聽取樓市“搶聲”一片

從今年開始，濟南的房地產市場就一直進行著“搶房大戰”，房源供應似乎難解買房人的饑渴，一些市民甚至不再關注房價高低，只要能夠搶到一套房就行，能找到“內部關系”的人的目的也并非，“便宜點”，而是“給我訂上一套。”

一房難求

今年以來，濟南少見了樓房開盤的強勢宣傳，很多市民巴望著有更多的房源上市，可一直沒有消息。就是有房源推出來，也只是“過眼云煙”，一些反應稍慢的買房人得到信息后跑到售樓處，往往會被告知：“房子已經賣完了”，或者是只剩下一些相對不好的戶型。上月濟南南部領袖城公開選號儀式上，我們見到了火爆的場面，數百名業主在瑟瑟秋風中等待著抽號選房，憧憬著他們未來的美好住所，有幾位較真的業主甚至為抽號者沒有充分搖動抽號箱以混合號碼球而大喊不滿，選號進行了整整一天的時間，連為選號者臨時準備的移動洗手間外面，都一直排著長隊。

很多有購房意向的市民，每當看到市區里的某一塊好地段的地空出來，就會四處打聽，這是否是一個房地產項目?哪個公司開發的?大約價格?公司有沒有認識的人?因為據他們說，這么好的地方，不能等著人家開始宣傳，得抓緊提前訂上，否則到時候你都買不上……

種種擺在眼前的事實，不免讓人看不懂，房地產市場真的火爆到了如此程度?像這樣的供需結構，是否會繼續抬高房價?

中國住宅與房地產研究會常務副會長兼秘書長、建設部原房地產業司司長張元瑞——

六大因素導致需求過于旺盛

中國住宅與房地產研究會常務副會長兼秘書長、建設部原房地產業司司長張元瑞先生一針見血地指出，供需結構的錯位是導致我國房地產市場出現供需不平衡的重要原因之一。同時，他認為，有力大因素成為城市購房需求過于旺盛的主因：

城市化進程的加快。目前，中國的城市化水平已經達到44％，城市人口超過五億。短時間內大量新增的城市人口成為城市購房的主力軍。

國民經濟收入的增加。隨著國民經濟收入的增加，人民的生活水平提升，越來越多的家庭對住房品質提出了更高的要求。老百姓這種“換套房子，善住房條件”的想法從很大程度上也轉化成為新一輪的購房需求。

家庭規模小型化。隨著社會的發展，以前傳統的四世同堂已經轉變成為當今社會的“一夫一妻一個娃”。孩子一旦長大成人，就要從家庭中獨立出去并購置自己的新居，這也就使得城市的住房供應隨著家庭規模的日益小型化而變得越來越緊張。

城際移民的出現。現在出現了很多的城市移民，由于大城市往往意味著更多的機會和更高的生活水平，從小城市往大城市遷移的人也就越來越多。這無疑從很大程度上加大了某些大城市的住房需求。

國際移民的出現。隨著中國社會的發展，加之其相對低廉的消費水平及住宅價格，中國已經開始吸引越來越多的外國人前來工作和定居。這部分人往往比本地人擁有更雄厚的經濟實力，他們的出現從某種意義上說，也間接拉動了中國樓市的需求。

老百姓投資和投機性需求的出現。隨著國民經濟收入的增加，老百姓的存款越來越多。然而，單一的投資渠道及低回報率使得越來越多的人開始轉向投資房地產市場。炒房在一段時間內成為使財富翻番的最佳手段。

房地產高級經濟師，地產咨詢機構專家章林曉——

讓人困惑的房價

近來分別與濟南和杭州的朋友談起讓人困惑的房價問題。

杭州朋友說，房貸新政的目的是抑制投資，保護真實需求，但多次加息頗讓人疑惑，頻繁加息下去，普通購房者還承受得起嗎?濟南朋友則說，目前濟南樓盤依然是一房難求，真真切切地出現了排隊購買購房卡的熱鬧場面，讓人懷疑在這樣的市場下，房價是否真的會抑制住?

其實這些現象，在其他的很多二線城市都有出現，這“排隊者”里，既有“自住購房者”，也有“投資、投機性購房者”。假作真時真亦假，當自住購房者與投資、投機性購房者混雜在一起時，住房市場價格的決定就有點復雜了。住房作為消費品時，其價格上限取決于自住購買者的收入水平。但當住房作為投資、投機品時，住房價格上限就不再取決于購買者收入水平了。具體說，當住房作為投資品時，住房的價格取決于投資收益，這個投資收益廣義上講既包括增值收益，又包括租金收益，而狹義上講則只包括租金收益。而當住房作為投機品時，住房的價格取決于增值收益。

在經濟學上，投資與投機很難區分，一般來講，在房地產市場，當一個購房者著重于租金收益時，我們可以將其視為投資者，當一個購房者著重于增值收益時，我們可以將其視為投機者。對于投資者來說，住房是否值得購買取決于房租的貼現。因此，當住房作為投資品時，房價取決于房租的影子價格。而對于投機者來說，住房是否值得購買取決于住房能否以高于取得成本賣出去。因此，當住房作為投機品時，房價取決于人們的心理預期：此時房地產市場只能用“博傻理論”才能解釋得通了。

當房地產市場供給存在壟斷，而需求同時存在居住性需求、投資性需求、投機性需求時，不難想象，這三類需求之間的競爭會是何等激烈。當投資、投機性需求不受打壓時，不難證明：在房地產市場繁榮期，居住性需求競爭力≤投資性需求競爭力＜投機性需求競爭力；而在房地產市場蕭條期，居住性需求競爭力≥投資性需求競爭力＞投機性需求競爭力。

由上述兩個不等式不難知道，當房價漲時，投機性需求會劇烈暴增，而當房價跌時，投機性需求會突然縮小，甚至由需求轉變為供應，價格均衡(即房價穩定)很難做到，此時的房地產市場其實已進入了投機、投資占主導力量的市場，投機、投資市場的價格波動規律永遠是“追漲殺跌”。

當房價還處于上漲期時。 “真真切切地出現了排隊購買購房卡的熱鬧場面”是一種很正常的現象，此時價格上升主要借力于人們看漲房價的心理預期，這時房價是很難抑制得住的。而一旦當房價被抑制住時，也就是房價由一路上漲轉為掉頭下跌的轉折期了，此時的人們也已經看漲房價轉為看跌房價了。對于“追漲殺跌”的投機、投資市場，穩定價格永遠只是人們一廂情愿的白日夢。

在房地產市場繁榮期，居住性需求高不過投機和投資需求。因此，雖然按照國際通行慣例，月收入三分之一是住房按揭貸款的一條警戒線，超過此警戒線，就會出現較大的還貸風險，影響到生活質量；這“還貸風險”就包含有房貸利率的提高、收入的減少等各種因素。但是，由于居住性需求沒有多少發言權，一些自住購房者在購房時就很難做到量力而行，只能采用虛報收入的方式欺騙銀行，一旦面臨頻繁的加息，其負擔自然會感到難以承受，甚至不得不“斷供”而被收房。

分析至此，我們就不難理解令人困惑的房價問題了，也就明白了制止炒房對于房地產市場健康、有序、可持續發展是何等重要。

SOHO中國有限公司董事長兼聯席總裁潘石屹——

土地供應不足使房價上漲

目前房價快速上漲的原因是前兩年土地供應不足，在需求一定的情況下，供應決定了市場的價格。

從中國目前情況來看，一線城市、二線城市、三線城市在房價的暴漲問題上，都是一樣的，都是因為土地供應不足。而二線城市和三線城市的房地產是中國房地產市場的新興市場，新興市場的特點是利潤率高、風險大、規則不是很清晰。但是，隨著中國經濟的發展，用不了幾年時間，二線和三線城市的房地產一定會發展起來，同時市場規范和銷售規模也會隨著放大。

近期某網站發布了12城市樓盤漲幅榜，各地的房價在近一年多的時間內加速上漲，在北京，單價在15000元／平方米以下的普通住宅中，有的漲幅超過100％。

我認為，房地產的價格主要是取決于過去兩年時間里土地的供應量，要扭轉目前地價和房價暴漲的根本辦法，就是增加土地的供應和拿出未來可以供應土地的辦法來。因為從市場上來看，土地的供應轉換成房子的供應，需要一到兩年的時間，這一兩年的時間一半是政府的審批，另一半是房地產商規劃和設計的時間。有些城市出現了囤積房子不銷售的現象，根本原因還是認為未來土地供應一定會不足，房價還會上漲，在這種預測下，才出現這樣的怪現象。而消除這種怪現象的辦法也只有一條，就是增加土地的供應。

在過去的一兩個月時間，許多大房地產公司，包括香港地區的房地產公司，都在不斷地坐飛機從這個城市飛到那個城市，參加土地的“招拍掛”，同時，土地的價格也不斷創出新高。我在媒體上看到政府有關部門在增加土地的供應量，并列出了許多計劃數字。

其實，土地的供應與市場上彩電、豬肉的供應是完全不同的，因為土地是不動產。比如在新疆供應土地對北京是不會造成影響的，同樣，在北京的密云、門頭溝增加土地的供應量，對市中心的房價也不會造成多大的影響，所以我們研究土地供應計劃，不能僅看一個總的數字，而要看這些土地分布在什么區域，這些土地的用地性質是什么，是商鋪、寫字樓、住宅、雙限房、經濟適用房，還是政府建的廉租屋?

政府提出新的、可以實施的土地供應計劃，使市場上房屋和土地的供求關系能趨于平衡，就會抑制地價不斷創新高，房價不斷創新高的局面。