潘石屹直面上市質疑

SOHO中國上市了，面對媒體，潘石屹回答了對SOHO中國上市前后的眾多質疑10月8日，“十·一”黃金周結束的第一天，SOHO中國（0410. HK）在香港聯合交易所主板掛牌上市。首個交易日收盤報收9.55港元，比上市價8.3港元上漲了15.06%。

質疑一：

何以選擇低調上市

潘石屹是個愛炒作的人，更是個會炒作的人，他所出售的樓盤會因為“潘石屹”三個字而省去高額的廣告費。盡管如此，SOHO中國上市之前，面對眾多評論甚至誤讀，潘石屹一直保持低調。這顯然不是老潘的風格。

《新財經》：今年年初采訪您的時候，曾提到了上市的問題。您給了我四個字的回復：“無可奉告”，當時是出于什么考慮？

潘石屹：這是香港聯交所的規定。企業上市之前有一個靜默期，靜默期間不能對媒體透露任何關于上市的信息。

《新財經》：但很多企業都會借上市之機進行炒作，這似乎已經成為市場潛規則。

潘石屹：這是不符合規定的。

《新財經》：那么，2002年，SOHO中國的高調宣傳豈不是沒有符合規則？（SOHO中國早在2002年就打算在美國和香港同時上市，但潘石屹當時的高調反而使SOHO中國上市計劃最終流產）

潘石屹：上一次還不是因為沒遵守靜默期規定的問題。關鍵是2002、2003年整個證券市場比較低迷。同時，發生了一些對證券市場有影響的事件：第一是美國的安然事件；第二是美國準備打伊拉克，我記得美國是在2003年3月開始攻打伊拉克。當時，我們準備在香港和美國同時上市，但安然事件及伊拉克戰爭影響了上市進程。第三，2003年的“非典”對北京經濟影響很大，選擇這個時候上市，時機不好。不過，我們還是嚴格遵守了靜默期的規則。

《新財經》：從年初到9月底，這段靜默期的確很長。靜默期間會有很多聲音被誤讀，您是怎樣處理的？

潘石屹：靜默期是一個很痛苦的過程。

我們是2007年1月8日開會開始籌備上市的，10月8日掛牌。也就是說，在9月29日之前不允許對外談及任何與上市有關的話題。很多媒體報道說SOHO中國上市要募集4億美元，也有說5億美元的，還有說6億美元的。其實，他們說的都不對，但我也不能站出來反駁，這樣就相當于承認有上市這回事了。

實際上，直到9月9日才確定價格區間，資金額度也隨之確定下來。最后的價格于北京時間2007年9月29日凌晨在舊金山定下來。實際上，SOHO中國募集的資金超過128億港元。

質疑二：

SOHO中國不符合上市條件

對于一個房地產企業來說，土地儲備是備受資本市場看重的一個要素。但是，SOHO中國僅僅擁有100多萬平方米的土地儲備量，公司業績能達到上市標準，SOHO中國是如何做到的？

《新財經》：SOHO中國的土地儲備一直不多，您是如何考慮的？

潘石屹：擁有很多土地儲備固然好，可是把土地變成錢，需要很長的過程。這其中涉及管理、設計、銷售等各個環節。其實，我感覺到，一些地圈多了的地產公司最后都失敗了。20世紀90年代初，我曾在海南島圈過地，還不是虧得一塌糊涂。土地儲備多了，對公司的資金周轉速度和使用效率是非常不利的。現在還有一個法律規定，兩年不開發的土地要無償收回。所以，圈地圈多了，房地產公司的風險就很大。

《新財經》：我覺得，也許您和那家開發商都走了一個極端，過多地圈地和過少地儲備土地都會產生不同的風險。SOHO中國在香港上市，土地儲備問題是否也困擾了您？

潘石屹：沒錯，我們在香港路演的時候，感覺壓力很大。香港對土地儲備這個因素非常敏感，所以，他們對SOHO中國在土地儲備方面的問題問得比較多。

香港的土地不多，價格很高。比如，在中環的土地價格貴一點，在天水圍、新界的土地便宜一點，但價格差距不會特別大。內地與香港不太一樣，北京城里與昌平區的土地價格差別非常大，所以，香港人更看重土地儲備。

質疑三：

財務公開例證地產暴利

房地產開發商的成本一直是老百姓比較關注的焦點問題，更是多次引發開發商和經濟學家之間口水戰的根源。

《新財經》：商品房的成本一直是開發商回避的話題，包括任志強在內，對此都是緘語默口。SOHO上市后財務就要對外公開，這方面您有什么想法？

潘石屹：成本公開是必然的，我們的利潤率本來就高。全國房地產的平均利潤率在經濟普查后是7.7%。利潤率高是市場的一個信號，說明市場缺這樣的產品。

《新財經》：上市以后，SOHO中國還會延續之前的商業模式嗎？對未來是不是有新的規劃？

潘石屹：我覺得已有的商業模式不會變，SOHO中國的商業模式已經運作了幾年，應該是非常成功的。SOHO中國在過去十年的發展過程中，最關鍵的問題是缺錢。記得當年北京市有兩塊地，一塊是汽車摩托車廠，另一塊是第一機床廠。最后因為缺錢，只拿了第一機床廠這塊地，所以，才有了今天的CCTV新址。如果在十年前有資金支持的話，SOHO中國會發展得更快。

《新財經》：既然缺錢，加之現在A股市場這么火暴，有沒有考慮回歸A股？

潘石屹：這牽扯到一個政策問題，目前，國內還不允許外國人購買中國的房子，而SOHO中國又是在香港上市，產品市場與股票市場是完全錯位的。如果能回歸A股市場的話，SOHO中國的產品市場和股票市場就能結合了。

《新財經》：在SOHO中國的招股說明書中，您把部分股份轉讓給了您的夫人，這背后是否涉及商業運作？

潘石屹：沒有什么商業目的，就是一個家庭的安排。SOHO中國是紅籌股，是離岸公司。張欣是香港人身份，所以，SOHO中國一開始就在境外和境內分別注冊了公司。并不是因為要上市了才將國內的公司挪到國外去。

老潘眼里的公眾公司

SOHO中國上市后，一向我行我素的潘石屹也要改變自己的風格，他對公眾公司有了自己的認識。

《新財經》：SOHO中國上市，是不是也影響到您個人風格的改變？

潘石屹：風格要改變得適合公眾公司，尤其是對媒體態度的變化。對我個人而言，原來媒體愛怎么說就怎么說，我根本不理。現在律師反復告訴我，媒體說得不對的，是對小股東利益的侵害，你就要反駁。必要時還要出一些澄清公告，事實是什么就是什么。

《新財經》：SOHO中國成為公眾公司后，您的心態有了怎樣的變化？

潘石屹：我心里面最大的變化是：原來賺錢多少是我自己的事，我需要負責任的就是5800多個客戶，現在需要負責的是50多萬股民。

《新財經》：除了您個人的風格有所改變之外，SOHO中國上市前后是否也有所改變？

潘石屹：公眾公司應該接受嚴格的監管，從稅務、法律等各個方面。尤其像高盛這樣的投資銀行，上市公司有沒有不合法的東西它都能查出來，而且所有的調查完全是背著企業完成的。作為全球保薦人，他要把一個公司推薦給全世界的投資者，是要負責任的。

有一件特別有意思的事情，SOHO中國籌備上市期間，美國方面有人向高盛提出：在中國有本書叫《批判潘石屹》，你們調查過嗎？高盛當時非常緊張，并去買了一本書，發現作者是潘石屹，最后才放心。