房價為何越調越漲

新一輪房價集體上漲

2004年以來，中央政府動員了9個部委和各地方政府，啟動了稅收、土地、金融、行政四大手段對房價進行調控。今年以來，央行先后5次上調存款準備金率，兩次加息。力度之大，決心之大，前所未有。然而，房價還在快速上漲，上漲范圍仍在擴大。

“可以說，房價快速上漲，完全是政府房地產市場發展模式脫離中國實際、房地產發展模式只有利于極少數人而導致的結果。”中國社會科學院金融所研究員易憲容表示。

記者在實際采訪中，也印證了房價瘋漲的事實。

“我們小區有的是期房，已經封頂，但今年春季開盤，均價不會低于8000元/平方米。”記者致電北京市通州區一個名叫“世紀星城”的樓盤，售樓處王小姐說。

記者查詢資料發現，在前年春季房展會期間，該小區樓盤均價4680元/平方米；去年春季房展時漲至6680元/平方米。

據統計，2006年年底，北京市商品房均價為9267元/平方米，而至去年6月份，普通住宅的開盤均價已達到10280元/平方米。

不僅是北京，去年6月份，廣州中心六區一手住宅的均價突破11000元/平方米；在深圳，去年上半年的最后一周，商品住宅成交均價高達14690元/平方米。

一線城市房價上漲的態勢也蔓延到二、三線城市以及一些中西部城市。廣西北海市去年3~5月的新房價格漲幅分別達到13.7%、23.6%和15.1%，連續三個月位居全國首位。

與房價猛漲不協調的是，去年上半年，北京樓市銷量卻創出新低。北京市統計局、國家統計局北京調查總隊２００７年6月18日發布報告稱，去年1~5月，北京商品期房、現房銷售面積大幅縮水，現房銷售面積為159.5萬平方米，期房銷售面積為509.8萬平方米，分別比去年同期下降48.1%和20.3%。

截至2007年7月17日，北京市房地產交易管理網顯示，北京仍有可售住宅近10萬套，按照目前的銷售速度，即使沒有新項目入市，10萬套的存量也足夠維持今年一整年的銷售。一方面是房價的大幅上漲，另一方面是銷售面積更大幅度的下降，樓市供應量之充足可見一斑。

事實上，房價的成本之一地價明顯下降。北京市土地整理儲備中心稱，去年上半年，北京市土地交易市場成交土地326萬平方米，其中住宅用地（含兩限普通商品房）288萬平方米，同比增長24%；住宅用地成交均價為2500元/平方米，同比下降25%。

北京大學副教授、中國民營企業研究所執行所長黃俊立接受記者采訪時表示，這一輪房價快速上漲并不是由需求拉動的，這種現象明顯違背市場供求規律，屬于有價無市。

事出有因

易憲容指出，就目前中國的房地產發展模式來看，中國住房既是投資品也是消費品。由于住房的這種兩棲性，各政府部門及各個地方就會根據各自的需要出臺對自己行業及地方有利的政策。

例如，北京市已推出第二批限價為7000元/平方米的土地拍賣。其實，政府這樣做不僅與房地產市場的法則南轅北轍，而且把房價限定在一個基點上，也表明了政府的一個態度，即當地的房價只能高于此價，而不可低于此價。

“部門出臺的政策相互掣肘，使調控力大打折扣。這也是房價上揚的原因之一。”經濟學博士、中央財經大學金融學院教師蔡如海告訴記者。

例如，在“國十五條”中，建設部出的一張牌是“積極發展住房二級市場和房屋租賃市場。引導居民通過換購、租賃等方式，合理改善居住條件……”而稅務總局出的牌則是“從2006年6月1日起，對購買住房不足5年轉手交易的，銷售時按其售房收入全額征收營業稅；超過5年（含5年）轉手交易的，按其售房、購房價差征收營業稅”。顯然，這兩項措施的作用是完全對立的。

又如，建設部要求逐步向消費者提供全裝修住房，避免二次裝修造成的破壞結構、浪費和擾民等現象。國稅總局則發布通知規定，購買精裝修房，契稅應按照合同總價計算，裝修費不能排除在外。一個鼓勵，一個限制。

更明顯的是，混亂的數據讓人們對任何數據都存有戒心。國家統計局曾發布，某地某月房價同比上漲7.3%，第二天當地相關部門對外公布的商品住宅預售交易平均價格同比漲幅卻為17.3%。

“房價統計、樓市報告已失去了應有的公信力，成為各方立場的代言工具。”一位業內人士直言不諱。

除了部門政策相互打架，還有就是中央政策地方執行不到位。

如被賦予眾望的“70~90結構調控政策”，規定自2006年6月1日起，新建住房有七成都應該是90平方米以下的小戶型。但國家信息中心的統計數字顯示，去年從1~5月，投資在小戶型90平方米以下的項目只占總量的17.2%。

“穩控房價政府必須下決心，出臺切實可行的政策，多部門齊心協力，同時健全監督機制；尤其是公眾、專家學者、媒體等第三方力量的監督。”中國社會科學院城市發展和環境研究中心城市經濟室主任劉治彥研究員告訴記者。

新一輪調控將出重拳

種種跡象表明，新一輪調控即將來臨。

面對重拾漲勢的樓市，各地紛紛利用土地增值稅進行狙擊。深圳市地稅局披露，擬在2007年9月底前出臺二手房土地增值稅征收、房地產開發企業土地增值稅清算等辦法。

蔡如海博士告訴記者，根據去年上半年經濟運行情況，顯示快速的貨幣擴張以及通貨膨脹壓力的上升均指向了中國經濟過熱壓力，為阻止經濟走向過熱，央行將會收緊貨幣政策，加息政策也將為時不遠。

他說，2006年下半年，除了加息，國家可能通過上調存款準備金率等手段來抑制投資和信貸規模的進一步擴張。在央行采取加息措施的過程中，財政部也有取消或減免利息稅加以配合的可能。

國土資源部部長徐紹史日前對媒體稱，針對房地產價格上揚的問題，去年國土資源系統已根據國務院房地產市場調控的要求，加大房地產的土地供應，以緩減房價。

另外，一場涉及10大城市土地出讓金和土地開發整理資金的專項審計調查工作已拉開帷幕。