上海市房地產泡沫測度分析
2008-01-01 00:00:00牛如遠
現代商貿工業 2008年3期
摘 要：房地產是人類生存和發展最基本的生活資料之一，也是衡量一國經濟和生活水平的重要標志。房地產泡沫是人多地少的國家處在經濟快速發展階段，容易出現的一種經濟現象。準確測度房地產泡沫程度能為國家有關政策的制定提供很好的參考。以上海市為例，用功效系數法對泡沫程度進行了測度。
關鍵詞：房地產泡沫；功效系數法；主成分分析
中圖分類號：F293.3文獻標識碼：A文章編號：1672-3198（2008）03-0086-02
1 引言
從1997年開始，我國房地產業經歷了新一輪的上升期。經過多年的快速發展，房地產業已經成為國民經濟的支柱性產業。但在房地產投資和消費高速增長的同時，關于房地產泡沫問題成為了全社會最為關注、最具爭議的焦點問題。有關房地產泡沫的爭議頻繁見于各類傳媒，政府也開始出臺相應的調控政策。由于不同主體看問題的利益、立場、觀點和方法不同，且普遍缺乏有說服力的數據以及和實踐相結合的評價方法，人們只能是各執一詞莫衷一是。
2 功效系數法
功效系數法計算綜合泡沫測度系數，運用綜合泡沫測度系數K對地產泡沫的發生和變化程度做出判斷用。功效系數法能夠消除泡沫測度系統中各個指標的量綱不統一和性質各異問題，通過對每一個指標求算功效系數Yi，進而求算系統的綜合泡沫測度系數K，作為判斷房地產泡沫的依據。
功效系數法的計算公式為：
其中，Yi為對應Xi的評價分數值（功效系數），Xi為第i個泡沫測度指標的評價分數值，Xai為第i個指標的不允許值，XAi為第i個指標的滿意值。
采用功效系數法求算綜合泡沫測度系數的具體步驟為:
①建立房地產泡沫測度指標體系，收集泡沫測度指標某時期的觀測數據值。
②確定每一指標的不允許值Xai和滿意值XAi。這兩個數值要根據歷史統計數據并參照目標房地產市場的數據加以確定。
③依據功效系數的計算公式，計算每一指標的功效系數Yi
④將每一指標的功效系數進行計算，求出綜合泡沫測度系數K，其計算公式為：
K=∑ni=0WiYi， i=1，2…n， (i為選取的預算指標個數)
其中，Wi為功效系數Yi的權重，可以用主成分分析法來確定其值。
⑤運用綜合泡沫測度系數K判斷地產泡沫的發生程度。
K值與泡沫程度存在這樣的關系：0 3 對上海房地產市場的實證研究 上海作為一座國際化大都市，近年來經濟獲得了長足的發展，已成為我國經濟發展的“排頭兵”。而上海的房地產價格也遠遠超出全國其他城市，房地產市場的“上海現象”令人矚目，是房地產泡沫爭論的焦點城市，由此本文就以上海作為問題研究的對象，選取2000-2005的年度數據作為實證分析的樣本。 3.1 泡沫指標的確定 參考《上海房地產市場預警預報指標體系研究》課題組的研究成果，篩選以下的8個指標作為泡沫指標：房地產開發投資額增長率（X1），房地產開發投資額/固定資產投資額（X2），房地產價格增長率/實際GDP增長率（X3），商品房施工面積/商品房竣工面積（X4），商品房新開工面積/施工面積（X5），房價收入比（X6），商品房銷售額/商品房開發投資額（X7），商品房銷售面積/商品房竣工面積（X8）。根據以往數據的統計分析，專家總結出各指標的泡沫參考區間。 4 結論 通過對K值的定量化計算，發現2004年上海市房地產泡沫已達到警戒級別。這在一定程度上驗證了許多專家學者對于上海房地產市場“過熱”的擔憂，此研究可以幫助政府有關部門及房地產開發商引起足夠的警覺，從而促使上海樓市長期健康發展。 參考文獻 ［1］胡瑾卿，張大亮.房地產泡沫測評體系研究［J］.城市開發，2004，（6）. ［2］何曉群，多元統計分析［M］.北京：中國人民大學出版社，2004. 注：本文中所涉及到的圖表、注解、公式等內容請以PDF格式閱讀原文。
