我國城鎮化對房地產價格的影響

[摘要]當前我國正處于新型城鎮化快速發展時期，城鎮化建設步伐的加快給各行各業帶來了巨大的影響。房地產是我國的支柱型產業，城鎮化水平的不斷提高使其價格也相應發生了變化。基于人口城鎮化和經濟城鎮化兩個指標，從實證的角度出發，選取30省（市、自治區）2000—2012年的相關數據，利用面板Var模型，通過脈沖響應和方差分解量化分析城鎮化水平對房地產價格的影響。結果表明：短期內，經濟城鎮化對房價的影響大于人口城鎮化對房價的影響；長期看，經濟城鎮化和人口城鎮化對房地產價格的影響不斷增強，但前者影響的持續時間不如后者長。

[關鍵詞]人口城鎮化；經濟城鎮化；房地產價格

[中圖分類號]F29922[文獻標識碼]A[文章編號]

2095-3283（2015）08-0118-03

[作者簡介]王玉玨（1994-），女，漢族，碩士研究生，研究方向：商業銀行。

一、引言

自1998年國務院發布新的深化城鎮住房制度改革以來，我國真正進入商品房時代，至今的十幾年時間里，商品房價格一路攀升，市場異常活躍，引發了學者關于房地產投資是否過熱的爭論。目前，我國正處在城鎮化建設的新時期，新型城鎮化是當前和今后一個時期我國經濟建設的重點，對全面建成小康社會意義重大。城鎮化的快速發展會帶來產業結構、需求結構以及人口結構的相應調整，而這些問題都會對房地產業產生影響，因此如何在我國城鎮化建設中實現房地產業健康發展、并維持房價穩定顯得尤為重要。

二、文獻綜述

對于我國城鎮化與房地產產業之間關聯關系的研究，國內學者主要從定量和定性兩個角度展開。從定量分析出發，薛菲，袁汝華（2014）通過實證分析發現，城鎮化水平每提高1%，房地產投資額、商品房銷售面積以及商品房價格分別提高772%、528%、349%。黃慶華，姜松（2014）研究發現樣本跨期內以非農就業人口占比衡量的城鎮化對房地產價格變動的邊際影響存在門檻效應。駱永民（2011）使用四種回歸模型，從線性和非線性兩個角度分析了中國城市化進程對房價的影響。姜松，王釗（2014）引入空間權重矩陣反映地區房價變動的“空間溢出”效應，發現鄰近省份的城鎮化會帶動區域房地產價格上漲，但受勞動力市場分割的約束，空間溢出效應并不顯著。對于定性分析，王文婷（2011）認為城鎮化的發展直接導致房地產市場的消費性、生產性需求相應提升，與此同時也進一步分析了城鎮化對房地產市場投資性需求所產生影響。范方志、李海海（2011）基于馬克思地租理論，指出城鎮化進程加快和土地財政是導致房地產價格不斷上升的深層次原因。朱中一（2011）提出“城鎮化進程中防止過度房地產化”，強調了房地產市場中協同發展的重要性。王神海（2009）以武漢城市圈“兩型社會”試驗區為樣本，對城鎮化發展過程中房地產投資的動態效率進行了研究。

現有文獻大多通過城鎮人口占總人口的比重來表現城鎮化率，這種研究只分析了人口城鎮化與房地產價格之間的影響。但程莉（2014）認為產業結構的不斷升級增加了城鎮勞動者的就業機會，增加了城鎮居民收入，因此也應該將經濟的城鎮化納入研究的范圍。鑒于此，本文將城鎮化指標進行了適當的拓展，基于中國各省際面板數據，選取相關動態空間面板模型，對城鎮化與房地產價格變動的空間計量進行分析。

三、城鎮化發展對房地產業影響的實證分析

（一）研究方法

本文擬構建面板VAR模型，通過脈沖響應函數、方差分解方法分別測度人口城鎮化率以及經濟城鎮化率與房地產價格之間的聯動關系及影響程度。

（二）數據描述

本文選取了2000—2012年全國 30個省、市、區的面板數據（不包括西藏）。分別用人口城鎮化率和經濟城鎮化率來表示城鎮化率。其中，人口城鎮化率（PURB）用各地區城鎮人口占總人口的比重來表示；經濟城鎮化率（EURB）用各區域第二、三產業產值占地區生產總值的比值表示。使用商品房平均銷售價格（EMP）作為房價的度量指標。

從表1 可以看出，房地產價格和人口城鎮化率、經濟城鎮化率指標均呈上升態勢，無論是均值、最小值還是最大值均呈現逐年上漲趨勢。這些特征進一步印證了從全國層面看，人口城鎮化率、經濟城鎮化和房地產價格變動趨勢呈現一致趨勢，更進一步佐證樣本的選則具有較好的代表性。

（三）實證分析

1面板單位根檢驗

為了保證模型的有效性，首先需要對變量人口、經濟城鎮化率、商品房平均銷售價格的平穩性進行檢驗，為了減少數據波動所造成的影響，同時消除該時間序列中可能存在異方差的問題，本文首先對所選取的變量取對數變換，再運用Levinlin方法對面板數據進行單位根檢驗，結果見表2。由結果可知，lnEMP、lnPURB、lnEURB變量在相應的顯著性水平下拒絕原假設，均為平穩序列，可直接進行回歸分析。

2脈沖響應分析

在面板VAR模型中，如圖1，對變量取一階滯后時就能使特征方程的所有特征值都落入單位圓內，因此本文模型選取1階滯后期。繼而對本文所選用的VAR 模型進行平穩性檢驗，結果表明該模型是穩定的，可以進行脈沖響應分析和方差分解。

圖2、圖3 分別描述了PURB和EURB對EMP的脈沖響應函數。在下述脈沖響應函數圖形中，橫軸表示沖擊作用的滯后期間數，縱軸表示變量的變化值，實線表示脈沖響應函數，虛線和點線表示正負兩倍標準差偏離帶。

圖2反映了人口城鎮化率變動對房地產價格的動態影響，給人口城鎮化率一個正向沖擊，在當期便對房地產價格產生了最大的同向影響，之后開始持續減弱，到了第15期影響幾乎為零。從脈沖響應圖中能看出人口城鎮化率波動確實對房地產價格產生了同向的持久性影響。

圖3反映了EURB的變動對EMP的動態影響，當經濟城鎮化率接受到一個正向沖擊時，房價在當期就會產生一個正向反應，而這種正向影響到第四期時會逐漸減弱為零，然后將一直穩定在零左右。從表1中可以看到，2012年我國經濟城鎮化率的均值已經達到8966%，進一步增長的幅度不會太大，因此，經濟城鎮化率對房地產價格的影響時期不如人口城鎮化率的影響時期長。endprint

3方差分解

通過運用方差分解的方法，可以分析得出不同解釋變量對房價波動的貢獻率。從表3中可以看出，短期內，與人口城鎮化率相比較而言經濟城鎮化對房地產價格的貢獻率更高，因為經濟城鎮化能夠使得居民的實際購買能力得到進一步提升，從而使購房需求得以實現。人口、經濟城鎮化對房地產價格的貢獻率是逐步增加的，且前者的增長速度高于后者。

四、結論和對策建議

（一）結論

本文利用脈沖響應函數和方差分解量化分析城鎮化水平對房地產價格的影響，通過實證研究，得出以下結論：短期內，經濟城鎮化對房價的影響大于人口城鎮化對房價的影響；在長期，經濟城鎮化和人口城鎮化對房地產價格的影響不斷增強，但前者影響的持續時間不如后者長。

（二）對策建議

一是健全住房保障和供應體系。大量農村人口進入城市，形成了巨大的住房剛性需求，除應加快戶籍制度改革，降低農民進入城市生活的門檻外，更要健全住房保障和供應體系，以滿足進城農民和原有城鎮居民不同層次的住房需求。

二是構建科學合理的城鎮化宏觀布局。經濟城鎮化與人口城鎮化相比對房地產價格的貢獻率更高，因此，應根據資源環境承載能力構建科學合理的城鎮化宏觀布局，把城市群作為主體形態，促進大中小城市和小城鎮合理分工、功能互補、協同發展，從而帶動房地產市場健康發展。同時，要準確把握城鎮化進程，積極探索房地產市場供應新模式，進一步完善城鎮化健康發展體制機制，實現對房地產市場的長期有效調控。

[參考文獻]

[1]薛菲，袁汝華城鎮化水平對我國房地產業影響的實證分析[J]，經濟地理，2014（4）： 78-84

[2]黃慶華，姜松城鎮化、門檻效應與房地產價格變動[J]財經問題研究，2014（11）： 99-107

[3]駱永民城市化對房價的影響： 線性還是非線性？——基于四種面板數據回歸模型的實證分析[J]財經研究，2011（4）： 135-144

[4]姜松，王釗中國城鎮化與房價變動的空間計量分析[J]科研管理，2014（11）： 163-171

[5]王文婷城鎮化對我國房地產市場需求的影響分析[J]現代物業，2010（4）：21-24

[6]范方志，李海海城市化進程中的土地財政與房地產價格——基于馬克思地租理論的分析[J]云南財經大學學報，2011，（6）：3-9

[7]朱中一房地產仍處于機遇期——城鎮化與房地產業的協調發展問題之一[J]中國地產市場，2011（5）： 26-27

[8]王神海城市化進程中房地產投資的動態效率分析——以武漢城市圈“兩型社會”試驗區為原型[J]現代商貿工業，2009（1）：203-204

[9]程莉人口城鎮化與經濟城鎮化的協調與互動關系研究[J]經濟縱橫，2014（1）：119-123

（責任編輯：郭麗春）endprint