房貸新政能否遏制房價

房貸新政出臺

近期，央行、中國銀監會共同發布通知，要求嚴格住房消費貸款管理：對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍。對于目前普遍存在的開發商囤積土地、囤積房源的投機行為，銀監會也將重拳出擊，從信貸的角度加以規范。

此前，全國住房工作會議在北京召開，會議要求加快房地產的金融創新，強調要進一步加強和改善房地產市場調控，調整住房供應結構，增加有效供給，促進房地產市場健康發展。

在會議召開之前，面對各地飛速上漲的房價，以及深圳、重慶等地房貸發放量的直線上升，央行、銀監會就有意對房貸政策進行調整。在美國次級抵押貸款危機爆發后，更加堅定了監管層利用信貸政策調控樓市，防范房貸風險的決心。

就在中國央行和銀監會發布此通知之前，中國建設銀行不但發布了針對美國爆發次貸危機的研究報告，指出國內商業銀行房貸正步入違約高風險期；而且率先在重慶、廣東、海南等省市分支銀行陸續調高第二套房貸款首付比例至四成，一時間在全國刮起了“房貸緊縮風暴”。

銀監會和央行此次房貸“新政”的決心和意圖很明顯，就是保障自住，抑制投資，打擊投機。其中，投資投機性質明顯的第二套房和多套房房貸成為重點“調控”對象。

中信嘉華銀行高級副總裁廖群認為，房價增長較快、樓市調控效果不明顯，所以加強調控是有必要的，“但光是提高第二套住房貸款首付比例，對需求會有一些影響，可是影響較小，也許還會有一些配套政策出來，包括加息、限外、稅收等一系列措施，影響便難以忽視。”

不過，與提高首付相比，第二套住房利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍這一規定，才是打擊住房投資行為的“殺手锏”。因為對于第二套住房的購房者來說，相比原來優惠后的房貸利率，一次性提高將近200個基點，高出將近30%，這與央行每次加息27個基點相比，風暴來得相當猛烈。以100萬現金投資單價在100萬左右的房產，選擇三成十五年按揭為例，以前可以貸款買三套，現在只能買兩套了，最終還要多付出近20萬元的利息，對投資者而言，這可不是小數目。炒房投資回報的數額要有底線，一旦成本過高，炒房力量就會被打壓，整個房價將不可避免地被限制。近日有一項網絡調查顯示，超過六成人認為，在房貸新政之下，需要拿更高首付款去買房，會抑制炒房人的行為，并最終影響到房價。

房貸新政流露出的政府抑制投機、遏制房價的態度，很容易影響到人們對未來房價的預期。經濟學家盧卡斯認為，人們對未來良好預期可以轉化為現實的需求，從而進入消費決策。假如人們對投資房產未來收益的預期降低而風險預期加大，房市投機現象就會減弱。

第二套房認定成關鍵

房貸新政對改變消費者的預期還是發揮了一定作用。但這種作用能持續多久，新政能不能真正落到實處，現在還有許多不確定因素，在此其中，如何界定第二套房是關鍵。盡管新政提出通過利用人民銀行個人征信系統等手段，以及要求銀行提示房貸者履行誠實守信原則，但由于潛在的利益沖突，銀行依然面臨如何界定第二套房的難題。

依照央行、銀監會就調整房地產信貸政策答記者問時的解釋，“第二套（含）以上住房”是指借款人利用貸款所購買的首套自住房以外的其他住房。僅從字面上理解，此次政策調整并非針對“第二套住房需求”，而是針對“第二套住房信貸需求”。

多家商業銀行人士預計，對“第二套（含）以上住房”的監測將主要通過央行個人信用信息基礎數據庫來進行。也就是說，有信用記錄即進行過住房按揭貸款的客戶才會被歸類于“第二套（含）以上住房”信貸調整之列。那么，實際擁有第二套（或以上）住房，但僅為首次貸款的客戶，依然可進行正常優惠授信。另外，如果第一套房按揭還完，又賣掉的人再買房，是否屬第二套房？這些都還沒有明確的解釋。目前，央行的征信系統并未與建委、房管局的系統互通，銀行并沒有太多的辦法判斷一個人有多少套房子。

其次，《通知》中并未對“第二套（含）以上住房”的主體進行嚴格界定，是以戶為單位還是以個人為單位，商業銀行對此仍未達成一致。也就是說，如果夫妻雙方購買兩套住房，只需分別單以一人名義貸款，即可規避“第二套（含）以上住房”貸款利率上調。

問題在于，無論是房貸申請人的“婚姻狀況和配偶信息”還是“所貸款項用于購買第幾套住房的相關信息”，都是由借款人自己填寫的，銀行要求“借款人也應按誠實守信原則在貸款合同中如實填寫”，但是，倘若借款人不如實填寫銀行能否及時發現？銀行愿意承擔這種相對高昂的信息核實成本嗎？眾所周知，過去向銀行貸款買房，關于個人每月收入，你填寫多少銀行是從來不調查的，銀行工作人員有時候甚至會暗示你多填點。面對比月收入更復雜的婚姻狀況和第幾套房這樣的信息，銀行如何真正做到位？尤其是在沒有動力去這樣做的情況下。

在房貸新政中，不但對個人住房貸款政策進行相應調整，也將進一步治理違規房地產開發貸款，規范開發商信貸行為。通知規定，對項目資本金(所有者權益)比例達不到35%或未取得土地使用權證書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和施工許可證的項目，商業銀行不得發放任何形式的貸款；對查明囤積房源、囤積土地的開發商，新政策將提高信貸標準或貸款利率，甚或不予貸款；對空置3年以上的商品房，商業銀行不得接受其作為貸款的抵押物。這些措施有利于打擊開發商捂盤惜售、抑制投機，但也面臨著如何落到實處的問題。

作用未可樂觀

從以往的經驗看，對房貸新政的作用不能高估。道理很簡單，商業銀行帶有很強的逐利性，這注定了它必然以追逐自身利益最大化為根本出發點。而抑制投機屬于政府的責任，這種責任交給銀行去承擔根本就是靠不住的。

房地產市場投機泛濫推動房價上漲，而房價上漲又在吸引更多投機資金進入，這種循環往復是中國房價不斷上漲的根源。目前，推動房價上漲的主要主體有四個：一是地方政府通過土地拍賣實現自身利益最大化。二是開發商通過囤積居奇、捂盤惜售、散播虛假信息等追逐自身利益最大化。三是銀行通過發放貸款實現自身利益最大化。四是投機者的惡炒不斷助推房價上漲。房地產領域呈現明顯的資源主導模式，地方政府和房產商都可以通過控制土地與房屋供應量，來制造求大于供的需求假象，這是房價上漲的最基本原因。

房貸新政能夠抑制的只能是銀行自身和投機者兩大市場主體，而不能對地方政府和開發商產生多大影響。因為地方政府的拍賣土地行為與銀行無關，而開發商囤積居奇、捂盤惜售銀行也奈何不得。比如許多上市公司瘋狂圈地，依靠的是上市后獲取的低廉的融資成本而非銀行貸款。

因此，房貸新政只能起到部分作用，甚至，連這部分作用如果缺乏強有力的監督，也可能被化解。政府只有控制自己通過拍賣土地以牟取自身利益最大化沖動開始，采取強有力的調控措施，嚴厲打擊房地產交易中的官商勾結、利益尋租和壟斷現象，加快廉租房、經濟適用房等“保障性房屋”的供應量，作為組合拳中一個組成部分的房貸新政才能真正起到作用，否則，如果政府抱著自己的利益不松手，而去調控其他市場主體，再好的調控政策也缺乏說服力，最終也難以擺脫被強勢既得利益集團化解的命運。

從目前的情況看，與首付三成相比，住房按揭貸款中存在的虛假按揭以及把關不嚴使得一些不符合條件的借款人得到貸款更是房貸風險所在。由于房地產貸款有物業抵押，相對實業貸款比較安全，而個人房貸由于是無限責任，比房地產開發貸款更加安全，所以銀行都把按揭貸款視為優質資產，在信貸的信用審核體制上非常松，甚至就是睜一只眼閉一只眼。很多人一次性買幾十套房，在不同的單位開不同的收入證明。有些根本沒有正當的職業或者專門就是炒房的，而開出來的收入證明，卻是年收入十幾萬元甚至幾十萬元，實際上嚴格審核這樣的情況都無法通過，但最終銀行都放了貸款。所以嚴格按揭貸款審查，也是控制房貸風險的另一方面。

銀行房貸風險的實質是超乎想象的高于房屋建造成本、高于房屋使用價值的荒唐房價，所以降低房貸風險的最有效途徑就是降低房價。現在城市的房價與城市家庭平均年收入比已經是10倍20倍，銀行在房地產金融風險面前已經沒有回旋余地，除非這世界沒有了經濟規律。如果我們一味想避免房地產價格從高位上滑落，避免銀行的風險，房地產價格必然會有高臺跳水的那一天，到那個時候任何政策都將失去調控能力。