調控下的京城別墅

國家對于別墅用地越收越緊，但頗具戲劇性的是，別墅市場并未就此冷卻，反而越升越高在年初的“兩會”上，溫家寶總理在《政府工作報告》中強調：一定要守住全國耕地不少于18億畝這條紅線。認真落實新修訂的禁止類和限制類項目用地的規定，特別要禁止別墅類房地產開發、高爾夫球場、黨政機關和國有企事業單位新建培訓中心等項目用地。

據此，4月下旬，國土資源部下達了2007年全國土地利用計劃。根據這一計劃，今年新增建設占用農用地與耕地數量同去年持平，繼續禁止別墅類、高爾夫球場、黨政機關和國有企事業單位新建培訓中心等項目用地。

2003年，國土資源部首次出臺政策禁止別墅用地的供應。此后，國家對于別墅用地一直沒有放松。但頗具戲劇性的是，別墅市場正是伴隨著調控步伐一路高歌猛進。

“禁地令”禁出稀缺資源

近年來，國家對別墅項目用地已經停批，供給量越來越少。泛華建設集團的一位房地產業內人士告訴《新財經》記者，目前市場上在售的別墅基本都是幾年前批的，現在開發商要申請別墅用地，肯定不會批。據記者了解，近兩年，別墅開發商使用的土地多為以前的預留用地，基本沒有新地塊。

地是停批了，但市場卻沒有因此而冷卻。

清華大學一位專家接受記者采訪時表示：“就現階段別墅市場而言，供應略大于需求。別墅用地一經限制，未來幾年內，供不應求的局面可能會進一步加劇。因此，對于別墅開發商，特別是那些手頭有地、有項目的開發商而言，調控成為一種變相的利好刺激。”

據記者調查了解，北京別墅市場中的一些高端別墅項目成交量并不理想，但開發商以及一些投資者普遍看好政策出臺的后市場。

在北京昌平區，記者采訪了溫榆河沿線某別墅項目的一位資深銷售人員劉先生，他樂觀地表示：“土地是稀缺資源，用地受限，別墅的供應量也將隨之逐年減少，價格肯定會有較大幅度提升。即使我手里的別墅現在賣不出去，也不會降價——現在的別墅就像酒一樣，放得越久越有味道。”

清華大家的專家也認為：政府對別墅用地的限制在客觀上加劇了別墅的稀缺性，市場供給及其預期的不足極有可能導致別墅價格的直線上揚。而且，由于人民幣升值，一部分國外熱錢涌入中國，別墅也是他們投資的項目之一。

開發商繼續開發

游刃自如

用地管理混亂、監管不力、法律界定不清等是我國別墅市場目前存在的主要問題。雖然國家明令禁止再批別墅用地，但由于對“別墅”沒有清晰的定義，開發商在拿地、銷售等方面大玩“擦邊球”游戲。

在去年的中國地交會上，國土資源部地籍司司長樊志全對媒體表示，“別墅現在還是指獨門獨院、兩至三層樓形式。”如果按照這樣的定義，那么，除了獨棟別墅，其他形式的連排別墅、空中別墅以及雙拼別墅、疊拼別墅等在不在“禁地”范圍以內？模糊不清的界定讓精明的開發商窺探到拿地的機會與可能，部分開發商以“低密度住宅”的名義立項取得開發許可，以普通住宅立項造別墅已并不罕見，甚至成為開發商拿地的常用手法。

記者從北京市房地產交易管理網查詢的信息看到，目前有備案的在售別墅項目信息不足100條，而市場上在售的別墅項目已超過200個。北京市建委相關負責人表示：“目前國家對別墅并沒有明確的法律定義。有些開發商，為提高房價而打出‘別墅生活’的概念。”

從現實情況看，別墅用地一般都位于城區遠郊，地價相對較低，開發成本也較低，但回報頗豐。不少小規模的房地產開發商就崛起于別墅項目的開發。因此，開發商自然不會輕易放棄別墅市場。此外，無論是居住還是投資，別墅都有較大的市場需求。

事實上，國家采取“一刀切”的方式“叫停”別墅開發，未能有效平抑市場需求。京東燕郊漸成熱點

2005年是北京地產轉折年，房價急速攀升，京郊的別墅區也異軍突起，特別是位于北京東部的燕郊地區。

有人說，別墅正成為房地產投資最后的大餐，地產商紛紛介入。特別是“禁地令”出臺后，不少開發商更是改變原先的開發計劃，進行別墅項目的投資，位于燕郊別墅區“東方夏威夷”便是如此。

興達房地產開發公司的宣傳部負責人李先生對記者表示，“東方夏威夷”的立項經歷了改弦易轍的艱難過程。公司原先計劃開發高檔公寓，2003年“非典”之后，市場發生了變化，公司決定開發以別墅為主的高品質大型社區。為此，原先耗費570多萬元的設計方案、重達一噸多的圖紙全部廢掉；重新聘請美國等世界頂尖級的規劃大師和國內設計研究院進行建筑設計和景觀規劃。興達的這一舉動使其穩占燕郊別墅市場的巨大份額。

燕郊是一個非常獨特的地區。它成名于三千多年前，即燕國國都城郊。其獨特之處在于它在北京市的東邊，緊挨著通州，卻不歸北京管轄，而屬于河北省管轄。長期以來，北京沒有投資，河北省也不敢貿然投資，燕郊處境可謂尷尬，沒有任何工業基礎。但卻隨著別墅開發大潮的興起，因其獨特的區位優勢，意外地成為京郊別墅開發重地。

燕郊被國內經濟學家們譽為京、津、唐金三角經濟區域的腹地。燕郊距天津港178公里；距秦皇島港260公里；距唐山125公里。北京兩軸兩帶多中心的整體規劃確定之后，特別是大北京戰略的提出，對燕郊而言，更是一個巨大的發展良機。交通便捷，西鄰京哈高速和京通快速路。

興達房地產開發有限公司總經理宋海君認為：“控制別墅開發的土地政策，在無形中觸發了北京東部別墅市場的發展契機。這一區位在CBD（中央商務區）輻射范圍內，尤其是燕郊區域，由于交通的便捷性、城市及配套的完善性、自然環境的稀缺性、產品形態的創新性等因素，催生了一個新興的別墅帶。”

《物權法》與別墅市場

新近實施的《物權法》規定，“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。”草案中住宅用地滿70年續費的條文被刪除，這對別墅市場影響極大。

興達房地產開發有限公司負責人告訴記者：目前，我國的住宅市場仍以自住和改善居住需求為主，客戶對未來沒有過多考慮。絕大多數購房者對住宅土地使用權年限是50年還是70年并不敏感。但是，《物權法》的通過對別墅升值影響較大。以前別墅的價值沒有得到充分體現，在一定意義上，《物權法》將促使別墅價值回歸。至少在二十年內，別墅的升值潛力都是存在的。

事實上，建筑物在七十年以后已經沒有什么價值，真正有價值的是建筑物所占有的土地。以商品房為例，若某小區有2000戶住戶，七十年后要續期時，這個小區的土地由2000戶人家共有，因此，升值空間有限。而擁有獨門獨戶的別墅自然就不一樣，說通俗一點，買了別墅就有了一片自由使用的土地。