個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)如何化解

推行住房貸款抵押證券化

住房抵押貸款證券化是指銀行等金融機(jī)構(gòu)對(duì)住房抵押貸款進(jìn)行包裝組合，將一定數(shù)量的貸款在期限、利率、抵押房產(chǎn)類型等方面具備共性的抵押貸款匯集重組成抵押組群，經(jīng)過(guò)擔(dān)保和信用加強(qiáng)，以發(fā)行債券的方式(包括抵押債券及由抵押貸款支持、擔(dān)保的各種證券)出售給投資者的融資過(guò)程。

其作用可以有效地分散和轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。住房抵押貸款經(jīng)過(guò)證券化處理以后，發(fā)行的證券可以在證券二級(jí)市場(chǎng)上自由地流通轉(zhuǎn)讓，這樣住房抵押貸款面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)均可以通過(guò)證券市場(chǎng)得到轉(zhuǎn)移。另一方面以住房抵押貸款為擔(dān)保發(fā)行證券之后，集中在銀行的住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)就被分散到眾多的投資者手中，使每個(gè)參與者都能把風(fēng)險(xiǎn)控制在與收益對(duì)稱的可接受范圍內(nèi)。由于抵押證券不以具體的房地產(chǎn)為標(biāo)的物，而是一組房地產(chǎn)的組合所對(duì)應(yīng)的住房抵押貸款集合，是一種住房抵押貸款的投資組合，個(gè)別違約或抵押風(fēng)險(xiǎn)就顯得微不足道，因而可以有效地分散違約風(fēng)險(xiǎn)和抵押的風(fēng)險(xiǎn)。

建立住房抵押保險(xiǎn)制度

購(gòu)房抵押保險(xiǎn)，是指被保險(xiǎn)人因意外事故或病故等原因，或因所在單位倒閉、撤消、被兼并、政策性裁員而失業(yè)或收入下降等社會(huì)性原因?qū)е聼o(wú)法繼續(xù)歸還購(gòu)房貸款時(shí)，由保險(xiǎn)公司一次給付被保險(xiǎn)人在保險(xiǎn)事故發(fā)生時(shí)按貸款合同尚需歸還的貸款本息。由保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)向放貸銀行提供抵押貸款，人壽保險(xiǎn)和貸款信用保險(xiǎn)介入住房消費(fèi)信貸也是當(dāng)前銀行化解風(fēng)險(xiǎn)的較好途徑。

法國(guó)早在70年代末就將壽險(xiǎn)產(chǎn)品與銀行業(yè)務(wù)組合起來(lái)運(yùn)行，如死亡險(xiǎn)，法國(guó)的銀行在發(fā)放個(gè)人信用貸款時(shí)，強(qiáng)制性要求客戶必須購(gòu)買。死亡險(xiǎn)雖在法國(guó)極為低廉，但個(gè)人一旦發(fā)生意外喪亡，其遺產(chǎn)繼承者就能獲得一份不薄的保險(xiǎn)賠償金，而且不用繳納遺產(chǎn)稅，銀行、貸款個(gè)人、保險(xiǎn)公司三者皆可得益。我國(guó)也可借鑒法國(guó)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，推出相應(yīng)的保險(xiǎn)品種進(jìn)入我國(guó)住房消費(fèi)信貸市場(chǎng)。

個(gè)人住房抵押貸款需政策支持

在一些發(fā)達(dá)國(guó)家中，政府設(shè)立專門機(jī)構(gòu)對(duì)個(gè)人住房抵押貸款提供擔(dān)保，購(gòu)房者違約，政府機(jī)構(gòu)代為承擔(dān)清償貸款本息的責(zé)任。政府提供保險(xiǎn)、保證，乃至出資設(shè)立金融機(jī)構(gòu)，并不意味著政府要拿出大量資金，它只是表明政府堅(jiān)定地立于一種“最終貸款者”的地位上，其要旨是給借貸雙方以信心，并為整個(gè)融資活動(dòng)確定規(guī)范。這種政府對(duì)抵押貸款市場(chǎng)的干預(yù)，是一種間接干預(yù)。

研究抵押房產(chǎn)處置的途徑

隨著個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的迅速發(fā)展，不良貸款絕對(duì)數(shù)量會(huì)明顯增加。認(rèn)真研究抵押房產(chǎn)處置的途徑，可減少不良資產(chǎn)，有效化解風(fēng)險(xiǎn)，一方面當(dāng)確認(rèn)借款人喪失還款能力時(shí)，應(yīng)將其抵押房產(chǎn)處置交由專門機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)，以提高效率和規(guī)范性。另一方面要采取各種可行的方式處置抵押物，能夠?qū)⒌盅何镏苯幼儸F(xiàn)，清償債權(quán)最好；也可以通過(guò)調(diào)換住房縮小面積、調(diào)整住房位置等方式，使借款人既有房屋可住，又能重新具有償債能力；還可以通過(guò)借款人放棄住房所有權(quán)改為租賃住房支付租金的方式解決清償債權(quán)問(wèn)題。

建立相關(guān)配套措施和制度

1)銀行拓展房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)是貸款風(fēng)險(xiǎn)防范的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。由于銀行降低貸款風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵之一是采取抵押，而對(duì)抵押物的估價(jià)，則是抵押的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。特別是對(duì)作為抵押物的房地產(chǎn)的評(píng)估，由于其評(píng)估的價(jià)值大，隱蔽性較強(qiáng)，如果估價(jià)不準(zhǔn)確，銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)大打折扣，一旦銀行貸款發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)，作為中介機(jī)構(gòu)的估價(jià)部門并不承擔(dān)任何法律責(zé)任。銀行要擺脫這種困境，提高抵押物的資產(chǎn)質(zhì)量，迫切需要自己的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，自己承辦房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)。

2)在管理上落實(shí)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理責(zé)任制。個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，當(dāng)前需著重抓好：首先在操作崗位上，對(duì)貸前調(diào)查、合同訂立、會(huì)計(jì)核算及貸后回收都需要有明確要求；然后在管理崗位上，對(duì)貸時(shí)審查、貸后檢查應(yīng)分工明確、職責(zé)清楚。

3)建立房地產(chǎn)抵押貸款的法律規(guī)范。目前國(guó)家雖然制定了有關(guān)的房地產(chǎn)抵押辦法，但還沒(méi)有建立健全的抵押法規(guī)，這極不利于房地產(chǎn)貸款的規(guī)范化。另外，還應(yīng)從房地產(chǎn)估價(jià)、交易，保障等方面建立相應(yīng)的法規(guī)，形成對(duì)市場(chǎng)主體和市場(chǎng)行為的硬約束體系。