江西省住宅價格波動的成因分析

改革開放以來，江西省住宅建設發展很快，全省住宅銷售面積從1994年的115.2萬平方米，增加到06年的1551．53萬平方米，居民的居住條件有了較大的改善，住房消費水平逐步成為人們生活改善的一個重要標志。

2001年以來，江西房地產價格持續高漲.全省平均住宅商品房價格從1999年的729元/平方米，增加到06年的1617元/平方米.漲幅達到121%。目前房價暴漲原因成為學術界爭論焦點之一.主要有以下幾種觀點:歸咎于經濟發展、城市化以及房地產開發商、投機者是多數人的看法;江西經濟發展、城市化、交通等長期處于上升態勢，同時許多短期特殊因素也起到較大作用;宏觀調控政策重點影響著江西房地產市場。

一、住宅價格分析

房地產市場是一個不完全競爭市場:1.產品不完全同質;2.住宅市場的供求雙方對市場的信息了解不對稱;3.由于住宅的建設周期長，所以短期內供給彈性為0;而長期房地產的供給會增加，且不同用途的商品房可相互替代，因此供給完全有彈性.影響房地產供給與需求的因素是比較復雜的，需求對當期價格即有反應，而供給則依賴于即期以前的價格變動，用模型（1）(2)來表達這一特點:

(1)

(2)

房地產作為商品房與作為住宅的使用價值不同，其銷售價格也必然不同，數據顯示，江西省辦公樓、商業營業用房平均銷售價格遠高于住宅的價格。其中商業營業用房平均銷售價格波動較大，8年內上漲了142%。需要注意的是，從1999－2003年商品住宅價格變動的幅度很小，只是到04年后，才有了改變，因此就省內房地產價格變動趨勢來看，辦公樓與商業營業用房的價格上漲是先行和引導性的。

二、住宅市場供給與需求分析模型

1.供給因素分析

住宅供給因素指的是能夠影響城市住宅供給函數的位置、形狀的因素。正常情況下，上游產品(土地、原材料)的價格變動會反映在下游產品（住宅）的價格變化上。住宅造價包含了土地價格、建安成本、相關稅費、人力成本等，是住宅商品開發的主要成本因素。本模型將采用竣工住宅造價來表征供給水平，該指標應該與住宅價格呈正相關關系。本文利用1999年1季度～2006年3季度數據， 建立如下供給模型：

(3)

（4)

其中p表示住宅銷售價格的增長率，用住宅銷售價格指數（上年同期=100)減100表示；pj表示竣工住宅單位造價的增長率，用竣工住宅單位造價指數pj（上年同期=100）減100表示;i表示住宅投資與上年同期比的增長率，衡量住宅市場總投資的變動；jgmj(-1)表示前期的竣工面積與上年同期比的增長率的一期滯后，衡量上一年住宅市場的存量供給變動；kgmj表示新開工面積與上年同期比的增長率， 衡量住宅市場新增供給的變動。所有變量均通過平穩性檢驗，又由于變量為增長率序列，故其系數即為該變量的彈性。由于(1)式存在序列相關，用(3)式修正后經過殘差的相關Q檢驗和LM檢驗，不存在序列相關。

由(4)式得到以下結論:1．影響住宅價格的供給因素中，新開工面積對價格的影響最大，新開工面積每上升1個百分點，使得本期住宅銷售價格平均下降0.38個百分點，這就印證了供給理論，需求不變的情況下，新增供給量增加，住宅交易價格下降。2．竣工住宅單位造價的彈性為0.21，說明成本的上漲推動了住宅價格的上漲。3．竣工面積和住宅投資的變動和住宅價格變動正相關，從另一方面反映了房地產開發商的供給心理:價格上升則供給也上升。

2.需求因素分析

從需求上來說，住宅的需求主要分為消費需求和投資需求。而江西省主要表現為消費需求。影響住宅市場的需求主要因素有：潛在購房者的收入、家庭結構、文化層次等。本文根據2000年1季度~ 2007年2季度的數據 ，通過普通最小二乘法估計，得到下面的結果：

(5)

(6)

其中P表示住宅銷售價格的增長率，用住宅銷售價格指數（上年同期=100）減100表示； SR表示城鎮居民人均可支配收入同比增長率，衡量消費者收入變化. 模型中包括了住宅銷售價格的增長率的二期滯后P ，衡量消費者和房地產商的心理預期。對模型進行檢驗和修正，通過殘差的相關Q檢驗和LM檢驗，表明不存在序列相關，模型擬合的較好. (5)式說明:(1)前兩期價格每上升1個百分點，會使得本期住宅價格上漲0.46個百分點.這一變量反映了需求的價格粘性和消費者心理預期的影響。(2)當期人均可支配收入每上升1個百分點，會使得本期住宅價格下降0.56個百分點. 而前兩期人均可支配收入變動與住宅價格正相關，這符合需求理論：消費者收入上升，其他情況不變時，需求量也將上升，從而推動了價格的上漲。

三、結論

通過不同時期不同用途的商品房價格的比較，認為當前江西省住宅價格的漲勢較為平穩，辦公樓和商業營業用房銷售價格的上漲推動了住宅的價格。并分別對影響住宅價格的供求因素進行了分析，認為1.要控制房價的上漲，一方面要抑制成本的上漲，另一方面還要注意促進新增供給住宅的增長。2.適度控制住宅投資是從供給方面抑平房價的重要途徑。3.住宅交易價格具有價格粘性，受到消費者心理預期的影響，同時還要受到消費者的可支配收入的影響。

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