對住房結構調控的分析

摘 要：住房市場是一個多層次的市場，只有使各種結構的住房協調發展才能滿足人們不同的住房需求。對結構調控中的兩類住房即保障類住房和普通商品房、存量住房和增量住房的現狀作了分析，指出了后一階段住房結構調控的重點。

關鍵詞：住房；結構；調控；協調

中圖分類號：Ｆ７１文獻標識碼：A文章編號：1672-3198（2008）04-0108-02

國家統計局的數據顯示，2007年10月份，“國房景氣指數”為105.74，比9月份上升0.75點，同比上升2.34點。1-10月份，全國累計完成房地產開發投資19192億元，同比增長31.4%，其中住宅累計完成投資13726億元，增長33.7%。

全國住宅施工面積16.45億平方米，增長24.0%。10月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲9.5%，為2005年7月中國擴大月度房價調查范圍以來的最大單月漲幅，漲幅比上月高0.6個百分點，環比上漲1.6%。房價上漲的同時，上海、北京、珠海、蘇州等一些地方的成交量卻在下降，形成住房市場這種“成交下降、價格竄升”的反常現象固然有多種因素，但最主要和最根本的原因是住房供求結構不合理。作為供給方的開發商，生產大量高檔住房，而中低檔住房比重偏低。從“國八條”“國六條”提出改善住房供應結構到九部委“十五條”在套型面積和小戶型所占比率提出90平方米和雙70％的標準，國家對房地產業的宏觀調控也從總量調控調整到結構調控上來，但是從以上數據來看，效果不是很明顯。筆者認為在住房結構調控中須注意以下兩個問題：

1兩種協調關系

1.1 保障性住房和普通商品房的協調

住房具有雙重屬性，既有商品屬性，又有社會保障屬性。在住房供應體系中，通過市場機制，實現其商品屬性，解決大多數人的住房問題，滿足多樣化的消費需求；通過保障體系，實現其社會公共品的屬性，解決低收入家庭的住房問題，使他們的基本住房需求得以保障，兩者有機結合實現“居者有其屋”的人居環境。住房商品化是適應社會主義市場經濟的要求，實施住房制度改革的根本方向和指導思想， 是國家的基本住房政策；而住房社會保障制度則是對一定的特殊群體實施的局部政策，實行住房分配的宏觀調控。二者之間不是對立的，而是相輔相成，互為補充的。一方面，在實行住房市場化之后，低收入群體由于承受能力低，買不起或租不起市場價住房，成為住房困難戶，為保障其基本生存需求，政府通過房租補貼等手段，幫助他們解決住房問題，維護居住公平和社會安定。從這個角度看，住房社會保障可以看作是住房市場化必不可少的補充，具有彌補市場、調節缺陷的作用。另一方面，在市場經濟條件下，即使是保障性住房供應，也要利用市場機制加以調節。實踐中，既要充分發揮市場機制在調節和優化住房資源配置中的作用，以提高效率，又要顧及低收入群體的住房生存需求，以實現公平公正，達到較好的協調。

改革開放以來，我國的商品房建設取得了很大的進步，而住房保障制度則一直處于薄弱環節。資料顯示，截至2006年底，全國經濟適用房投資不滿商品房開發投資的6%，廉租房建設投資不滿商品房投資的2%。截至2005年底，全國累計用于低收入家庭住房保障的資金僅為47.4億元，2006年全年投入的低收入家庭住房保障資金不足20億元。從下表可以看出，盡管經濟適用房開發投資總額和年度新開工面積是逐年遞增的，但是其開發投資總額占住宅開發投資總額的比重和新開工的經濟適用房面積占新開工住宅面積的比重是呈下降趨勢的。在廉租住房建設方面，目前仍有 13 個省（區）沒有將廉租住房制度建設納入省級政府對市（區）、縣政府工作的目標責任制管理，70 個地級以上城市沒有建立廉租住房制度；廉租住房資金來源渠道不穩定，部分城市財政預算安排資金不足。一方面，取得經濟適用房購買資格排隊等候的人數越來越多，經濟適用房的供求矛盾極其突出。另一方面，由于近幾年房價的快速增長，還出現了“買不著”經濟適用房但又“買不起”商品房的“夾心層”，出現了“買不起”經濟適用房又“不夠條件”住廉租房的“夾心層”。這說明我國住房市場上有效供給不足，保障性住房與普通商品住房的矛盾突出，住房保障制度亟待完善。

1.2 存量房和新增房的協調

統一的住房市場實際上包括兩部分，住房一級市場和住房二級市場。住房一級市場即房地產開發商新開發建設的商品房在市場上進行交易，也稱增量市場；住房二級市場則是居民自有的商品房在市場上進行交易，實現房屋的流通和置換的市場，也稱存量市場。房地產增量市場和存量市場不是各自獨立的市場，而是相互關聯，具有密切的關系的兩個市場。在房地產市場交易中，既有增量市場中新建商品房的購買，也有通過存量市場的買賣，還有在兩個市場中同時完成的，在一個成熟的房地產市場，住房交易主要是在存量市場中完成的，即一部分“以舊換新”的梯度消費者在增量市場購買新房，而大部分人則是在存量市場中實現購買需求，實現房屋資產的流動和住房狀況的轉變。據了解，美國每年新造房屋僅為存量房的1％，1990年后建造的新房，大約占總量的15％，1950－1979年期間建造的房屋占總量的49％，美國平均房齡為30年。根據美國全國房地產經紀人協會2005年發表的一個報告顯示，2005年1月份美國二手房銷量比2004年12月份增長了3％，達到609萬套，二手房與新房的交易比例為3.22：1。這份報告是就美國全國范圍而言的，在美國的大城市，二手房的交易數量要遠遠大于這個比例。根據美國房產交易的有關統計資料，在大城市中，所成交的4套房產中，二手房至少占到3套。

在我國，由于存量市場不發達，大量購房需求投向增量市場，加大了增量市場壓力。2005年深圳市商品房住宅銷售面積為901.13萬㎡，二手房住宅交易面積為595.67萬m2，二者之比為1.51：1；2005年北京商品房住宅銷售面積為3366.7萬㎡，二手房住宅交易面積為712.5萬㎡，二者之比4.73：1；2005年武漢市商品房住宅銷售面積為756.91 萬平方米，二手房住宅成交面積為330.13萬平方米，二者之比2.29：1。即便在交易很發達的上海，存量住房交易的面積也遠不如商品住宅銷售面積，所以我國住宅市場的現狀是存量市場規模小而增量市場規模大。長期以來存量市場發展嚴重滯后，使得旺盛的住房需求只能在增量市場中解決，由于缺少存量市場“蓄水池”的作用機制，增量市場持續火爆，房價節節攀升。

2 住房結構調控的方法和手段

2.1 加強經濟適用房和廉租房的建設和管理

完善的住房制度是市場化和社會化并重的制度，單純依靠市場經濟解決不了低收入家庭的住房問題，市場失靈必須由住房保障來彌補。加強經濟適用房和廉租房的建設和管理，加大對貧困人群的關注和扶持，是走向和諧社會，實現2020年全面建設小康社會目標的關鍵，具有重要的經濟效益和社會意義。加強經濟適用房和廉租房的建設和管理包括：1.各地要嚴格執行“90.70”建設標準，優先保證中低價位、中小套型普通商品住房(含經濟適用住房)和廉租住房的土地供應，嚴格限制低密度、大套型住房的土地供應，堅決停止別墅類住宅開發項目土地供應。2.市、縣人民政府應當根據當地商品住房價格、居民家庭可支配收入、居住水平和家庭人口結構等因素，規定享受購買或承租經濟適用住房的條件及面積標準，并向社會公示，嚴格審查購買人或者承租人的條件，讓真正的中低收入者享受到國家的住房保障。3.建立經濟適用房的“退出機制”，完善經濟適用房購房人的收入跟蹤監測制度，設定退出條件，從根本上抑制經濟適用房過度消費，同時調整經濟適用房的再轉讓政策，限定流通范圍，減少環節和成本，形成高效的經濟適用房再流通市場。

2.2 積極盤活住房存量市場

二手房市場被業界稱為房地產市場的“穩定器”，擴大二手房市場規模，對調整市場供求關系、抑制過多的房地產投資有重要的意義。盤活住房存量市場，促進住房市場的健康發展，應該從以下幾個方面著手：1.減輕住房交易環節稅費，降低交易成本。在交易過程中，交易稅費一般占成交額的 2％—7％，交易次數越多，房價中所附加的交易成本也越高，要讓人們輕松跨過交易大門，必須減輕稅費負擔。2.推進住房產權制度的明晰化，嚴格各類住房上市交易準入條件，對存量住房進行規范化的管理。3.加大對二手住房貸款的金融支持力度。積極開創多種貸款方式，包括二手房的公積金貸款，對貸款年限、貸款自由資金、貸款利率等條件實行多樣化組合。同時，依托有關部門，開辦置業擔保公司，解決中、低收入家庭貸款難問題，使居民對住房的潛在需求轉化為有效需求。4.發展規范中介組織，為二手房交易創造一個良好的交易環境。政府部門要積極培育中介市場，嚴格規范行業行為，提高從業人員素質，樹立行業道德意識，加強對行業監督管理，引導中介積極健康發展，使廣大居民對房地產中介服務有信任感和安全感，真正發揮中介服務商品流通的主渠道作用。

住房市場是一個多層次的市場，住房結構體系除以上兩種結構關系外，還包括戶型結構、住房市場中租售比例關系等等，只有使各種結構協調發展，才能真正滿足不同層次人們的需求，實現“人人享有適當住房”目標。在住房結構調整過程中，還應倡導一種“梯度消費”的消費理念，遵循“租小房→租中房→買小房→買中房→買大房” 的梯度變化規律，不能一味圖大圖全。住房結構調整既關系到房價穩定，又關系到房地產業的可持續發展。鑒于住宅產品需要較長的建設周期，因此，調整住房供應結構是一項長期工作，不可能一蹴而就。要在住房供應結構的改善上進一步取得成效，還要靠各地堅決執行國務院有關政策，創造性地工作，還要下更大的功夫。

參考文獻

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