２００７年房地產市場分析與２００８年展望

2007年房地產市場運行特點

2007年，我國房地產市場運行主要有以下特點：

全國房價總體漲幅較大，部分熱點城市房價持續拉高，供不應求是主因

2007年，我國房地產市場總體上價格漲幅較大。70個大中城市新建商品住房、二手住房的銷售價格持續走高，8月份，新建商品住房銷售價格同比上漲9.0％，二手住房銷售價格同比上漲7.9％，部分熱點城市房價上漲連續保持兩位數。

我們分析，導致今年房價高漲的原因主要是供不應求。一方面，供給量大幅度下滑。2007年1～6月，全國房屋竣工面積增速低于房屋銷售增速，商品房銷售面積2.8億平方米，同比增長21.5％；房屋竣工面積1.5億平方米，同比增長11.1％；截至6月，住宅竣工面積連續30個月低于住宅銷售面積。以北京為例，新建商品住房供應自2005年以來持續減少，批準預售面積由2005年的2205萬平方米下降至2006年的1706萬平方米。另一方面，需求快速膨脹。資金流動性過剩導致了投資性需求增長較快。同時，在房價快速上漲的趨勢下，自住性購房者提前入市，也造成需求驟增。

土地供應量不足

近兩年土地供不應求的態勢仍在持續，造成市場供求總量的失衡，形成供不應求的市場預期。土地供應量的不足表現在兩個環節：一是土地出讓面積的不足。以北京為例，2005年，計劃供應的商品住宅用地為1750公頃，而實際入市的只有900公頃，僅為計劃的51％；2006年，商品住房和經濟適用住房用地計劃供應合計為1900公頃，實際供應為1031公頃，僅為計劃的54％。二是開發企業囤積土地導致出讓土地無法全部形成當期的有效市場供應。根據建設銀行研究部的報告，2001年初至2007年5月份，房地產開發企業累計購置土地面積21.62億平方米，但實際僅開發完成12.96億平方米，不足購置面積的60％。特別是上市房地產公司成為大規模囤積土地的一個主要力量。這是由于土地儲備量是投資者衡量上市房地產公司投資價值的重要指標之一，而其很容易從公開市場上募集大量資金支持大規模購置并囤積土地。

多種需求集中釋放，投資投機需求大量入市

在房價快速上升的過程中，多種需求集中釋放：一是改善型需求。高收入家庭對改善型需求的支付能力比較強，家庭收入越高，利用自有資金購房的比例越高，據對某城市調查，高檔商品房一次性付款的比例高于貸款比例，一次性付款的比例一般達到60％以上；而普通商品房的貸款比例高于一次性付款的比例，貸款的比例一般達到60％以上。使得中低端需求和初次購房需求受到擠壓；二是婚齡人口對住房的需求。受傳統的成家置業理念的影響，新組建家庭購買住房的需求剛性較強；三是城市新增常住人口的住房需求。近年來，我國正處于城市化進程加速時期，城市新增人口對住房的需求旺盛；四是城市拆遷導致的剛性需求。目前，我國處于城市建設快速推進時期，城市房屋拆遷帶來的被動需求隨之增加；五是父母提前為子女購房的需求。在目前房價上漲較快的影響下，年輕人住房需求提前釋放，表現為父母為子女購房的時間大大提前，高收入家庭為正在讀大學，甚至讀高中的子女購房的現象比較普遍；六是投資和投機性需求。除以上以居住為目的的需求外，還包括部分以投資和投機為目的的需求，買房直接用于投資，以其增值獲利；以改善住房條件為目的的高收入家庭，在購買新建商品房后，原有舊房并沒有在存量房市場立即上市交易，更多地是繼續持有用于投資。

地價房價“倒掛”現象嚴重，推動房價上漲

2007年，在各地的房地產市場出現了大量地價房價“倒掛”的現象，即招標、拍賣、掛牌等公開出讓土地的樓面地價接近或高于同地段在售新建房屋的價格。由于土地成本的大幅度增加，必然使得未來房價大幅提高，使市場形成了房價繼續大幅上漲的預期；同時，推高了周邊在售樓盤的銷售價格，形成了地價和房價的相互推高的惡性循環。當前地價房價“倒掛”的狀況已經造成很多地方開發企業通過推遲開盤時間，放緩銷售速度等方式捂盤惜售。“捂盤惜售”現象，正是“期指化”房地比價導致的必然結果。

2007年房地產調控措施回顧與分析

2007年，針對房地產市場運行中的主要矛盾，政策目標重點是增加有效供給，調整住房供應結構，抑制投資投機需求，解決低收入家庭住房問題。調控措施主要包括以下幾個方面。

增大土地供應量，加快供地速度

根據國家房地產市場調控的要求，部分地區加大了房地產開發的土地供應量。2007年1～5月，全國住宅用地的供應量同比增長35.5％，普通商品房的土地供應總量同比增加76.3％，經濟適用房的土地供應總量同比增加166％。廣州出臺措施重點加大經營性商品住宅用地供應量，從2007年開始連續3年確保廣州十區每年供應住宅用地5平方公里以上，其中2007年供應5.07平方公里，住宅供應總量達到建筑面積1250萬平方米，是過去兩年供地量的兩倍，增大了土地供應量，加快了供地速度。

抑制開發企業囤積土地行為，增加市場房屋的有效供給

2007年，各級政府特別針對開發企業囤積土地的行為采取了幾項措施。一是縮減土地一次性出讓規模。土地出讓規模過大易產生種種弊端，其一是開發周期過長導致變相囤積土地，使出讓土地無法按期形成有效的市場供應；其二是規模過大的房地產開發項目易形成區域供應的壟斷格局，推高房價。為防止大規模出讓土地導致的土地囤積和價格壟斷，促進開發企業之間的競爭，縮短建設周期，使出讓土地按期形成有效的市場供應，國土資源部規定要合理確定建設用地使用權出讓的宗地規模，對土地一次性出讓的規模進行控制。部分地方政府也逐步開始控制出讓宗地的規模，如北京在2007～2010年土地供應中期計劃中明確規定，合理控制單宗住宅項目用地出讓規模，出讓的單宗住宅用地面積將控制在10～20公頃以下，規劃建筑面積在30～50萬平方米以下。二是對開發時限提出明確要求。國土資源部規定單宗土地的開發建設時限原則上不得超過3年。部分地方政府開始限制出讓土地的開發建設時限，如南京規定了在土地出讓合同中明確土地的開發時限，超過開發時限仍未開發完畢的，將收取土地違約金。三是不能分期取得建設用地使用權證。建設用地使用權證書必須在完全付清土地款的情況下才能獲得，不得按土地出讓金繳納比例分期取得。四是改預征土地增值稅為清算土地增值稅。從2007年2月起，將預征土地增值稅改為清算土地增值稅。此前，土地增值稅征收多采用預征收制。由于土地增值稅是地方稅種，各地征收標準不一，一般預征額多為房屋銷售價格的0.5％～3％。相對來說，這一稅收額度遠遠低于清算應繳的額度。而在房地產開發項目結束后進行土地增值稅清算，能夠對開發企業因土地增值獲取的高額收益進行稅收調節，抑制開發企業囤積土地的行為。

加大閑置土地處置力度

國土資源部出臺通知要求加大閑置土地處置力度。一是改變毛地出讓、凈地交付的模式，實行建設用地使用權“凈地”出讓。在處理好土地的產權、補償安置，完成必要的通水、通電、通路、土地平整等前期開發后，才可公開出讓。二是明確了土地閑置費的征收標準。按出讓或劃撥土地價款的20％征收土地閑置費。部分地區加大了閑置土地回收力度，成效明顯。截至2007年6月，廣東東莞市累計處置閑置土地面積4.3萬畝，占應處置閑置土地的94.1％，對10470畝的閑置土地征收土地閑置費達3.51億元。

實行差別的住房抵押貸款政策，保護自住需求，抑制投資投機需求

2007年9月，中國人民銀行和中國銀監會發布了《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》，規定對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40％，貸款利率不得低于同期同檔次基準利率的1.1倍，對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下，以及超過90平方米的，首付比例仍分別維持不得低于20％和30％。這項規定將住房的消費與住房的投資嚴格區分開。對于第一套自住購房的貸款仍是采取保護及鼓勵的政策，首付成數沒有調整，仍然采取優惠利率。第二套房的首付成數提至4成，這一政策有望有效地抑制投資投機需求，深圳在該政策出臺后，市場成交量明顯下降。

加快完善以廉租住房為重點的住房保障制度

在房價快速上漲，低收入家庭住房問題日益突出的情況下，政府高度重視住房保障制度的完善，明確將其列為政府公共服務的一項重要職責。2007年8月，國務院出臺了24號文件，明確了將廉租住房作為住房保障制度的重點，廉租住房制度的保障對象由低保家庭擴大到低收入家庭，形成廉租住房和經濟適用住房對低收入住房困難家庭的全覆蓋，并確保多渠道保障資金的到位和土地等政策資源的優先配置。具體措施如下：

一是將廉租房作為住房保障制度的重點。在住房保障供應體系中，廉租住房制度是解決低收入家庭住房困難的主要途徑。明確了對低收入家庭的住房保障是保障其居住權，以租賃方式保障為主，而不是幫助其獲得住房產權。二是擴大住房保障覆蓋面，解決“夾心層”的住房困難。廉租住房制度由保障城鎮住房困難的低保家庭，擴大到低收入家庭中的住房困難戶。經濟適用住房供應對象為城市低收入住房困難家庭，并與廉租住房保障對象銜接。在住房保障供應體系的政策設計上，通過廉租住房保障范圍的擴大，實現對低收入住房困難家庭住房保障的全覆蓋，解決“夾心層”的住房困難問題。三是確保廉租住房保障資金來源。明確規定了住房保障資金來源渠道：其一，將廉租住房保障資金納入年度預算安排。其二，住房公積金增值收益在提取貸款風險準備金和管理費用之后全部用于廉租住房建設。其三，土地出讓凈收益用于廉租住房保障資金的比例不得低于10％。其四，對中西部財政困難地區，通過中央預算內投資補助和中央財政廉租住房保障專項補助資金等方式給予支持。四是優先確保廉租住房建設用地。根據住房建設規劃，切實保證供應廉租住房和經濟適用住房建設用地，在土地供應計劃中予以優先安排。五是多渠道解決低收入家庭的住房問題。除完善住房保障體系的廉租房和經濟適用住房制度外，通過其他方式有針對性地解決低收入家庭住房困難問題，包括棚戶區改造和舊小區整治等。

房地產市場若干影響因素分析

物價上漲、通貨膨脹預期和相對于資產價格的貨幣貶值進一步加劇了購房需求，推動房價繼續攀升

物價和房價是互為聯系的，資產價格強烈地受到未來的預期回報的影響，而未來的預期回報則受到未來經濟景氣、通貨膨脹與貨幣政策預期的影響。物價上漲造成了通脹預期的加重，這將加大對具有保值能力的房地產的需求，在供給增加一定的情況下，將推動房價的繼續上揚。

相對于資產價格的貨幣貶值，一定會推動人們自覺或不自覺地去“以幣求貨”，以規避辛辛苦苦積累起來的貨幣資產“縮水”風險。而購房，在銀行按揭貸款的放大作用下，恰好能夠最大程度地滿足這種規避貨幣貶值的需求。相對于資產價格的貨幣貶值有可能導致購房需求的加速膨脹。

從緊的貨幣政策，對房地產市場需求產生結構化的影響，抑制了中低收入者自住需求的支付能力，刺激了高收入者投資投機需求的積極入市

為應對目前物價上漲過快的趨勢，穩定通貨膨脹預期，防范通貨膨脹的發生，今后一段時期必將繼續施行從緊的貨幣政策。央行將可能采取提高存款準備金率、繼續小幅加息等宏觀調控措施，保持流動性適度偏緊。我們分析，從緊的貨幣政策環境，對房地產市場將產生一定的影響：一方面，加息增加了購房者的成本，這對潛在購房者的購房需求有一定程度的影響；另一方面，即使考慮到加息的因素，目前房地產市場的投資回報率仍遠高于資金成本，這種小幅的加息，對抑制投資、投機作用有限。

在目前的物價環境和貨幣政策環境下，房地產市場的需求結構將發生變化。一方面，抑制了中低收入者自住需求的支付能力。加息使得中低收入者的自住需求因貸款成本的提高而受到抑制，同時還面臨著開發企業將資金成本轉嫁到房價中的可能。因此，加息增加了購房成本，弱化了中低收入者滿足自住需求的購房支付能力。

另一方面，高收入者投資投機需求將積極入市。一是高收入者的邊際消費傾向低，隨著收入的不斷增加他們將越來越多的資金用于儲蓄和投資。二是由于通脹的壓力，使得高收入者寧愿將資金以資產的形式保值增值，這將促使其將資金盡可能地轉換為房產等資產形式。三是目前房價等資產價格提高很快，資金成本遠遠低于投資回報，導致投資性買房需求在信貸資金的支持下進一步放大，嚴重推動了投資需求。

資金流動性過剩對房價上漲起了推波助瀾的作用

我國出現的流動性過剩，直接原因是國際收支特別是貿易順差持續擴大的結果。國際收支較大順差的狀況短期內難有改變，這意味著，流動性過剩問題在今后一段時間仍將持續存在。持續的流動性過剩導致了資本市場迅速膨脹，迅速推動了國內資產價格的攀升，資產價格處于高位震蕩狀態。由于我國的資本市場不發達，投資渠道有限，大量的資金追逐保值增值性良好的房地產，這部分需求形成了房地產市場上強勁的購買力。因此，資金流動性過剩加劇了房地產投資需求的入市，推高了房價。

外資投資國內房地產市場呈擴張趨勢

近年來，美國、歐洲、日本等世界主要經濟體的持續低利率政策，使得世界范圍內資金流動性過剩問題凸現，資本的跨國流動異常活躍，大量國際游資流入國內，投資房地產是其中的重要途徑，主要有兩個驅動因素，一是國內房價仍然保持上漲勢頭，投資房地產可以獲取高額的投資回報。二是基于對人民幣升值的預期，投資房地產作為獲得套利收益的一個渠道。外資進入我國房地產主要有以下幾種方式：一是直接收購房地產，以非住宅物業為主；二是設立外資房地產公司或參股國內房地產開發企業，介入購買土地、房地產開發等環節；三是通過地產基金進行投資。外資投資房地產主要集中在東部一線城市，如北京、上海、深圳等地，并開始逐步向一些二三線城市擴張。

2008年房地產市場展望

房地產市場持續發展的支撐因素沒有改變

我們分析，支撐房地產市場持續發展的幾大因素將長期存在。首先，中國經濟持續快速增長是支撐房地產市場的最基本、最主要的因素。2008年，這一點并沒有變化。其次，城市化進程加快拉動購房需求。目前我國城市化水平每年以大致一個百分點的速度增長，這部分城市新增人口將產生大量的住房需求。第三，“人口紅利”拉動購房需求。目前我國正處于收取“人口紅利”的時期，住房購買力強，加之住房貸款的支持，改善性需求和投資性需求均大量釋放。

供應緊張狀況將得到一定程度的緩解，但制約供給的因素依然存在

2008年，增加土地出讓面積、加快供地速度、對開發企業囤積土地的行為進行抑制、加大閑置土地的清理力度、大幅增加保障性用房的供應量等一系列調控措施將繼續執行，供應緊張的狀況將得到一定程度的緩解。

但從另一方面看，土地供應量的大幅增加仍存在較強的制約，一是對土地出讓數量的控制將是長期的。確保18億畝耕地面積是不可逾越的底線，這意味著對土地出讓數量進行嚴格控制的政策將是長期的，是不能松動的。二是征地拆遷難度將加大，增加土地供應的難度。《物權法》實施后，客觀上征地拆遷的難度將加大，拆遷周期會延長，這無疑會增加土地供應的難度。三是開發企業儲備充裕的土地是公司生存發展的需要，短期難以得到改變。房地產開發企業，特別是房地產上市公司，土地儲備的多寡是衡量其投資價值的關鍵指標，因此其儲備土地存在內在驅動，抑制出讓土地如期形成市場供應。

調控重在政策的落實，加強政策的執行力成為關鍵

目前，調控政策的目標是解決房地產市場運行中的突出矛盾，政策指向與措施是有針對性的，關鍵是調控政策能否得到切實的執行。37號文件規定，將調整住房供應結構、控制住房價格過快上漲納入地方政府工作的目標責任制。24號文件規定，對城市政府解決低收入家庭住房問題進行目標責任制管理，納入對城市政府的政績考核之中。下一步加強政策的執行力成為調控的關鍵環節。

低收入家庭的住房預期逐漸向好

隨著住房供應結構調整、加大對低收入家庭住房保障力度的政策目標的確立，以及具體政策措施的出臺和逐步落實，預計2008年，這些政策措施的效果將得以顯現。低收入家庭的住房困難問題將逐步得到緩解，低收入家庭的住房預期逐漸向好。