城市住宅小區停車方式及車位成本分析

摘 要： 針對目前城市住宅小區停車問題日益突出的情況，從現有住宅小區的常見停車方式及 其各自的優缺點著手，文章討論了在城市地價逐漸上升的今天，住宅小區在規劃停車方式及 規模時應考慮的相關因素，提出采用地下機械停車庫停車是將來小區的發展趨勢，并以蘇州 某住宅小區為例，對地下普通停車與機械停車方式的車位成本進行了分析。

關鍵詞：停車方式 普通停車 機械停車 車位成本

中圖分類號:F292 文獻標識碼:A 文章編號:1004-4914(2008)05-262-02

現代化的交通工具很大程度上擴大了城市的空間，讓人們在生活中獲取了更多的便利， 但日益增多的車輛在給人們帶來無盡便利的同時，也讓我們不得不解決一個非常現實的問題 ，那就是停車問題。目前大城市的停車難已像行車難一樣，已成為世界性的難題。人要有房 子住，車要有地方停，因汽車保有量增長速度極快而停車基礎設施建設和管理跟不上使得停 車問題日益突出。①

隨著私家車量的數量不斷上升，在城市里的居民住宅小區里，停車問題也日益嚴峻起來 。由于很多新建的小區內住戶與車位的配比為1：1，而根據《城市居住區規劃設計規范》規 定，新建住宅區綠地率不應低于30%，但該規范和其它有關停車場的技術標 準中僅對公共服務設施配套停車場作出了規定，對居住區或居住小區居民停車場（庫）均未 作出規定。②

因而隨著近幾年中國房地產業的迅速發展，開發商為了提高土地的利用率同時滿足綠地 率的要求，一些城市的小區逐漸向低密度、高容積率的現代化小區發展。同時各個城市的規 劃部門都將小區的停車比例作為一個嚴格的規劃指標加以監控。由于城市地價不斷上升，地 面停車已不能滿足要求，有的小區開始向地下空間發展。但由于地下車庫的土建成本較高， 那么如何在滿足規劃停車要求的情況下，采用合理的車庫結構形式，成為降低小區成本的一 個關鍵因素。本文力求對城市居住小區的停車方式的選擇和車位成本方面作出有益的討論。

一、國內住宅小區常見的停車方式

現在國內的停車方式有好多種，包括地面上停車、地下車庫停車、機械式停車、智能式 立體停車等，但住宅小區的停車方式按其技術構成大致可分為普通停車和機械停車庫停車兩 類。

（一）普通停車

普通停車按與地面的位置不同可以分室外地面停車和地下車庫停車。室外地面停車又分 為路邊停車、綠化停車等。③

1．路邊停車。即住戶就近在小區路邊停車，具有停車距離短，方便簡捷，工程造價低 的優點。但占用土地過多，人流、車流交叉，在安全、噪聲、尾氣等方面也影響小區居民 的生活。

2． 綠化停車。在小區用地寬余的情況下，可在地面停車場內種植較大樹冠的喬木和灌 木，喬木的間距相當于柱距，樹冠遮蔭，樹下停車，車位之間可以用白色車位線或者灌木隔 開，這樣既可以美化環境，不影響小區的綠化率。

3．地下車庫停車。在小區內的公共建筑、綠地下面的空間都可以作為地下停車場，其 具有以下優點：第一，停車限制較小，可以在地面空間相對較小的情況下提供大量的停車位 ；第二，停車位置受到的限制較小，停車服務半徑相對合理；第三，節約用地，地下停車庫 的出入口、通風口等數量較小，一般不超過其總面積的l5%；第四，可將車流、人流徹底分 離，為小區內居民提供安全的行走環境，減低汽車噪音對居民生活的影響；第五，使汽車免 受日曬雨淋的同時降低車輛丟失的可能。

普通停車方式中，相對于地面停車來說，地下車庫停車在節約用地方面還有更大的經濟 價值。尤其在城市地價不斷飆升的今天，節約用地，提高土地利用率是開發商所思考的主要 問題之一，一定程度上，地下停車庫可以在經濟合理的條件下滿足小區的停車需求。因此， 在我國的城市住宅小區內發展地下停車為主是合理的，尤其是在北方寒冷地區更受歡迎。這 也是解決停車問題的較好選擇。但地下車庫也有其局限性——造價高，目前出售的比例并不 理想。

（二）機械停車庫停車

機械停車庫停車按車庫與地面的關系可分為地面立體式停車庫停車和地下機械停車庫兩 種。

1． 地面立體式停車庫。④該車庫屬平面橫移式立體停車設備，由鋼結構部分、托盤 （即載車板）部分、傳動系統、控制系統構成。

車庫為三層7車位，其中上層有三個車位，中下層各有兩個車位。在存取車的過程中， 上層車位只做升降運動，中間層做升降和平移運動，下層只做平移運動。在存取車的過程中， 中下層始終有一個空車位，以保證能從上層取車或存車。

目前有些小區內采取這種方 式來解決日益突出的停車問題，其具有能有效利用小區內消 極空間作為小型分散的立體停車場，不破壞整體環境的優點。但這種方式通常使停車位置與 住戶距離偏遠，存取車不方便，設計時要注意合理的服務半徑。太原市漪汾苑住宅小區采用 了地面上多層車庫的停車方式，住戶多反映使用不便，于是又發生了路邊停車的現象。③

2.地下機械停車庫。該方式的停車庫即是在發展地下空間的基礎上，由金屬框架、電 動傳動系統、自動控制系統、機電儀一體化所組成的多層車庫，是汽車搬運或存放到存車位 置而使用動力設備作為存放車輛主要手段的整體設施。⑤綜合了地下停車庫和地面立體 式 停車庫的優點，既節約了土地資源，增大地面建筑容積率和綠化率的同時，又能提供較大量 的車位停車，是城市居住區將來的發展趨勢。但其缺點同地下普通停車庫一樣，建設成本高 ，周期長，目前的銷售比例也很不理想。

但與普通地下停車庫相比，地下機械停車庫前期土建投入相對較少，能在不增加土建成 本的基礎上，提供更多的車位，效益更為顯著。⑥

二、確定城市住宅小區停車規模需考慮的因素

不同小區、居民不同形式的交通工具都影響著小區內的停車場（庫）規模和實際的停車 率。一般來說，在規劃時應考慮以下因素：

1．地區經濟。地區經濟發展程度是影響停車規模的主要因素。一般而言，經濟越發達 ，居民的汽車擁有率越高，配建停車標準也應相應提高。

2．居民經濟能力。根據國外機動車發展所走過的道路及已有的數據和經驗，可以發現 居民的收入（即經濟能力）是影響機動車需求量的重要變量。

3．小區區位及周邊服務配套設施。相對于生活在市中心的居民擁有便捷的公共交通和 完善的生活服務配套設施，生活在郊區的居民因周邊的生活服務配套相對較差，出行不便， 居民對小汽車的需求會更為迫切。而目前在我國一些大中城市發展過程中，一些高檔的居住 區通常建在城鄉結合部，因上述原因及購買這類住宅的居民往往收入較高，因此小區的私車 擁有率和停車率相對較高。

4． 應考慮小區的不同檔次和不同的住宅面積的需求。居住區的檔次越高停車率的比例 也越高，有的別墅區內已超過1：1的停車比例，有的甚至到達1：3的比例。⑦不同的住 宅 面積其停車率也不相同，通常同一居住區內往往集中了多種套型的住宅單元，對于以大戶型 為主的住宅組團，其停車率普遍高于以小戶型為主的住宅組團。在我國有些城市（如寧波） 居住區的停車指標也提出根據住宅單元套型面積標準來制定。例如，寧波市規定150平方 米以上的套型高層和200平方米以上套型多層每戶配建車位為1.2～2個，75平方米到100平方 米的多層配建0.5～0.8個車位。

5．考慮將來的一段時間和來訪客人的停車。居住區配建停車標準的制定要滿足將來一 段時間的停車需求，同時要考慮來訪客人的車輛，因此規劃時要有前瞻性。

三、城市居住小區停車方式的選擇

我國的現實情況是土地資源十分有限，大多數居住區采取高密度開發建設的模式。我國 《城市居住區規劃設計規范》中規定，新區建設綠地率不應低于30%，該《規范》對地面停 車率（居民汽車的地面停車位數量與居住戶數的比率）作了具體的規定，要 求地面停車率不宜超過10%。而該《規范》（2002年版）規定居住區居民停車率（指居住區 內居民汽車的停車數量與居住戶數的比率，不應小于10%，⑦本規范是從全國角度出發， 具有 指導性，即只控制停車率的下限，而對于上限不作具體規定，可根據實際需要增加，具體指 標由地方城市規劃行政主管部門制定。

隨著經濟的不斷發展，我國小汽車數量逐漸增多，停車無疑會占用居住區寶貴的用地， 尤其是大量的地面停車與綠地和居民活動場地爭地，從而對居住區環境形成相當的壓力。因 此，本文建議嚴格執行國家關于地面停車率的控制指標，當停車量較大時，停車空間應往地 下發展，即修建地下停車庫。

在劃分停車位時，要注意不同車型的比例。從長遠來看，隨著我國各城市私人汽車擁有 量的不斷增多，居住小區應以加強小汽車的停車位建設為主，對現在必須的自行車和摩托車 位要靈活設計，方便以后更改為小汽車停車位。

四、某小區的普通停車與機械停車成本分析比較

現就蘇州工業園區某高層高容積率低密度小區一個車庫為例，就居民住宅區采用地下普 通停車庫和地下機械停車庫的車位成本進行分析比較。

蘇州市屬亞熱帶季風氣候，雨量較大，輕度潮濕。蘇州市歷史最高洪水位為2.49米（19 54年），最低河水位為0.01米，常年平均水位為0.88米。蘇州市歷史最高潛水位為2.63米， 近3～5年最高潛水位為2.50米，潛水位年變幅約為1～2米。蘇州市歷史最高微承壓水水位為 1.74米，近3～5年最高微承壓水水位為1.60米，年變幅0.80米左右。

本小區位于蘇州工業園區，占地面積58689平方米，容積率2.0。扣除商業及幼兒園配套 面積，小區的住宅面積為109936.69平方米。共有1062戶，考慮到1：1的停車比例，地下停 車位考慮停車位900個，地面停車100個。屋面地坪標高3.7m。

小區共設有三個地下車庫，現以其中的車庫B為例進行討論。

（一）按地下普通停車庫設計

1． 普通停車方式方案。車庫共有四個防火分區，第一防火分區2035平方米，第二防火分區 1882平方 米，第三防火分區2247平方米，第四防火分區1386平方米。車庫總面積7550平方米。其中扣 除水泵房、配電房等面積后車庫的面積為6650平方米。

車庫頂覆土厚度1.5m，車庫層高3m，主梁高800mm，底板厚度400mm。車庫埋深-4.9m。 根據結構驗算，不需采用其他措施可以通過抗浮驗算。

車庫共設計停車位228個，每個車位的建筑面積約為30平方米。車庫的土建預算造價約 為1600元/平方米。

2． 在此情況下采用機械停車方案。車庫凈高3.6m，層高5.4m，車庫頂覆土1.5m，車庫內考 慮抗浮，有700mm厚的覆土用于抗浮。車庫梁高800mm，底板厚度400mm。采用杭州西子石川 的機械停車設備車庫共設計機械停車位289個，自行車位49個。共有 車位338個，每個車位所占的建筑面積為19.78平方米。車庫的造價約為2000元/平方米。

3． 兩種停車方式的對比如下。

（二）調整柱距后，兩種停車方式的成本比較分析

1．結構方式來看。從停車數量來看，機械停車的數量為普通停車的數量大約1.5倍，其 中最主要的是考慮到設備空間，以及局部平面斜放車量無法用作機械停車。另外此車庫的設 計前期柱距考慮的是普通車庫，后改為機械停車。車庫的柱距無法滿足整個車庫橫移車移的 設置，一個柱網里六個車位只能停五個車位，造成局部車位損失。若對車庫進行調整，則車 位沒有損失。

2．從成本角度分析。調整柱網后車庫各項指標對比如表2所示，從兩種停車方式的成 本來看，車均的成本差別不是太大，調整柱距后，如果采取相應措施不考慮結構抗浮設置， 兩種停車方式的每個車位的造價應該相差無幾。但是機械停車前期土建成本要少。③對 于 開發商來說車庫這部分的投入要少30%，特別是前期車庫使用率不高的情況下，機械車庫采 用普通停車方式完全可以滿足停車要求。

五、結束語

地下機械停車對于車庫的柱距的要求比普通停車的要求要高，由于各種停車機械要求各 不相同。一般來說，在設計之前，應該先與停車機械廠商聯系，讓其參與整個車庫的設計 ，⑧同時要和設備專業的設計人員溝通好設計各個管網是否與停車機械的設置有矛盾。采 用 二層橫移的方案，柱距應保證車位整體橫移的最小凈尺寸。在進行機械停車設計的時候，還 應注意小區一些豪華型車的停車設置。

另外，機械停車數為普通停車數的1.76倍左右。車庫面積可以節省43%，這可以大大提 高小區的整體品質，對于小區的施工及整體規劃帶來很大的便利。在現有規劃要求1：1的停 車比例及90平方米小戶型數量比例要求在70%的規定下，車庫面積的大小無疑對于小區的設 計是一個巨大的考驗。

從長遠來看，在城市用地日益減少的情況下，機械停車將以它獨特的優點，成為小區地 下停車的一個方向，⑨⑩相信以后會有更多的開發商采用此種停車方式。

注釋：

①劉漢鑫，彭援軍.大城市停車難問題亟待解決［J］.汽車與社會，1998（9）：P34～3 6

②段清超，宋新生，段清霞.城市居住小區停車設施規劃初探［J］.河南城建高等專 科學校學報，2002（2）：P5～7

③莫曼春，鄧明. 住宅小區內停車方式的思考［J］.山西建筑，2000（5）：P2～8

④李振良，程志毅，龐磊.經濟型立體車庫［J］.湖北工業大學學報，2004（3）：P1 26～127

⑤鄧志勇.試論深圳機械停車庫的市場拓展，http://www.chinaparking.org/CASE/aut oparking/market/603-P45.htm

⑥劉敏肅.我國機械停車庫的發展現狀與建議［J］.城市開發，1998（2）：P23～24

⑦楊玲.城市居住區停車問題及其對策研究［D］.重慶大學，2004

⑧童占榮，馬志奇.機械停車庫設計應注意的幾個問題［J］.建筑機械，2006（9） :P55～58

⑨馬海燕.解決上海“停車難\"問題的建議［J］.上海綜合經濟，2004（7）

⑩蘇忠根，胡大志.溫州市區汽車停車存在的問題及對策［J］. 大眾科技，2005（7）：P99 ～101

(作者單位：西安財經學院管理學院 陜西西安 710061，西安科技大學能源學院 陜西 西安 710054，蘇州萬達商業廣場開發有限公司 江蘇蘇州 215005)

(責編:賈偉)