幼兒園遭遇“一房兩賣”，依法維權免損失

山東省菏澤市中級人民法院 梁 坤

2017年2月10日，H市太陽花幼兒園為了擴大幼兒園的規模，遂與張某簽訂了購買其與幼兒園鄰墻的一套房屋的合同，合同約定，該套房屋作價100萬元，合同簽訂之日起10日內，幼兒園將70萬元匯入張某的賬戶，余款30萬元在辦理房產過戶之后全部付清。合同簽訂后，太陽花幼兒園履行了付款義務，但當要求張某過戶時，張某卻告知幼兒園已將房屋賣給了李某，李某已經提前入住。

【問題一】太陽花幼兒園起訴張某要求履行合同，承擔違約責任，能否得到支持？

解答：《中華人民共和國合同法》第六十條規定，當事人應當按照約定全面履行自己的義務。當事人應當遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。

本案中，張某沒有按照約定將房屋交付給太陽花幼兒園，違背了合同約定。該法第一百零七條規定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。本案中，張某已將涉案房屋賣給李某，李某已經入住，繼續履行合同已無可能。根據《中華人民共和國合同法》第九十四條第（四）項的規定，當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的，可以解除合同，太陽花幼兒園可以要求張某承擔損失，損失數額包括履行合同帶來的收益等。

【問題二】太陽花幼兒園要求李某搬離房屋，太陽花幼兒園的請求能否得到支持？

解答：出賣人就同一普通動產訂立多重買賣合同，在買賣合同均有效的情況下，根據物權法及相關司法解釋的精神，可以按照以下原則處理：一方買受人已經按照買賣合同的約定合法占有房屋的，人民法院依法應當支持其要求辦理房屋登記手續的請求；如果各方買受人均未合法占有房屋的，人民法院依法應當支持買賣合同成立生效時間在先的買受人要求辦理房屋登記手續的請求。

就本案而言，李某已經按照其與張某的約定合法占有了房屋，而太陽花幼兒園并未占有房屋。因此，太陽花幼兒園要求李某搬離房屋的訴訟請求將不能得到支持。

【問題三】法院判決張某返還太陽花幼兒園支付的房屋70萬元，并賠償損失60萬元。但張某拒不執行判決。經查，張某的銀行賬戶無存款，但名下有一處房產。太陽花幼兒園遂要求執行該房產，而張某稱該房產系本人及所撫養家屬維持生活必需的居住房產，不能執行。請問，法院能否執行該房產？

解答：金錢債權執行中，申請執行人按照當地廉租住房保障面積標準為被執行人及所撫養家屬提供居住房屋，或者同意參照當地房屋租賃市場平均租金標準從該房屋的變價款中扣除五至八年租金的，被執行人以執行標的系本人及所扶養家屬維持生活必需的居住房屋為由提出異議的，人民法院不予支持。

本案中，申請執行人太陽花幼兒園同意從房屋拍賣價款中扣除五至八年租金或者提供被執行人張某及撫養的家屬維持生活必須的居住房屋，法院可以強制執行該房產。

【問題四】執行法院依照太陽花幼兒園的申請，查封了登記在張某名下的房屋。但在查封該房產以前，孫某已與張某簽訂了買賣該房屋的合同，并付清了全部款項，他將如何救濟？

解答：《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條規定，執行過程中，案外人對執行標的提出書面異議的，人民法院應當自收到書面異議之日起十五日內審查，理由成立的，裁定中止對該標的的執行；理由不成立的，裁定駁回。案外人、當事人對裁定不服，認為原判決、裁定錯誤的，依照審判監督程序辦理；與原判決、裁定無關的，可以自裁定送達之日起十五日內向人民法院提起訴訟。因此，孫某可以向執行法院提出執行異議的書面申請，執行法院應當自收到書面異議之日起十五日內審查。

《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條規定，金錢債權執行中,買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

根據該規定可知，錢某即使向執行法院提出了執行異議的書面申請，也難以獲得法院的支持。因為，錢某雖在該房產被查封之前與張某簽訂了房屋買賣合同且已付清全部價款，但他并未合法占有該房產。所以，法院依然能夠強制執行該房產。