房地產市場政策有效性分析

[摘要] 跨入2007年，對于許多還在望房興嘆的人來講，些許利好的消息或許會讓他們振奮。然而時至今日，房價又開始了新一輪的飚升。事實證明，調控效果不理想與政策本身的瑕疵有很大關系。本文對房價調控難的原因進行分析，并提出幾點建議。

[關鍵詞] 房地產 價值取向 政策有效性

一、房地產價格調控難的原因

1.中央政策的價值取向。客觀的說，中央政府的本意與人們的期望根本是兩碼事，政府關心的是宏觀經濟的穩定，每一條政策都是為了防范經濟過熱，限制房地產投資，實現房地產價格的軟著陸。政府正在小心翼翼的走一條鋼絲繩，一邊是房地產崩盤帶來的銀行壞賬與金融風險。另一邊是巨大的通貨膨脹壓力要求房地產投資的降溫。因此，政府的選擇就只能是抑制投資、減少供給，而宏觀調控帶來的房價的居高不下就只能由消費者來買單了。

2.地方政府的利益驅動。目前巨大的利益驅動充分調動了地方政府掀起新一輪土地投資和城市建設投資的高潮。這已經形成了一種巨大的投資慣性，由于地方政府本身就是利益博弈中的一方，因此很難跳出過去宏觀調控所出現的怪圈，這也成為了長期促進房地產業高速發展、房價高漲依舊的特殊推動力。

3.開發商的蓄勢待發。國內的房地產市場是強勢房地產開發商和弱勢民眾。在這樣的格局中，房地產開發商不僅掌握了龐大的經濟資源，而且其集團群體人數少，流通成本小，這樣他們就很容易結成一個十分強大的利益群體，并利用他們所掌握的經濟資源來掠奪整個社會大多數人的利益，甚至在一定程度上操縱社會的輿論、影響相關制度規則的制定，他們借助于自身在經濟、資源、信息上的優勢，施展渾身解數，試圖通過誤導民眾和輿論，來維護自身不合理的暴利。

4.銀行的推波助瀾。近幾年來，國內房地產市場之所以能夠在短期內迅速發展，最主要的原因就是銀行信貸資金的易獲得性與利率過低。無論是個人還是企業，只要從銀行借到錢就是有利可圖的事情，都能夠輕易獲利。同時商業銀行為了完成降低不良貸款之任務，完全放松了對個人住房消費信貸的審查，不僅導致大量購房條件不足的消費者輕易地進入房地產市場，個人消費信貸快速增長，而且導致了個人住房消費快速膨脹、房地產市場炒作及房價的快速上漲。

二、對政策干預房地產市場的幾點思考

公眾在做出當期決策的時候，不僅要考察政府當期和之前曾作過的政策選擇，而且還要考慮政府將來的真實趨勢，同時還要參考自己的選擇會對政府未來的決策產生怎樣的影響，在這種情況下，由于靜態分析方法并沒有考慮到公眾對政府政策的預期，因此顯然不是最優的求解方法，其所得到的均衡結果也只能算是一個次優均衡，因此也就產生了所謂的時間一致性問題。也就是說，政策的制訂者面對的不是一成不變的大自然之間的簡單博弈，而是與理性個體之間進行的動態博弈，理性個體能夠觀察并預期到政府政策會隨經濟環境的變化而變化，從而使許多經濟政策的可信度下降，如果因為投資過熱則銀根緊縮，因為土地開發過渡則停止審批，因為房價上漲過快則增加稅收，這種頭痛醫頭、腳痛醫腳的事后補救不僅讓眾多開發商、消費者無所適從，從政策調控效果來看也很不理想。其解決方案在于事先做出令人信服的承諾，即政策制訂者通過某種制度安排使經濟個體認為，即使經濟個體采取了對自身最有利的行動，政府最初的承諾仍然是其最優選擇。這其實是要求政策調控目標要保持確定性、連續性和協調性。根據博弈論理論，動態博弈并不是時間一致性問題產生的根源。其根源包括三個方面：一是參與人偏好隨時間的不規則變化，即如果人們的偏好是時間的不規則函數，那么在某一時點做出的最優決策往往不能持續到以后，這時要解決時間一致性問題，人們就必須對未來做出前后一致的計劃，或者事先做出一些承諾；二是政策制訂者與經濟個體之間的目標函數存在實質性差異，正是這種差異性導致了時間一致性問題的產生；三是經濟個體之間因偏好不同而產生的外部性，由于眾多經濟個體的效用函數并不完全相同，而且都是追求自身效用的最大化，而政府則希望能夠代表所有的經濟個體福利的社會福利函數最大化，這樣某個個體的最優選擇會通過社會福利函數來影響政府的決策，從而對其他經濟個體產生外部性，進而導致時間一致性問題。

三、增加政策調控成效的幾點建議

由于政策在時間上的不一致性所造成的政府政策目標無法實現的問題，換句話說，也就是由于政策缺乏可信性而導致政策實施的實際效果未能達到最初的政策目標，從而無法實現資源的優化配置，在這種情況下，如果能夠通過某種制度安排來強化政府政策的可信性，那么就可以實現一定的帕累托改進。

1.加大政策執行力度。宏觀調控政策的效果不在于出臺政策的數量，也不在于出臺政策的細致程度，而是取決于政策執行的情況。執行不力使本輪宏觀長時間未達到預期目標的根本原因。在新的房價調控政策出臺之前，我們看到的更多的是中央和地方政府之間的博弈，政府和開發商之間的博弈以及政府不同部門之間的推諉和爭議，這些博弈和不同意見造成了各級政府和金融機構在執行房價調控政策時互相掣肘，大大效弱了房價調控效果。

2.加強政策制訂的統一性。引起房價上漲的原因是多方面的，對其進行宏觀調控也應該是綜合的，某個職能部門和單個政策都很難從根本上、全局上解決這一問題。應該綜合運用城市規劃、土地供應、財政金融、信息公開和輿論宣傳等各種手段進行綜合治理。要避免中央和地方出臺的政策產生疊加效果和加速效果，中央和地方應該協調行動，不宜進行政策出臺的競爭，攀比調控的決心，而要協調一致，使政策更能結合各自的特點。

3.保持政策的穩定性和連貫性。調控房價的工作要針對變化了的具體市場情況，依據不同地區的不同特點，做出適當的政策調整，不能搞“一刀切”，同時還要保持政策的穩定性。

參考文獻：

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