廣西房地產法律業務領域律師服務的若干思考

摘要：進入21世紀，廣西迎來了房地產快速發展的時期，蓬勃發展的房地產業給律師提供了歷史性機遇，律師如何提高自己抓住機遇迎接挑戰，開拓房地產法律服務市場，既有利于律師業自身的發展，同時，也是規范房地產業，減少糾紛，建設和諧社會的需要。

關鍵詞：廣西；房地產法律業務；律師服務

中圖分類號：Ｄ923．2 文獻標志碼：Ａ 文章編號：1673－291Ｘ（2008）04－0101－02

一、廣西蓬勃發展的房地產業為律師提供了歷史性機遇

進入21世紀，廣西迎來了房地產快速發展的時期，房地產投資2003年突破100億大關，2004年150多億，2005年190多億，2006年287億，而2007年僅上半年就達到了211億，這個增長速度是比較快的，平均漲了30％，遠遠高于全國的平均水平，遠遠高于固定資產的投資平均，房地產業已經成為社會經濟發展的支柱產業，可謂是一路高歌。房地產市場的迅猛發展，催生了一個龐大的法律服務市場，給廣西律師行業提供了一個絕好的機會和施展才華的舞臺，事實上，房地產業也越來越成為律師提供法律服務的重要方面，其服務領域也在不斷拓展。但據我們考察，就律師服務的深度和廣度，我區律師與香港，甚至與區外其他省市也有著相當大的差距，還有很大的市場潛力，因此，對從事建筑房地產法律服務的廣西律師來說，是一次難得的歷史性機遇，當然也是一次挑戰，是對房地產律師服務行業的一次全面檢驗。

二、廣西房地產法律領域律師服務需要解決的幾個問題

（一）目前律師主要是事后代理訴訟多。在國外，律師主要是在經濟活動中提供法律咨詢，尤其是在合同簽訂中提供社會化專業化服務，這樣，可避免很多糾紛。律師應更多地開拓在房地產經營活動中的事前業務，在這方面律師有廣闊的活動領域。要鼓勵一些較專業的律師事務所在工作中樹立全方位的專業服務觀念。

（二）“萬金油”式律師多，專業性律師少，復合型專業律師更少。隨著房地產業的迅速發展，對法律和法律服務的需求越來越大，與此同時，房地產業的行業特色涵蓋了許多更為具體的專業，對律師有了進一步細化專業的要求。另外，房地產權態的流動性使得房地產的作用可以滲透到經濟活動的諸多領域并與之交融，如房地產的證券化、房地產的金融化和房地產的國際化等。這種房地產與其他經濟領域的交融化，向律師業提出了更高的要求，唯有高層次規模化和專業門類齊全的綜合性律師事務所，才能適應房地產業向深度和廣度發展的需要。而我們現有律師隊伍的結構并不能完全適應這一發展需要，雖然大多由受過良好法律教育的人員組成，但這些人往往專業口徑過窄，掌握的是法律專業知識縱向系統，橫向專一，僅為法律。然而，適合做房地產法律業務的律師應該是同時具有法律專業知識的，以及應該具有法律專業知識和廣博的與房地產領域有交融關系的各類知識的復合型法律人才。

（三）律師業介入房地產業不充分，與房地產業的快速發展不協調。從律師參與房地產法律的角度看，我國的房地產法律制度還不盡完善，如政策出臺和法律出臺的時間差間題?鴉基本法及其與實施細則的配套問題?鴉相關房地產法律之間的銜接問題等等。因此，律師作為一個具有法律專業知識的群體，更有責任促進我國房地產法治的建設。以香港為例，香港已成為全世界發展房地產市場最成功的地區。香港發展房地產市場的成功經驗就是香港律師業務始終貫穿于香港房地產經營的全過程。港府通過律師實現了對香港房地產市場的法制化管理，使香港房地產交易的各個主要環節都在法律的規范下。香港律師憑借其較高的業務索養和對職業的負責精神，成為香港社會中的精英分子，廣泛地參與香港政治生活。無論是房地產立法，還是其他立法活動，香港律師都注意把本團體的意志上升為法律。這是香港律師之所以能全面拓展律師業務的根本原因。

（四）目前律師和中介組織沒有嚴格界限，職責不清，造成了一些混亂。有的中介組織在做法律文書，而有的律師則直接參與了代買、代賣等經營性中介活動。

（五）過分強調經濟利益，有的律師甚至曲解法律。律師為了經濟利益，不僅不能主動維護法律的嚴肅性，站在正義立場上，甚至曲解法律，造成房地產市場秩序的混亂，伙同一些不法開發商坑害消費者。

三、進一步發揮律師在房地產法津事務中的功能，拓展房地產法律服務市場

（一）提供更專業更細致的服務，滿足房地產業發展的需要

作為中國律師，如何抓住難得的機遇、適應市場變化、為房地產提供專業服務，是擺在廣西律師面前的一個重大問題。但從廣西律師整體的業務素質看，還遠不能適應廣西房地產業發展所需的法律服務，高端法律市場還基本被北京等一些區外律師所壟斷。廣西律師要想抓住這次機遇，律師和律師事務所必須走向專業化，給客戶提供更專業更細致的法律服務；必須加強律師繼續教育，律師的非訴訟業務的培訓，律師服務的競爭尤其像房地產法律服務，將主要集中在非訴訟法律服務市場方面的競爭。同時，有計劃、有步驟地培養復合型法律人才成為律師業與房地產業協調發展必不可少的關鍵環節。

（二）全方位立體性介入，積極開拓房地產法律服務市場

房地產業律師服務空間大、利潤高，對廣西整個律師行業的發展都有著巨大的影響，在今后相當長時間內，都會是律師收入的增長點。因此，律師如何服務好房地產業的哪些領域，其各項業務應如何操作等問題，則是律師應當側重研究和探索的首要問題。筆者以為，當前律師為房地產業提供法律服務的領域有以下幾個方面：

1．為項目談判提供法律服務

在擔任房地產企業的法律顧問或受企業委托從事單項業務活動中，律師可以提供有關事項的咨詢、調查、出具法律意見書。具體來說：

（1）審查待開發房地產的土地使用權是否明確，開發單位是否享有合法使用權。幫助開發單位核查、補辦有關審批手續，以防止借地開發、炒地開發和無證開發，避免盲目開發給經營單位造成重大損失。

（2）審查開發項目是否符合城市建設規劃的要求。在確定項目、選址之前要征求規劃部門的意見，在前期開發前就要幫助開發單位準備有關申報資料，報城建主管部門審批．領取建筑許可證。

（3）確定所開發房地產的使用用途。根據我國目前有關房地產法律和政策，國家劃撥土地投資開發國民住宅，其房產屬于限制流通物，只能按特定用途在特定范圍內流通，其價格只計造價，不計地價。如投資開發商業、旅游業等其他用途的房產，流通范圍、價格則具有較大的靈活性。因此，在項目談判前就了解國家各項產業政策，對測算企業經濟效益，確定開發策略，具有重要意義。

2．為前期開發服務

項目談判完成以后，就進入了前期開發階段。在這一階段律師的工作重點有以下兩個方面：

首先，簽訂《拆遷協議》，落實安置、補償措施，并依據《城市房屋拆遷管理條例》規范雙方的行為，敦促雙方嚴格履約，如有違約行為，則可以居間調解，或提起民事訴訟，以保障順利進入前期工程階段。

其次，參與房屋建筑工程施工開始之前的準備活動。建筑工程正式開始之前的準備階段要完成的工作包括：土地平整、地下調查、基礎設施建設三個方面，其中，律師對土地平整、基礎設施建設之前的“地下調查”工作起著非常重要的作用。地下調查是要確定地下是否有文物、管道、電纜等可清除的和不可清除的地下物。律師可以向檔案、文物管理、城建規劃部門以及供電、通信等部門調查了解有關資料，協調相關部門的關系，以避免施工中受到與上述部門有關因素的干擾，確保房地產建筑工程施工的順利進行。

3．律師在房地產工程建設中的作用

房地產工程進入建設階段時，必須考慮開發單位采用何種形式發包其建設工程以及如何對施工過程進行監督、管理的問題，比較各種承包、發包方案和施工監管制度，為房地產開發業主選擇最佳的方案，并開展一系列非訴訟法律業務。

總之，蓬勃發展的房地產業對律師工作提出了新的要求，也為律師開辟了新的業務領域。盡管目前律師參與房地產業務尚缺少具體、配套的法律、法規依據，但隨著律師代理房地產業務若干法律、法規的出臺，律師在房地產業務中必將起著越來越重要的作用。律師的這項新業務也有著廣闊的發展前景。我們有理由相信，隨著廣西房地產業的進一步發展，在拓展和規范之下，全區律師的業務總量與業務創收將會持續穩步增長，明天會更好。

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[6] ｈｔｔｐ：／／ｎｎ．ｓｏｕｆｕｎ．ｃｏｍ／ｍａｒｋｅｔ／ＺＨＵＡＮＴＩ2／200709ｙａｎｔａｏｈｕｉｚｔ／