房貸不良率上升難引關(guān)注

各銀行在2008年的4個(gè)月個(gè)人房貸連續(xù)“慘淡”之后，都希望借助房貸新品抓住房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的先機(jī)，打破今年個(gè)人房貸持續(xù)萎縮的局面。但在5月過半后，上海樓市仍未出現(xiàn)明顯的回暖跡象。

劉先生是上海某國(guó)有商業(yè)銀行信貸部門的業(yè)務(wù)經(jīng)理，以往主攻個(gè)人房貸業(yè)務(wù)的他，最近卻開始“不務(wù)正業(yè)”，將業(yè)務(wù)重心轉(zhuǎn)向了小企業(yè)貸款。說起個(gè)人房貸，他不得不感嘆：“雖然總行也有指標(biāo)，但個(gè)人房貸最近真的比較難做。”

上海銀監(jiān)局日前公布的今年一季度信貸數(shù)據(jù)也顯示，至3月末，上海市中外資銀行機(jī)構(gòu)個(gè)人住房貸款余額3046.91億元，比年初增加33.94億元，增幅僅為1.1％。分月度看，1—3月個(gè)人住房貸款增量分別為37.42億元、3.88億元和7.35億元，住房貸款增量呈現(xiàn)不斷萎縮趨勢(shì)。

央行上海總部隨后發(fā)布的2008年4月份數(shù)據(jù)更是不容樂觀：4月份，上海中資銀行個(gè)人房貸減少6億元，同比多減10.9億元。與此同時(shí)，上海銀監(jiān)局提示，個(gè)人住房不良貸款有所上升。3月末，個(gè)人住房不良貸款余額21.56億元，比年初增加0.95億元；不良貸款率0.71％，比年初上升O.03個(gè)百分點(diǎn)。

但《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》在向多家銀行個(gè)人房貸業(yè)務(wù)部的人員詢問不良率上升情況時(shí)，得到的回答均是：并沒有發(fā)現(xiàn)明顯的上升。劉先生甚至表示，他并不了解所在銀行是否有具體的數(shù)據(jù)能夠說明個(gè)人房貸的不良率情況。

不良率上升未引起足夠注意

劉先生所在的銀行，在四大國(guó)有商業(yè)銀行中，個(gè)人房貸投放量一直位居前列。一直到今年初之前，劉先生對(duì)自己手中個(gè)人房貸業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)趨勢(shì)都胸有成竹，并多次對(duì)記者表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交轉(zhuǎn)冷對(duì)個(gè)人房貸的增長(zhǎng)情況沒有產(chǎn)生明顯的影響。

事實(shí)上，自去年相對(duì)嚴(yán)厲的“二套房”政策發(fā)布后，該銀行一直以第一套房貸款還清后，第二套可按第一套房的貸款規(guī)定執(zhí)行來操作，因此，在多數(shù)銀行都嚴(yán)格遵循央行政策的情況下，該銀行的“網(wǎng)開一面”自然可以贏得不少客戶。

但自2008年的3月部分銀行放松“二套房”政策被曝光后，上海銀監(jiān)會(huì)重申了“二套房”政策，這些銀行不得不嚴(yán)格執(zhí)行，個(gè)人房貸余額進(jìn)一步下降已在所難免。劉先生坦承，與往年這時(shí)候相比，該行的個(gè)人房貸余額規(guī)模有非常明顯的萎縮。

相比之下，個(gè)人房貸的不良率上升已很難引起他們足夠的關(guān)注。實(shí)際上，即便從銀行的角度考慮，銀行總體不良率的下跌足以抵消個(gè)人房貸不良率上升的“負(fù)面影響”。招商銀行上海分行某支行信貸人員告訴記者，其所在支行在最近幾個(gè)月并沒有新的欠款客戶產(chǎn)生，目前僅有的一個(gè)有不良貸款記錄的客戶已是“老大難”問題，該客戶因個(gè)人原因，已連續(xù)數(shù)月未償還貸款本息。

記者同時(shí)獲悉，上海普陀區(qū)科維大廈爛尾兩年，該大廈的購(gòu)房者中，辦理了銀行按揭的大部分購(gòu)房者早于一年前已集體停止向銀行歸還貸款。在上海銀監(jiān)局的數(shù)據(jù)中，上海居民二手房貸款的不良率達(dá)1.86％，是導(dǎo)致個(gè)人房貸不良率上升的關(guān)鍵因素。 據(jù)了解，目前多數(shù)銀行都對(duì)二手房貸款設(shè)定了條件。招商銀行的放貸條件相對(duì)較松，只對(duì)1990年以前、面積50平方米以內(nèi)的房子限制放貸。但相關(guān)人員也表示，上述條件并非絕對(duì)，“最主要看客戶的資質(zhì)”。

部分銀行則將房齡限定在1995年之前，或者是15年以內(nèi)，少數(shù)銀行對(duì)房齡的要求相對(duì)嚴(yán)格，僅給10年以內(nèi)房齡的房子放貸。顯然，各銀行在二手房放款條件的確定上，就存在諸多變數(shù)。劉先生表示，條件的松緊，可能就代表著貸款不良率的高低。

但某股份制銀行上海分行信貸員告訴記者，目前其客戶中貸款額最高的是150萬元，“我們希望能夠做豪宅項(xiàng)目的房貸，但購(gòu)買豪宅的人大多數(shù)都是一次性付款”。顯然，在他看來，150萬元的貸款額度還是太低了。

記者同時(shí)獲悉，在個(gè)人房貸持續(xù)萎縮且不良率呈上升態(tài)勢(shì)之時(shí)，包括招商銀行、光大銀行及深圳發(fā)展銀行在內(nèi)的股份制商業(yè)銀行仍在近期推出新的房貸產(chǎn)品，期待能夠在個(gè)人房貸上有所作為。

推新品難改房貸下降趨勢(shì)

深圳發(fā)展銀行早于2008年3月底就推出“固定利率氣球貸”的產(chǎn)品，3年期利率為8.316％，5年期為8.514％，這兩個(gè)利率直接鎖定了客戶在本輪加息周期中面臨的利率上升風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)了解，如選擇3年期或5年期的“氣球貸”，消費(fèi)者最多可享受到較普通按揭貸款降低兩個(gè)利率檔次的“優(yōu)惠”，而且也符合監(jiān)管部門對(duì)“二套房貸”的最低政策底線。

記者在向深圳發(fā)展銀行相關(guān)人員了解時(shí)卻被告知，這一產(chǎn)品的利率并不是固定的，如果央行加息，那么銀行也會(huì)相應(yīng)提高其利率水平。所不同的僅僅是，該產(chǎn)品采用的是最低的3年期貸款利率，但利率水平也會(huì)隨著貸款年限的延長(zhǎng)而相應(yīng)提高。

顯然，所謂的房貸新品多少有些噱頭的意味。該產(chǎn)品對(duì)于那些想購(gòu)置第二套以上房產(chǎn)，同時(shí)又希望在銀行按揭方面可獲得相對(duì)優(yōu)惠利率的客戶更有針對(duì)性，但如果貸款期限較長(zhǎng)的話，客戶能夠在利率上享受到多少優(yōu)惠，仍不得而知。