開(kāi)發(fā)商切勿爭(zhēng)當(dāng)“過(guò)河卒子”

正當(dāng)近段時(shí)間來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格狂飆得讓廣大購(gòu)房者望房興嘆、憂心如焚之際，近來(lái)頻頻爆出的“新地王”同樣讓眾多開(kāi)發(fā)商方寸大亂、惶恐不安。在此有必要給開(kāi)發(fā)商提一個(gè)忠告：如果你沒(méi)有多得花不完的資金，當(dāng)前切不要去爭(zhēng)當(dāng)“過(guò)河卒子”。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品從根本上講是單一的，只有一種，那就是房屋。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前提是必須獲取土地。為了避免企業(yè)命運(yùn)的終結(jié)，開(kāi)發(fā)商即便預(yù)計(jì)未來(lái)的利潤(rùn)太少或者零利潤(rùn)甚至虧本時(shí)，也得冒險(xiǎn)一搏。這就是為什么在許多城市，當(dāng)土地使用權(quán)拍賣(mài)時(shí)，常常會(huì)非理性地屢屢拍出那種讓業(yè)外人士看不懂的“天價(jià)”的真正原因。

雖然按照經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上房?jī)r(jià)最終應(yīng)該是由最終真正使用者的消費(fèi)能力決定的，但是，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)講，其利潤(rùn)應(yīng)該是房?jī)r(jià)減去土地成本、建安成本、各種稅費(fèi)。因此，開(kāi)發(fā)商冒險(xiǎn)高價(jià)拿到土地以后，為了確保自身利潤(rùn)的獲得，自然得千方百計(jì)將高額土地成本消化掉。對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，消化高額土地成本的途徑主要有兩條：一條是極力抬高房屋售價(jià)，另一條是盡力壓縮其他成本開(kāi)支。

為了抬高房屋售價(jià)，作為開(kāi)發(fā)商自然要想方設(shè)法營(yíng)造出房?jī)r(jià)“只漲不跌”的神話，以迫使那些尚在觀望之中、猶豫不決的人們趕快購(gòu)房。而一旦實(shí)在銷售不動(dòng)，開(kāi)發(fā)商也絕不降價(jià)銷售，因?yàn)樗麄儜峙乱坏八煽凇苯祪r(jià)之后，購(gòu)房者買(mǎi)漲不買(mǎi)跌，房?jī)r(jià)一路下滑的趨勢(shì)就剎不住了。在供需博弈中，開(kāi)發(fā)商的利益是高度一致的，那就是大家務(wù)必齊心協(xié)力確保房?jī)r(jià)只漲不跌，當(dāng)然采取的方式自然各有千秋。一旦遭遇房屋銷售不暢，或捂盤(pán)惜售，或選擇項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓、股權(quán)轉(zhuǎn)讓，或玩些“拆東墻補(bǔ)西墻”的游戲，或耍些“左手轉(zhuǎn)右手”的假按揭花招。雖然這些方式其成本都是高昂的，但此時(shí)開(kāi)發(fā)商掌控的房?jī)r(jià)漲幅自然得超過(guò)其成本支出，于是房?jī)r(jià)漲幅往往會(huì)讓局外人大跌眼鏡。

由于住宅用地采取的是“高價(jià)少銷”的壟斷供應(yīng)，在開(kāi)發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)之下，房?jī)r(jià)上漲必然拉動(dòng)地價(jià)上漲，而且地價(jià)上漲幅度必定超過(guò)房?jī)r(jià)上漲幅度。當(dāng)“新地王”樓面地價(jià)紛紛趕超在售房?jī)r(jià)時(shí)，“新地王”的獲得者為了自己的利潤(rùn)空間，在房?jī)r(jià)問(wèn)題上就如同“過(guò)河卒子”，自然是“只能進(jìn)不能退”了。

當(dāng)開(kāi)發(fā)商有一刀切的土地招拍掛政策以及源源不斷的銀行信貸資金大力“幫忙”時(shí)，開(kāi)發(fā)商這個(gè)過(guò)河卒子，一般暫時(shí)不會(huì)有太大的風(fēng)險(xiǎn)。不過(guò)，現(xiàn)在形勢(shì)已大為不同。首先，隨著構(gòu)建多層次住房保障體系的明晰，原先住宅用地高價(jià)少銷的“一個(gè)口子”已被完全打破。其次，在金融方面，一方面是各家銀行紛紛收緊了個(gè)人房貸、外資入境受到限制，另一方面銀監(jiān)會(huì)又在力推“房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)壓力測(cè)試”，銀行與個(gè)人房貸的“蜜月期”估計(jì)要告一段落了。此外，不久前全國(guó)人大常委會(huì)表決通過(guò)的《勞動(dòng)合同法》，彰顯在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中壓低勞動(dòng)力成本恐怕不能像以前那么簡(jiǎn)單了。在房地產(chǎn)相關(guān)政策“風(fēng)云突變”之際，開(kāi)發(fā)商去競(jìng)逐“新地王”、爭(zhēng)當(dāng)“過(guò)河卒子”，恐怕并非明智之舉。