小產權房背后的商業利益

城市居民解決住房有兩個不同模式：地方政府主導模式與市場模式。前者學自香港地區，地方政府向、且只向房地產開發商供應土地，城市居民向、且只能向開發商購買房屋，至于所供應的土地，則向農民征用。

這里，地方政府壟斷土地供應，開發商壟斷房屋供應。這種雙重壟斷也內在地具有刺激投機的機制。因為，人們會形成價格騰漲的預期，這會制造出大量投資、投機需求，房屋似乎永遠供不應求，價格飛漲的泡沫狀態最終必然以泡沫破裂而終結。

也正因為該模式中的房屋價格在一些地方必然遠遠超出多數民眾的承受能力，于是，民眾就積極地尋找解決住房問題的更有效率的途徑，由此形成了一個真正的市場模式，此即小產權房市場，農民(通常是以集體的名義)在農村集體所有的土地上，通常是原宅基地、有時也是耕地上，建造商品房，向城市居民出售。

應當說，這種市場模式以人員、土地、資本在城鄉間的雙向自由流動為基礎，是鄉村城市化、也是城市擴展的自然路徑，也是各國城市化的主流方式。不過，在一些地方，這個自發生成、具有斯密所說的“自然的自由”性質的房地產市場，引發了不同的態度。

邏輯錯亂

當下全國土地分屬于兩種所有權名下：由政府所掌握的國家土地所有權，和由村民集體所掌握的集體土地所有權。名義上法律規定，這兩種土地所有權是平等的，《憲法》、《民法通則》、《土地管理法》均體現了這一點。

但現實是，集體土地被鎖定在效益最低的用途上:只能用于農業生產。甚至農民的宅基地，也不得用于工業生產和商品化的住宅開發。難怪有不少法學者認為，農民對土地有所有權，但沒有支配權，土地的支配權屬于國家。

按照中國學者所信奉的主流所有權理論，這樣的說法是荒唐的。因為，沒有支配權，所有權就毫無意義。只有通過行使支配權，所有者才能獲得其收益，而獲得收益乃是人們占有所有權的唯一目的。

不過，顯然也有另一種聲稱:禁止農民將土地用于收益率較高的工業和住宅用途，可以保護農地，從而保證糧食安全，而糧食安全乃是關系國計民生的大事。

有學者已經再三論證過，擔憂糧食安全，實屬杞人憂天。因為，歸根到底，糧食不是來自土地，而是來自糧食市場，而糧食市場早就是一個國際性市場了。筆者愿意補充說，大量經濟史也證明，人類歷史上從來沒有發生過僅因土地短缺而出現糧食供應緊張的事情，所有的糧食短缺、饑荒現象，大都根源政治，而與土地數量沒有任何可證明的關系。

姑且不論這一點，即使保護農地確實是國家利益所系，那政府在把農地征用之后，就應當繼續從事種植業。用國有土地從事糧食生產以策國家糧食安全，這顯然給國有土地派上了正當用場。

事實不完全是這樣的。農村集體所有的土地經由征地程序之后，一些地方政府從未維持該土地的原有用途，從事收益最低的種植業。相反，這些政府立刻將這些土地轉換到高收益用途上，用于工業項目或者商品住宅開發項目。

于是，人們看到了一種十分奇怪的現象：一些社會理論一直認為，農民天生是自私自利的，“小農意識”嘛。但法律卻要求農民用自己的土地慷慨地服務于國家利益。相反，本來應當追求公共利益的地方政府，卻拿著國有土地去實現商業利益最大化。

這樣的故事當然已經不是第一次出現了。同樣的“小農”也曾經為大公無私的國有企業貢獻過，到今天，一些國有企業的目的似乎已經完全是追求利潤最大化，倒是一些私人企業卻時時需要為公共利益服務。

角色錯亂

這樣的邏輯，當然是倒錯的。不論現行土地法律、法規制定的初衷是什么，現實中這套制度已經導致了一些不公與社會影響。相關法律規定，城市化、工業化只能在國有土地上展開。城市人口只能在國有土地上居住，現代經濟只能在國有土地上運轉。這套與戶籍制度相配套的城鄉土地分割制度，使得今天具有城鄉兩重天的現實。

接著，由于處于城市化、工業化過程中，所以需要大量土地。這些新增土地必須是國有的，因而首先得由地方政府征用農民的土地。而在這個過程中，在一些地方，農民的合法利益未受到合理保障與實現。另一方面，地方政府掌握釋放國有土地的節奏，因而，國有土地的出讓價格迅速攀升。結果，兩種土地的價差極大。

這樣，在土地問題上，可以說，一些地方政府是以商人的心態來看待土地和農村，而不是以公共管理者的身份對待農民。在那些地方的相關官員眼里，土地是唯一的財富。因此，一些地方查禁小產權房，正是一個掌握著強制權的壟斷商人對待競爭性房屋供應渠道的手段。

有些經濟學家把（地方）政府公司化說成是中國經濟成功的秘密。不幸的是，亞當·斯密早就在《國富論》中曾經對商人統治印度的模式予以嚴詞指責，他說：“商人性格與君主性格兩不相容的程度，可以說是無以復加了。假如東印度公司的商人精神，使它成了極壞的君主，那它的君主精神，似乎也使它成了極壞的商人?！?/p>

商業理性計算不僅推動一些地方政府目前積極查禁小產權房、強化不合理的城鄉土地分割制度，也會誘惑各地政府未來頻繁地對私人已經購買的國有土地的建設使用權進行強制交易。可以預言，在城市化橫向擴展大體完成之后，一些城市政府必然會打城市既有建設項目之土地的建設使用權的主意，在其未到50年或70年之前，就啟動大規模的城市危改或拆遷項目。因為，只有經過這樣的強制交易，這些城市政府才能夠定期收獲國有土地升值的收益。

（摘自《21世紀經濟報道》2007年7月27日）