購物中心選址的綜合評價方法

摘要：購物中心的選址正確與否，直接決定了購物中心運營后經營效果。通過對影響購物中心選址因素的分析，運用層次分析方法設計了選址評價的指標體系，然后確定每層因素權系數，再確定低層因素對目標層的組合權重系數，應用數學的方法建立購物中心選址的綜合評價系統。在一定程度上解決了如何運用數學方法分析和處理購物中心選址評價中大量存在的模糊問題，從而在很大程度上提高了購物中心選址決策的正確性，為開發商成功投資購物中心提供了更可靠的依據。

關鍵詞:購物中心；選址；綜合評價；層次分析

中圖分類號：F713．56 文獻標識碼：A

A Comprehensive Evaluation Methodof Shopping Center Location

LI Zhong-fu，LI Yu-long

(School of Management， Harbin Institute of Technology， Harbin 150001， China)

Abstract: The location of shopping center directly influences the operational effect. Of the elements affecting the location of shopping center， the index system is determined by applying analytic hierarchy process method. The comprehensive evaluation system for it is established by means of fuzzy mathematics. The application of the comprehensive evaluation method can provide the developer with a tool to determine the location of shopping center and make more scientific decision.

Key words:shopping center; comprehensive evaluation; AHP (analytic hierarchy process)

一、引言

購物中心是零售業的最高業態，按照國際購物中心協會(ICSC)的定義^[1]：“購物中心是由開發商規劃、建設、統一管理的商業設施；擁有大型的核心店、多樣化商品街和寬廣的停車場，能滿足消費者的購買需求與日常活動的商業場所。”購物中心作為商業地產的最重要組成部分，近年來在中國發展非常迅速，購物中心的研究也就理所當然成為了業界關注的熱點。根據我國最近頒布的零售業劃分標準的規定，購物中心的概念應該是指企業有計劃地開發、擁有、管理運營的各類零售業態、服務設施的集合體。按照其規模、區位和定位的不同，可分為社區型購物中心、市級購物中心和城郊購物中心，而對于其具體位置的選擇則直接決定著購物中心經營得好壞，“位置，位置，還是位置”這句房地產業業內的“運營經”，尤其適應購物中心的開發。由于購物中心屬于大型商業地產項目，其建筑體量大、投資周期長，受經濟發展和政策的影響大，風險大。因此，開發商在開發購物中心項目時必須謹慎進行，運用科學的理論和方法進行科學地選址^[2]。

筆者通過運用層次分析方法，構建出決定購物中心選址因素的指標評價體系，然后運用綜合評判方法逐級確定各影響因素相對上一層因素的權重^[3]，最終確定最低層影響因素相對目標層的組合權重，得出區位評價計分公式。最終通過專家評價法，對不同區域的影響購物中心選址的同一影響因素進行評價，代入影響因素分值于組合權重計分公式得出區域評價最后分值，從而做出購物中心選址的科學決策。

二、購物中心選址評價體系的建立

（一）指標體系

在一個時期內，城市的總體購買能力被視為是恒定的^[4]，因此，在城市內購物中心的總規模應該是一個常量。然而，購物中心的空間分布會隨著地理特征、居民區位置、交通網絡、市政基礎設施的不同而變化^[5]。同時，一個城市購物中心的實際數量是其經濟能力的反應，經濟環境也只接影響購物中心的位置確定^[6]；權衡以上因素，并通過對數十位從事商業地產、購物中心管理公司的中高層管理人員的調查得出如圖1的購物中心選址影響因素的評價指標體系^[7] 。其定義：

O層——影響購物中心選址的因素，即目標層。

（二）權重的確定

對應圖1購物中心選址的評價體系，逐一構造判斷矩陣，求出權重系數。下面以A層為例確定其A層因素對最高層的權重，其它各層應用同樣的原理即可求出相應下層對上一層的權重。

表1為判斷矩陣及其相對重要度含義，根據表1，首先確定A層因素對O層的權重系數，兩兩對此A層各選址影響因

三、組合權重系數確定

組合權重系數描述的是綜合考慮了上下兩層個因素的權重系數后，得出的相對于更上一層相應因素的權重系數，即優先函數。

該指標體系分為O、A、B、C四層，以A1因素為例，求其相應C層因素對應A層因素的權重系數：從權重對應層次分析表可以得出，c1為對應b1所占的權重，b1為對應a1的權重，那么c1對應a1的權重應該為：b1c1，同理C1對應O層的權重應該為：a1b1c1。

六、結論

目前，我國商業房地產空前火爆，商業地產能給企業帶來高回報和穩定現金流，這也是引發商業地產熱的主要原因，但是，應該看到商業地產尤其是購物中心（大型shopping mall）的高風險性。由于城市中央商業區土地供給的有限性和交通及私家車的發展，購物中心的建設出現郊區化和差異化的開發特點，這樣購物中心的位置確定顯得尤為重要。

筆者所述的綜合評價方法的有以下優點：（1）從數量上更加直觀地反映出，不同區域地塊的價值。（2）能夠全面地反映出各種因素對購物中心選址決策影響效果。

目前對購物中心位置選擇的確定方法還比較少，對影響購物中心位置的因素也不盡相同，筆者所述的方法能夠更加科學地對購物中心選址進行決策。

參考文獻：

［1］ 巴里·伯曼，喬爾·R·埃文斯.零售管理（第七版）［M］．北京:中國人民大學出版社，2001.

［2］ 陳章喜，周芮儀.國內大中城市購物中心選址的確定與方法分析［J］．商場現代化，2005 (10): 20-21.

［3］ 劉曉君，孟凡文.模糊層次分析法在房地產投資風險評價中的應用［J］．西安建筑科技大學學報，2005(3):135 -137.

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［5］ 楊忠振，賈鵬.城市中購物中心空間布局的優化［J］．哈爾濱工業大學學報，2005 (2): 204-206.

［6］ 楊忠振，陸化普.從供給質量及環境持續性的觀點來微觀分析購物中心的布局狀況［J］．公路交通科技，2001，18(1):73-76.

［7］ 趙煥臣.層次分析法——一種簡易的新決策方法［M］．北京: 科學技術出版社，1986.

（責任編輯：習 文）

注：“本文中所涉及到的圖表、注解、公式等內容請以PDF格式閱讀原文。”