賣房想違約 賠錢也不行

雙方訂立房屋買賣協議，誰知協議簽訂后房價大漲，賣方覺得吃虧，便撕毀協議拒絕履行。2007年11月6日，江西省石城縣人民法院一審判決被告鄭某繼續履行協議。

原告溫某和被告鄭某于2006年7月10日簽訂一份購房協議，被告鄭某將其所有的房屋一棟，以12.5萬元的價格轉讓給原告溫某，雙方約定在2007年4月10日前辦理過戶手續，原告預付購房款4萬元，剩余購房款在辦理過戶手續之后支付。并約定“如有一方違約，應向另一方支付違約金5萬元”。隨后，原告溫某分別于2006年7月和12月、2007年3月，分3次共向被告支付購房款12萬元。但是2007年4月，原告要求被告辦理過戶手續時卻遭到拒絕。因此，原告訴至法院要求被告繼續履行協議。

法院查明，在雙方簽訂購房協議后的1年時間里，該棟房產的房價漲了將近70％，房產價值由原來的13萬元左右變成了23萬元。為此，被告鄭某覺得自己當初把房子賣虧了，而且自己即使支付5萬元的違約金也依然有利可圖，于是便寧愿支付違約金也拒絕繼續履行協議。

法院在審理查明以上事實之后認為，公民在民事活動中，應該遵守起碼的誠實守信原則，協議簽訂之后應該全面善意地履行協議約定的權利義務，原告要求被告繼續履行協議的要求應得到法律支持，遂依法作出了被告繼續履行合同的判決。

點評：胡勇軍（浙江海通聯合律師事務所律師）

近年來，隨著房地產市場行情節節攀升，由于房價上漲所導致的房產買賣糾紛也日趨增多，其中最為典型的就是賣方違約不賣房。

由于房屋買賣從買賣雙方簽訂買賣合同到實際辦理產權過戶等相關手續之間，有一個較長的時間跨度，這期間房價很有可能存在較大漲幅，其漲幅甚至可能超過合同約定的違約金。對于賣方來說，即使因違約支付違約金也仍然存在較大的獲利空間。因此，許多賣方不惜以支付違約金為代價，撕毀原房屋買賣合同，將房屋賣給其他出價更高者。

本案中，原、被告于2006年7月10日簽訂購房協議，雙方約定的辦理過戶手續時間是2007年4月10日前，中間間隔了9個月，該棟房產價值也從原來的13萬元漲至23萬元。被告為了追求利益最大化，寧愿支付違約金也不愿再繼續履行協議。

合同法明確規定，當事人行使權利、履行義務應當遵循誠實信用原則，應當按照約定全面履行自己的義務。原、被告在簽訂合同時，也應當預見到市場波動可能給自己帶來的風險，慎重簽訂合同。而一旦合同簽訂生效，對合同雙方就具有約束力，雙方都應該嚴格按照合同約定履行自己的義務，不得再因市場風險等原因擅自解約。

同時，合同法第107條還規定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。”根據該規定，當事人一方在事實上能履行合同義務而故意違約的情況下，另一方可以要求其承擔“繼續履行”的違約責任。因此，被告拒絕按合同約定的時間辦理過戶手續時，原告可以起訴至人民法院，要求法院判決其繼續履行合同。

回顧本案，雖然原告通過法律途徑，使被告辦理了房屋過戶手續，挽回了自己的損失。可一旦訴諸法律，交易成本就會大幅提高，而且還要比較長的審理時間，這對雙方都不利。因此，購房者在簽訂房屋買賣合同時，應盡量清楚地表述合同條款，并明確相應的違約責任，提高賣房者的違約成本，比如賣房者不履行合同，還要賠償購房者因為房價上漲帶來的實際損失等等，以有效降低違約率。