)程中，我國(guó)當(dāng)前的土地市場(chǎng)仍然存在“尋租”行為的發(fā)生，開發(fā)商要想取得土地就必須與行政權(quán)利拉近關(guān)系，處于雙方的利益，雙方很容易在博弈中形成聯(lián)盟，形成官商勾結(jié)，共同獲利，實(shí)際上無(wú)形中就把房?jī)r(jià)又抬高了。

3.2 開發(fā)商與消費(fèi)者間的博弈分析

假設(shè)一套房子的開發(fā)成本為15萬(wàn)，開發(fā)商開始要價(jià)為20萬(wàn)，而消費(fèi)者期望價(jià)格為10萬(wàn)，消費(fèi)者和開發(fā)商可以接受的價(jià)格又在16-18萬(wàn)之間，若最終成交，則雙方的收益矩陣為（見(jiàn)圖2）：

當(dāng)雙方進(jìn)入了談判階段，作為開發(fā)商，他會(huì)極力的以高于18萬(wàn)的價(jià)格把房子賣出，在這個(gè)博弈過(guò)程中，信息是極其不對(duì)稱的。房地產(chǎn)開發(fā)商就有房地產(chǎn)專業(yè)人員為其決策提供信息，如產(chǎn)品定位、成本預(yù)算、客戶群體的消費(fèi)偏好、消費(fèi)心理、購(gòu)買力等，因此開發(fā)商掌握了購(gòu)買者的信息。 開發(fā)商在談判的過(guò)程中有極大的優(yōu)勢(shì)，可以同時(shí)和多個(gè)買家談判，價(jià)高的消費(fèi)者可以得到房子，這樣，這個(gè)博弈的謝林點(diǎn)就找到了 。而博弈中真正能幫助消費(fèi)者的買房中介市場(chǎng)卻還沒(méi)有形成，信息不完全使這部分超額利潤(rùn)流入了開發(fā)商的腰包了，房?jī)r(jià)所以也一高再高。

3.3 政府與消費(fèi)者間的博弈分析

在這個(gè)博弈中，我們的政府選擇了一個(gè)相機(jī)戰(zhàn)略 ，即在不確定時(shí)間發(fā)生時(shí)才會(huì)采取的戰(zhàn)略（見(jiàn)圖3）。假設(shè)消費(fèi)者和政府的利益之和是零，通過(guò)博弈的樹形圖可以看出：當(dāng)今的我國(guó)政府選擇了一個(gè)混合戰(zhàn)略，即在房市比較火爆的時(shí)候，有大量的消費(fèi)者進(jìn)行購(gòu)房行為時(shí)，政府采用抑制的宏觀政策來(lái)控制市場(chǎng)，此時(shí)政府因?yàn)榻鉀Q了部分住房問(wèn)題而得到收益5，而人們因?yàn)橐欢ǖ母邇r(jià)格而得到收益-5，使得壟斷利潤(rùn)沒(méi)有完全被開發(fā)商拿走；當(dāng)市場(chǎng)比較低迷的時(shí)候，政府則會(huì)通過(guò)行政手段來(lái)起到啟動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的目的，保持房屋的高價(jià)格。 通過(guò)對(duì)中國(guó)對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)需求總體上樂(lè)觀預(yù)期可以看出：中國(guó)的房地產(chǎn)相對(duì)供給不足，房地產(chǎn)多年沒(méi)有達(dá)到市場(chǎng)上需求的均衡要求。鼓勵(lì)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房、消費(fèi)者不合理的預(yù)期和“跟風(fēng)”的心態(tài)都造成了房?jī)r(jià)的居高不下。

3.4 開發(fā)商與開發(fā)商在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的博弈分析

假設(shè)某雙寡頭壟斷企業(yè)包括A和B兩家房地產(chǎn)公司。由古諾模型可知，寡頭企業(yè)先各自推斷對(duì)手的產(chǎn)量，然后根據(jù)對(duì)方的產(chǎn)量，由產(chǎn)業(yè)需求曲線可以得到自身的需求曲線，這樣在自己需求曲線上找出利潤(rùn)最大的產(chǎn)量。假設(shè)產(chǎn)業(yè)需求函數(shù)為： Q=11000-1000p，生產(chǎn)成本為5，因此作為完全理性的兩家公司會(huì)以同樣的戰(zhàn)略選擇產(chǎn)量從而實(shí)現(xiàn)自身利潤(rùn)的最大化。引入具體數(shù)據(jù)如下：A與B公司可以建造出1500，2000，3000套房子，我們可通過(guò)計(jì)算得到收益矩陣如下（見(jiàn)圖4）

根據(jù)供求分析法，若生產(chǎn)者A與B按照完全競(jìng)爭(zhēng)行事，產(chǎn)量均為3000，完全競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格為5。而本例的古諾納什均衡（Cournot-Nash equilibrium）為（2000，2000）。其他的戰(zhàn)略組合不是相對(duì)于對(duì)方產(chǎn)量決策的最優(yōu)反應(yīng)，被排除。結(jié)論：古諾納什均衡的價(jià)格為7，高于完全競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格5. 由上述模型可以得出，在地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)，特別是地區(qū)性行業(yè)內(nèi)，本身各開發(fā)商之間存在著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系。所以他們無(wú)疑會(huì)選擇“合作”與“串謀”，在暴利的驅(qū)使下，必然會(huì)抬高房?jī)r(jià)，這一點(diǎn)已經(jīng)得到了實(shí)證的證明。

3.5 消費(fèi)者和消費(fèi)者間的博弈分析

在中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，消費(fèi)者成了完全的價(jià)格接受者。而消費(fèi)者中存在著主要兩種類型：買房自足者和買房投機(jī)者。其中前者希望房?jī)r(jià)越來(lái)越低而后者則相反，這樣兩股勢(shì)力形成了博弈群體在房地產(chǎn)市場(chǎng)上進(jìn)行博弈。

4結(jié)論

從宏觀的角度上來(lái)講，中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格與中國(guó)持續(xù)走高的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀有很大的關(guān)系。但仔細(xì)分析中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)主體的行為，可以發(fā)現(xiàn)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀是有幾股社會(huì)力量反復(fù)博弈的結(jié)果，其實(shí)質(zhì)是不同的利益集團(tuán)之間的利益之爭(zhēng)。在不完全的市場(chǎng)機(jī)制下，房地產(chǎn)主體之間的博弈導(dǎo)致了中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格虛高同時(shí)空置率也居高不下的現(xiàn)狀，雖然在部分城市出現(xiàn)了“拐點(diǎn)”的現(xiàn)象，也不能由此得出中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)開始出現(xiàn)緊縮。所以對(duì)于房?jī)r(jià)的控制以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范仍然是重要任務(wù)需要通過(guò)宏觀調(diào)控去完成。本人認(rèn)為不排除中國(guó)現(xiàn)在有房地產(chǎn)泡沫的可能，政府需要對(duì)房地產(chǎn)泡沫的端倪實(shí)施直接管制，利用行政干預(yù)等手段降低房?jī)r(jià)，抑制無(wú)效供給，減少房地產(chǎn)泡沫發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)，防止類似上世紀(jì)90年代“北海”、“南海島”房地產(chǎn)泡沫的再度發(fā)生。

參考文獻(xiàn)

［1］2007房地產(chǎn)藍(lán)皮書:中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告NO.4［M］. 北京：社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社出版.

［2］張紅. 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)講義［M］. 北京：清華大學(xué)出版社，2004.

［3］Chatterjee， K. and W. Samuelson.1983， Bargaining under Incomplete Information［M］ .Operation Research.

［4］張維迎. 博弈論與信息經(jīng)濟(jì)學(xué)［M］. 上海：上海人民出版社，2004.

［5］張薔薇，徐健. 房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格博弈分析［J］. 上海：華東經(jīng)濟(jì)管理，2007，（2）.

［6］（美）羅杰A.麥凱恩. 博弈論-戰(zhàn)略入門分析［M］. 北京：機(jī)械工業(yè)出版社，2006.

［7］王望珍. 非對(duì)稱信息下序貫討價(jià)還價(jià)的博弈分析——公房上市的政府策略［J］.武漢大學(xué)學(xué)報(bào)(工學(xué)版)， 2005，（3）.

［8］施錫銓. 博弈論［M］. 上海：上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2000.