誰吹大了樓市泡沫

腐敗為樓市虛火添一把柴

在2007年的全國“兩會(huì)”上，房地產(chǎn)行業(yè)權(quán)錢交易的“潛規(guī)則”成為不少人大代表、政協(xié)委員關(guān)注的熱點(diǎn)問題。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在2006年全國建設(shè)系統(tǒng)查處的違法違紀(jì)和涉嫌違法違紀(jì)的415人中，建設(shè)系統(tǒng)行政機(jī)關(guān)及其管理職能部門的工作人員占了68%。房地產(chǎn)行業(yè)已成為腐敗現(xiàn)象易發(fā)多發(fā)高發(fā)的重點(diǎn)領(lǐng)域。

江蘇省紀(jì)檢系統(tǒng)不久前舉辦的一個(gè)反腐教育展讓許多參觀者駐足，其中負(fù)責(zé)城建的政府官員與開發(fā)商相互勾結(jié)牟取暴利的案例格外引人注目。如蘇州市原副市長姜人杰、常州市原副市長張東林、南京市政府原副秘書長魏竹琴等人，其貪腐行為均與房地產(chǎn)有直接的關(guān)聯(lián)。從中可以看出樓市腐敗不僅讓國家的房地產(chǎn)調(diào)控政策大打折扣，而且也吹大了樓市泡沫，使購房者背負(fù)著沉重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

“房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的一大任務(wù)就是反腐敗！”不少有識(shí)之士都認(rèn)為，腐敗存在于房地產(chǎn)市場(chǎng)的眾多環(huán)節(jié)，比如土地批租、土地融資，甚至灰色收入投資等。官商勾結(jié)擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)操作的公平性，也打破了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律下的資源配置的有效性。樓市腐敗的頻發(fā)與制度設(shè)計(jì)和行業(yè)的特點(diǎn)不無關(guān)聯(lián)。就目前房地產(chǎn)市場(chǎng)來看，從土地出讓、項(xiàng)目審批、銀行貸款到銷售環(huán)節(jié)，每個(gè)環(huán)節(jié)都有可能給官商勾結(jié)、行賄受賄提供方便，而不法房地產(chǎn)開發(fā)商最終要將行賄成本計(jì)入房價(jià)，從而導(dǎo)致房價(jià)上漲。

南京一位大型房地產(chǎn)開發(fā)公司的總經(jīng)理曾經(jīng)坦言：“如果權(quán)力都在陽光下運(yùn)行，開發(fā)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本就能降低15%。”那么，房地產(chǎn)項(xiàng)目的“灰色成本”是如何入賬的呢？據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，除了虛支招待費(fèi)、管理費(fèi)消化一小部分以外，再就是攤到建筑安裝成本上了。當(dāng)然，這些“灰色成本”最后都是要購房者來“埋單”的。以江蘇常州市原副市長張東林受賄270多萬元一案為例，如果要攤到1000套房子上，每戶要承擔(dān)2700元；如果是500套房子，每戶要承擔(dān)5400元。

業(yè)內(nèi)人士透露，開發(fā)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，要辦齊“五證”，蓋好20多個(gè)公章，這些環(huán)節(jié)除了涉及規(guī)劃、國土、建設(shè)等主管部門，還需經(jīng)過房管、工商、稅收、建設(shè)、交通、環(huán)保、衛(wèi)生防疫、消防、地質(zhì)勘探、園林、人防等眾多機(jī)構(gòu)的審批或備案。江蘇一位開發(fā)商坦言：“部門林立，表面上環(huán)環(huán)相扣，但卻很不透明、很不規(guī)范。如果我們不一個(gè)個(gè)上門去燒香，他們就會(huì)拖。樓盤開發(fā)是資金密集型的，哪個(gè)環(huán)節(jié)都拖不起啊。”又如，工業(yè)用地轉(zhuǎn)為商業(yè)用地，價(jià)格會(huì)直線飆升。而土地用途變更的權(quán)力掌握在負(fù)責(zé)土地規(guī)劃的領(lǐng)導(dǎo)手中，實(shí)際決定權(quán)就在分管副市長或副秘書長手中。其中的制度監(jiān)管缺陷，很容易成為開發(fā)商集中攻關(guān)和負(fù)責(zé)城建的官員權(quán)力尋租的環(huán)節(jié)。

如果說，地方政府大拆大建，低價(jià)征地，高價(jià)出讓，甚至暗中操盤，唆使開發(fā)商哄抬房價(jià)；開發(fā)商囤積房源，制造“稀缺”，蒙蔽消費(fèi)者，地方政府裝聾作啞，默許慫恿；造好的房子賣不動(dòng)，就加大拆遷力度，發(fā)布虛假信息，人為制造“有效需求”，是政府的亂作為；那么，政府官員個(gè)人與開發(fā)商結(jié)成的“利益集團(tuán)”，更是攪亂樓市的怪胎。對(duì)于一些官員而言，利用權(quán)力為房地產(chǎn)“托市”、“造市”，乃是“一石雙鳥”：既為虛假政績觀開源，又為個(gè)人腐敗引流。盡管國家相繼出臺(tái)了一系列試圖為房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的宏觀調(diào)控政策，但結(jié)果卻是一次次被化解于無形，房價(jià)仍然上揚(yáng)。房地產(chǎn)業(yè)官商勾結(jié)觸目驚心的案例，再次證明了一個(gè)事實(shí)：在房地產(chǎn)市場(chǎng)虛火的后面，除了以地生財(cái)、“靠房吃房”的畸形政績觀外，還有一只腐敗之手。

權(quán)力介入市場(chǎng)必然扭曲市場(chǎng)

值得關(guān)注的是，近年來國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的權(quán)力尋租色彩并沒有被稀釋，在一些地方反而越來越濃。有的開發(fā)商拿到的土地容積率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于周邊地塊，一個(gè)中等項(xiàng)目容積率提高零點(diǎn)幾個(gè)百分點(diǎn)會(huì)增加數(shù)千萬元的銷售額。而在土地出讓環(huán)節(jié)，雖然在2003年實(shí)行了招拍掛制度，但“圍標(biāo)”、“陪標(biāo)”現(xiàn)象并不少見，這說明土地在拍賣前早已內(nèi)定了買家。官商勾結(jié)的城建腐敗案顯示，房地產(chǎn)能夠滿足地方官員兩方面的需求，一方面，房價(jià)快速上漲帶來的是稅收增長，房地產(chǎn)能提升城市形象；另一方面，一些地方官員通過權(quán)力尋租從中撈取個(gè)人私利。這條隱藏的鐵律不打破，房價(jià)調(diào)控效果必將大打折扣。

權(quán)力介入市場(chǎng)，必然扭曲市場(chǎng)，甚至毀掉市場(chǎng)。假如說，買房在以前被普通百姓稱之為夢(mèng)想，而這幾年畸高畸漲的房價(jià)，則使這種夢(mèng)想現(xiàn)在變成了妄想。很顯然，僅僅依靠經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控，已不足以扭轉(zhuǎn)樓市亂象。在官商勾結(jié)的利益集團(tuán)合謀下，樓市調(diào)控的效力很容易被消解。樓市虛火的下面，有官場(chǎng)腐敗的干柴。只有將腐敗的干柴抽掉了，樓市虛火才會(huì)降溫，調(diào)控力度也才有可能到位。

時(shí)下，地方官員主導(dǎo)房地產(chǎn)發(fā)展的沖動(dòng)依然非常明顯。因?yàn)樵谂c房地產(chǎn)相關(guān)的稅收中，有75%歸地方政府所有。現(xiàn)在土地出讓金的30%直接劃入地方財(cái)政。而土地出讓價(jià)格的高低與房價(jià)密切相關(guān)，房價(jià)越高，土地拍賣價(jià)也越高。的確，盡管房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)進(jìn)入第四個(gè)年頭，但一個(gè)重要例證是，到目前為止，還沒有聽說過有哪個(gè)城市的主管官員公開表示要讓房價(jià)降下來，可見，房地產(chǎn)市場(chǎng)的矛盾，反映了調(diào)控與反調(diào)控的博弈。用清華大學(xué)社會(huì)學(xué)系教授孫立平的話說，這是“目前中國涉及利益面最廣、博弈技巧最純熟、懸念最多、結(jié)局也最撲朔迷離的一場(chǎng)博弈”。

樓市治腐需要“精確制導(dǎo)”

早在2006年2月，中國首次界定的商業(yè)賄賂重災(zāi)區(qū)中，與房地產(chǎn)市場(chǎng)密切相關(guān)的工程建設(shè)和土地出讓，首當(dāng)其沖。事實(shí)證明，在這兩個(gè)環(huán)節(jié)中，一些政府官員與開發(fā)商形成了一明一暗、化公為私的謀利模式。在開發(fā)商和政府官員之間，客觀上存在一種“共生”的尋租現(xiàn)象。開發(fā)商一方面是政府官員的“政績推動(dòng)者”，同時(shí)又很容易把政府官員拉下馬，成為誘導(dǎo)官員腐敗的“麻煩制造者”。從經(jīng)濟(jì)層面上分析，雙方在“攻關(guān)”和“尋租”上一拍即合，容易結(jié)成“利益集團(tuán)”。回顧這幾年樓市調(diào)控的歷程，在房產(chǎn)新政啟動(dòng)前，聽到風(fēng)聲的一些地方官員就堅(jiān)稱當(dāng)?shù)氐姆績r(jià)“在合理區(qū)間”；調(diào)控開始后，一些地方官員暗中鼓動(dòng)開發(fā)商，力挺房價(jià)；棋到中盤時(shí)，又有一些城市急忙打時(shí)間差，很快公布某時(shí)段房價(jià)下跌的數(shù)據(jù)信息，力圖讓調(diào)控“見好就收”；見調(diào)控連連出招，一些利益集團(tuán)便不斷釋出“房價(jià)下跌會(huì)導(dǎo)致國民經(jīng)濟(jì)災(zāi)難性后果”等威脅，借以瞞天過海，擾亂決策。

中國政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控至今近四年時(shí)間，但房價(jià)仍呈現(xiàn)出邊調(diào)邊漲的態(tài)勢(shì)，時(shí)下，住房結(jié)構(gòu)調(diào)整在多數(shù)城市效果有限，甚至成為一紙空文。一個(gè)重要原因就是房地產(chǎn)腐敗現(xiàn)象太多，而房地產(chǎn)業(yè)腐敗高發(fā)又與房地產(chǎn)領(lǐng)域的制度缺陷有關(guān)。房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控抵不過少數(shù)地方官員與開發(fā)商“合謀”的私利，以至于盡管國家房地產(chǎn)調(diào)控頻出重拳，但卻像是打在棉花上難以奏效。樓市的腐敗警訊，彰顯房地產(chǎn)宏觀調(diào)控仍任重而道遠(yuǎn)。

目前，高房價(jià)已成為廣大群眾沉重的負(fù)擔(dān)，超出了經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段和社會(huì)心理承受能力。樓市調(diào)控著力點(diǎn)主要是擰緊土地供應(yīng)和商品房信貸閘門，提高稅率，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。下一步的樓市調(diào)控，應(yīng)考慮梳理或再造房地產(chǎn)項(xiàng)目審批和監(jiān)管流程，彌補(bǔ)相關(guān)的制度缺陷，讓每一個(gè)環(huán)節(jié)都能“陽光運(yùn)行”。

盡管說，作為官商勾結(jié)的副產(chǎn)品之一，樓市“灰色成本”或許并非是房價(jià)高企的決定因素，但它無疑助長了房地產(chǎn)領(lǐng)域的尋租行為，如果每個(gè)公章都成了腐敗的機(jī)會(huì)，那么“落實(shí)”調(diào)控政策本身也可能成為下一個(gè)“腐敗的機(jī)會(huì)”。真正可怕的是每個(gè)環(huán)節(jié)都出現(xiàn)官商合謀的“復(fù)制效應(yīng)”。因此，有關(guān)專家建議，在今后的樓市調(diào)控政策中，應(yīng)考慮明確設(shè)置懲治樓市腐敗議題。雖然說，近兩年來，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控?fù)饺胄姓允侄危恢憋柺荛_發(fā)商的詬病，但官商勾結(jié)的腐敗高發(fā)態(tài)勢(shì)顯示，用行政和法律手段反擊房地產(chǎn)腐敗或許是最有效的方法。■

編輯：盛漢卿