物權法面臨實施尷尬

編者按

2007年10月1日，《物權法》正式實施。在隨后短短一個多月的時間里，各地媒體相繼報道了北京、湖南、四川、廣東、浙江等地的“物權法第一案”。從該法實施情況來看，或因《物權法》管轄范圍不明確，或因為相關條款有爭議，很多訴訟案件的審理并不順利。比如本案，就觸及到了《物權法》的一個爭議點，即法院在司法程序中對涉及他人物權的認定和裁定與他人的合法物權產生了沖突。

沈先生手握房產證，房子卻在他不知情的情況下被拍賣了。是誰賦予了拍賣公司這樣的權力？沈先生能否依據《物權法》討回屬于自己的房子？

拍賣公司是否侵權

物權是一種絕對權利。所有權人對自己的房屋依法享有占有、使用、收益和處分的權利。房屋所有權受到侵害時，產權人可以通過和解、調解、仲裁、訴訟等途徑解決。

本案中，沈先生在九年前已經通過合法的交易手續，獲取了閆某位于昌平區的6套二手房，并拿到了產權證。也就是說，沈先生是6套二手房的合法物權所有人。未經沈先生同意，其他任何人處理該處房屋的行為都是侵權行為。然而，拍賣公司在沒有沈先生授權的情況下，對房屋進行了拍賣處置，因此，可直觀判斷，拍賣公司侵犯了沈先生的合法物權。

拍賣公司是受托從事中介服務的企業。他們本身沒有財產可供拍賣，只有出現財產所有權人、物權所有人、司法機構等委托拍賣處置有關財產時，拍賣公司才可以進行拍賣活動。換句話說，拍賣公司不會無緣無故地把大街上的汽車或者房屋拿來進行拍賣。

這就是本案的特殊之處，拍賣公司是受法院委托授權進行拍賣。石家莊中級人民法院的委托是拍賣公司拍賣行為的前提。人民法院是判決機構，它的判決和裁定也是區分產權歸屬的一個依據。本案中，假如拍賣公司依據石家莊中級人民法院的合法判決文書進行拍賣，拍賣公司的拍賣行為也就合法化了。對于沈先生而言，產權證也難以對抗法院的生效法律文書。

沈先生維權的難處

事實上，本案情況應適用于《物權法》第106條規定：“無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回”。

對于一般的非物權所有人處分物權的違法行為，所有人可以通過法院要求撤銷或者追回。但是，本案中，由于法院在處理另一起案件中，將沈先生的房屋權作了重新認定，認定為閆某的財產。要糾正一個生效判決或裁定的錯誤，需要啟動案件的申訴程序。在這種情形下，沈先生想爭取自己的合法權益，只能通過申訴途徑要求石家莊中級人民法院更正原判決或者裁定關于6套房屋的權屬認定。在實踐中，難度較大。

實際上，法院在司法程序中對涉及他人物權的認定和裁判就是《物權法》106條規定的一種法律例外情形。這種對他人合法物權的處理方式與物權的基本法律原則相沖突。之所以出現這樣的情況，是因為人民法院在案件的執行或審判程序中，沒有嚴格依據“產權證”審查房屋所有權的歸屬。因此，對于人民法院在其他案件中處分案外人的物權引發的爭議，相關部門應盡快作出明確的司法解釋，否則，不利于保護公民的合法物權，也違背了物權法基本原則。

《物權法》是否

“不溯及既往”

無處分權人擅自處分他人房屋僅僅是眾多物權糾紛中的一個方面?！段餀喾ā穼嵤⒋蟠筇岣吖窈戏ㄎ餀嗟谋Ｗo力度。但是《物權法》不是解決一切物權爭議的靈丹妙藥，很多地方還需要進一步的司法解釋和法律規定明細化。

這起案件的另一大特點是案件發生的時間是在《物權法》實施之前，法院受理也是在《物權法》實施之前，在審理的過程中，《物權法》正式實施。隨后，當事人要求法院依照《物權法》的有關規定進行裁判。

“不溯及既往”是法律效力的一般原則，就是說新法律實施對此前發生的法律糾紛在現在的司法審判中沒有約束力。《物權法》是不是也不例外？由于房屋等不動產產權具有持續性，不動產產權的轉移以“登記過戶”為準則。也就說，《物權法》實施之前的房屋狀況在時間上會一直延續，這樣，有關房屋等不動產權益糾紛適用《物權法》的規定也就不存在時效問題。

作者系律師

無處分權人處分財產的相關系列

《武漢晚報》11月19日報道，香港商人黃某在廣州做生意期間，“包養”打工少女丁某，并購買35萬元一套房屋贈送給丁某。兩年后丁某將房屋轉賣后離開廣州，并且與黃某斷絕聯系。黃某和妻子一道向丁某所在地法院起訴要求撤銷黃某在廣州贈與丁某的一套房屋，返還丁某私自轉賣房屋的房款。丁某所在地法院依法判決黃某贈與丁某的房屋無效，要求丁某全額返還賣房款35萬元。

這起案件也比較典型。在婚姻存續期間，一方未經另一方同意無權擅自處分共同財產。黃某在廣州購買的房屋，屬于黃某和妻子共同所有，黃某背著妻子將房屋贈與丁某，侵犯了妻子的共同物權。因此，黃某和妻子的訴訟要求最終獲得法院的支持。

在房地產市場價格持續上漲和波動情況下，一些二手房交易市場經常出現人為的無處分權人處分共有房屋的糾紛。主要表現是，很多夫妻把房屋產權登記一個妻子和丈夫名下，夫妻便以產權證登記的名字為依據對外轉讓房屋。購房人支付了房款，辦理了過戶。一兩年左右的時間，該房屋的市場價格上漲很多，原房屋出賣人的妻子或丈夫就會站出來說，房屋出賣行為沒有經過共有人同意，要求返還房屋。最終法院宣告房屋買賣行為無效，買房人損失不少時間和手續費。

因此，在房屋買賣交易過程中，要詳細了解房屋的產權狀況，避免出現無處分權人出賣房屋的情況，導致產權轉移不成功而造成損失。

案例背景

北京市首起《物權法》維權案延期開庭

60歲的沈先生是個體戶。1998年，他花120萬元從朋友閆某處低價購得6套昌平鎮永安里小區的房屋，次年6月，拿到了這6套房屋的產權證。2007年9月初，北京中佳信拍賣有限公司忽然找上門，趕走了這6套房屋里的租戶，并在9月底將房屋先后拍賣。

自己合理購買的房屋無故被查封拍賣，房主沈先生感到莫名其妙。拍賣公司回復稱，上述房子的賣主閆某于2002年因非法經營罪和行賄罪被石家莊中級人民法院判處了有期徒刑。在沒收財產的過程中，法院認定沈先生的6套房屋屬于閆某財產，因此委托拍賣公司進行拍賣。

9月底，沈先生將中佳信拍賣公司訴至昌平法院。開庭前，沈先生要求追加10月1日開始實施的《物權法》第4條和第64條為依據進行審理，即“國家、集體、私人的物權和其他權利人的物權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯”、“私人對其合法的收入、房屋等不動產和動產享有所有權”。

沈先生認為，自己是這6套房產的所有權人，北京中佳信拍賣有限公司無權侵占自己的房產，更無權拍賣該房產。他起訴要求拍賣公司停止侵權，從自己家中搬走，停止拍賣房屋的行為，并賠償因此造成的一切經濟損失。

本案原定于10月初開庭，但據稱因被告傳票未及時送達而延期審理。截至發稿時仍沒有進展。

有媒體報道稱，這是北京市法院受理的首起運用《物權法》維權的案件。