尋找地產股最佳買入點

一個有趣的現象是，沒有在這波地產股大潮賺到錢的一些人，與徹底看不懂現今國內樓市的人，基本上是同一批人。

日前，本人合家去一海濱城市旅游。路上收到一個知名臨海樓盤的廣告短信，出于對該樓盤的好奇，就決定轉道去看一下，不料這一看，竟成就了一樁交易——交定金、簽合同，幾乎是在瞬間完成。

細節已無需描述，總之一句話:好房子的魅力，就是這樣無法抵擋! 記得以前曾寫過一篇文章，題目是“追逐好股票，要有美國水手的精神”。現在看來，這句話用在好房子的身上，也同樣貼切。

在中國無論你在哪個城市行走，你都無法不感受到民眾噴涌而出的購房需求。節節攀升的房價、火爆熱銷的樓盤，都只是現象的表層。

聯想到近期的股市，地產股是大盤指數躍上4000點大關之后最牛的板塊之一，某龍頭股的股價近一個月的漲幅就達七成多。然而一個有趣的現象是，沒有在這波地產股大潮賺到錢的人，與徹底看不懂現今國內樓市的人，基本上是同一批人。

表面看來，目前的地產股股價是高估的、泡沫化的。比如，拿大家都熟悉的PE來說，萬科A98倍、金融街83倍、金地92倍!但如果從動態的角度看問題，情況則完全不同。

地產股中報業績的大幅攀升說明了問題，但還只是說明了一部分問題。拿某龍頭股的財務數據來說，該公司預收賬款事實上遠高于營業收入。

換句話說，公司真正實現的銷售增長，遠比報表確認的營業增長要高得多!因為預售房款已滾滾到賬，加之下半年進入密集結算期，今年地產股業績增長會更加超出預期。

其次，中國正處在人民幣升值周期的開始階段。房地產業作為人民幣升值受益最大的行業之一，其影響將緩慢、且逐漸清晰地體現出來。再有，中國正處在一個資產價值重估的大背景中，其中，土地和房產作為主要資產將持續升值。雖然政府不斷采取各種宏觀調控政策控制房價，但和巨大的居住需求相比，土地和住房供給都很有限。

最后，在影響經濟走向的諸多變量中，有一句著名的話，“你可能被很多東西誤導，但人口結構不會說謊”。由日本經濟的發展過程來看，二次大戰結束后，隨著戰后的重建及受益于朝鮮戰爭與越南戰爭，日本展開了連續長達20年的經濟起飛期，隨著日本的戰后嬰兒潮陸續加入職場，這群生力軍為日本創造的生產力及消費力，一舉將日本經濟實力推升至僅次于美國的全球第二，這樣的黃金時代一直持續至80 年代末——日本經濟泡沫破滅的前夕。

之后，消費需求開始下滑，加上過去10年來生產力提升所造成供給過剩，終于導致日本經濟陷入往后長達10年的經濟迷失期。美國的人口年齡結構較日本大約晚了10年，所以經濟的起飛在1990年代，也晚了日本10年。

在過去20年中，中國的人口結構也發生了重大的變化，1960、70年代嬰兒潮出生的一代人開始走向成熟，義務教育的普及使他們大多接受了良好的教育，并且在生活方式和消費理念等方面都與其父輩大有不同。他們是投資、消費的中國因素。

總之，行業景氣維持高位、RMB升值、地價持續上漲、特殊人口結構所帶來的樓市需求是房地產板塊的主流。任何一次調控可能都將是房地產股的最佳買入時點，這一點已經為近年來房地產股票走勢充分證明并將繼續證明。