心儀二手房 京城何處覓

進(jìn)入2007年，北京新樓盤(pán)越來(lái)越少，即使有個(gè)別項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，也大多在遠(yuǎn)離市中心的區(qū)域，而且價(jià)格不菲。于是，很多人開(kāi)始考慮在城內(nèi)購(gòu)買(mǎi)二手房。為使讀者對(duì)京城二手房的情況有所了解，本刊特約北京著名的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)——我愛(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的專(zhuān)家，為我們分析京城10大熱點(diǎn)區(qū)域二手房的市場(chǎng)行情(注：10個(gè)區(qū)域的排名不分先后)

石景山

石景山區(qū)的二手房大致分為3類(lèi)新商品房均價(jià)14000～15000元／平方米，老商品房均價(jià)8500～9000元／平方米：已購(gòu)公房均價(jià)12000元／平方米。

石景山區(qū)二手房市場(chǎng)正處在銷(xiāo)售旺盛時(shí)期，均價(jià)以1000元／平方米·月的幅度上漲。目前的供需比為1:4，而且需求的上漲空間仍然很大。

優(yōu)勢(shì)石景山區(qū)作為首鋼老工業(yè)區(qū)，這里二手房以已購(gòu)公房居多(特別是蘋(píng)果園、玉泉路等地)。近年來(lái)，由于首鋼的遷離，這里的環(huán)境得到極大改善。石景山區(qū)政府正致力于將這里建設(shè)成為“娛樂(lè)公園區(qū)”，其中八角游樂(lè)園、石景山游樂(lè)場(chǎng)、八大處公園等正在形成北京西部的“娛樂(lè)板塊”。加上地鐵1號(hào)線等方便的交通環(huán)境，使得這里的租賃市場(chǎng)一直很火爆。

劣勢(shì) 該區(qū)域多是已購(gòu)公房，且房齡較長(zhǎng)。

可選小區(qū)：遠(yuǎn)洋山水、御景山、海特花園

望京

望京地區(qū)目前二手房市場(chǎng)均價(jià)為12000元／平方米。其中1980～1990年間房屋價(jià)格為9500～11000元／平方米：2000年左右房屋價(jià)格為11000～12500元／平方米，2002年以后房屋價(jià)格為11500～15000元／平方米。

該地區(qū)目前供需比為1:1，房源與購(gòu)房人群保持著均衡的態(tài)勢(shì)。

優(yōu)勢(shì) 望京地區(qū)作為北京開(kāi)發(fā)最早的綜合性大型社區(qū)，其社區(qū)環(huán)境、交通、配套等都比較良好，使得這里的二手房市場(chǎng)長(zhǎng)期處于交易活躍的狀態(tài)。同時(shí)，由于經(jīng)濟(jì)、文化等各方面的飛速發(fā)展，望京地區(qū)正從居住型社區(qū)向居住與產(chǎn)業(yè)配套的新型社區(qū)過(guò)渡，被稱(chēng)為“城中城”。無(wú)論從經(jīng)濟(jì)發(fā)展，還是從社區(qū)配套看，該區(qū)域都具有長(zhǎng)期穩(wěn)定的發(fā)展前景。

劣勢(shì) 該地區(qū)居住人口相對(duì)密集，交通壓力較大。

可選小區(qū)：望京新城、風(fēng)格雅園、大西洋西城、麗澤西園、花家地小區(qū)

劉家窯

該區(qū)域二手房目前均價(jià)9000～11000元／平方米，其中以房齡較新的二居(60～90平方米)最為搶手。

目前該區(qū)域供需比為1:2，租售比達(dá)1:315，需求略大于房源供給，房?jī)r(jià)上漲速度較快。

優(yōu)勢(shì) 地鐵5號(hào)線的建設(shè)和使用，為南城劉家窯地區(qū)的二手房市場(chǎng)帶來(lái)了全新“火種”。該地區(qū)二手房?jī)r(jià)格從兩年前的6000元／平方米一下上升到現(xiàn)在10000元／平方米以上，未來(lái)潛力依然很大。

劣勢(shì) 該區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)較慢，社區(qū)配套還不夠完善。

可選小區(qū)：劉家窯北里、劉家窯南里

通州

通州區(qū)二手房目前的均價(jià)為6000～8500元／平方米，60～130平方米的各類(lèi)戶(hù)型較齊全。其中，房齡較新的70～90平方米的二居較受歡迎，有的銷(xiāo)售價(jià)格已達(dá)10000元／平方米。

目前該區(qū)域供需比為1:5，租售比為1:281，市場(chǎng)前景看好，適合投資。

優(yōu)勢(shì)通州區(qū)近兩年來(lái)發(fā)展勢(shì)頭迅猛，一躍成為北京市熱點(diǎn)區(qū)域之一，被稱(chēng)為“四通八達(dá)的綜合服務(wù)區(qū)、經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略的衛(wèi)星城”。該區(qū)域社區(qū)環(huán)境良好，交通便捷，二手房銷(xiāo)售呈逐月遞增趨勢(shì)，漲幅最高的一年內(nèi)上漲了3000元／平方米。

劣勢(shì) 由于新舊房交替現(xiàn)象明顯，該地區(qū)戶(hù)型結(jié)構(gòu)較單一。

可選小區(qū)：中澤家園、新潮嘉園，新城東里、華興園小區(qū)、蓮水怡園

天通苑

天通苑二手房均價(jià)為6500～8000元／平方米，其中以經(jīng)濟(jì)適用房居多。

該區(qū)域目前供需比為4:1，租售比為1:280。受地鐵交通影響，該地區(qū)普通租金價(jià)格上漲速度加快。

優(yōu)勢(shì) 由于受經(jīng)濟(jì)適用房相關(guān)政策影響，目前天通苑二手經(jīng)適房觀望氛圍濃烈，但是國(guó)家規(guī)定的滿(mǎn)5年經(jīng)適房可上市交易，使得這部分房屋交易情況比較穩(wěn)定。作為城北最大的居住社區(qū)，這里商圈及相關(guān)配套非常完善，地鐵5、13號(hào)線拉動(dòng)城市中心區(qū)域向該區(qū)域的擴(kuò)散，房屋升值潛力較大。

劣勢(shì)該區(qū)域距市中心偏遠(yuǎn)，整體社區(qū)規(guī)模較大，不利出行。

可選小區(qū)：天通苑本三區(qū)、天通苑太平家園、天通苑東一區(qū)、天通苑西三區(qū)

CBD

CBD區(qū)域的二手商品房?jī)r(jià)格為16000～20000元／平方米：回遷房均價(jià)12000元／平方米，1990～1998年房?jī)r(jià)格為12000～13000元／平方米。

本區(qū)域交易量與去年同期相比增長(zhǎng)了10％，租售比為1:250，供需比1:8～1:10，處于供小于求的市場(chǎng)狀態(tài)，客戶(hù)需求旺盛，交易較為頻繁。

優(yōu)勢(shì) 此區(qū)域發(fā)展較好，屬于商業(yè)繁榮區(qū)，再加上地鐵十號(hào)線的拉動(dòng)以及國(guó)家重點(diǎn)項(xiàng)目(中央電視臺(tái)，北京電視臺(tái))的東移，更加促進(jìn)了這個(gè)區(qū)域的繁榮與發(fā)展。預(yù)計(jì)該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)將越來(lái)越熱。

劣勢(shì) 區(qū)域內(nèi)房屋戶(hù)型較大，總價(jià)較高。

可選小區(qū)：蘋(píng)果社區(qū)、富力城、CBD總部公寓、華騰園，樂(lè)城國(guó)際

金融街

該區(qū)域的二手商品房?jī)r(jià)格為25000～28000元／平方米；回遷房?jī)r(jià)格20000～22000元／平方米，1990～1998年房?jī)r(jià)格為20000～23000元／平方米。

本區(qū)域交易量與去年同期相比增長(zhǎng)約5％，供需比為1:5，租售比為1:47，投資客較多，交易繁榮。

優(yōu)勢(shì) 金融街是一個(gè)相當(dāng)成熟的商業(yè)社區(qū)，名企聚集，人均收入水平很高，房產(chǎn)需求量大，配套設(shè)施完善。其未來(lái)發(fā)展仍然會(huì)處于穩(wěn)步上升狀態(tài)。

劣勢(shì) 區(qū)域內(nèi)整體消費(fèi)很高，雖然有很多大型商場(chǎng)，但貼近人們生活的便利超市不多，另外區(qū)域內(nèi)的高檔酒店、餐廳較多，而一些利于大眾家庭聚餐的中小型飯店不多見(jiàn)。

可選小區(qū)：中海凱旋、豐僑公寓豐匯園、鴻匯園、今宸公寓

崇文門(mén)

該區(qū)域二手商品房?jī)r(jià)格為17000～18000元／平方米，回遷房為14000～15000元／平方米，1990～1998年房?jī)r(jià)格為12000～13000元／平方米。

本區(qū)域交易量與去年同期相比增長(zhǎng)了10％左右，供需比為1:12，租售比為1:203，投資客較多，流動(dòng)人群比例較大，租賃市場(chǎng)活躍，整體處在供小于求的市場(chǎng)狀態(tài)。

優(yōu)勢(shì) 崇文門(mén)地處繁華街段，配套設(shè)施齊全，交通便利，五號(hào)線的開(kāi)通，更為其錦上添花。其未來(lái)房產(chǎn)發(fā)展方向明朗，上升趨勢(shì)堅(jiān)挺。

劣勢(shì) 區(qū)域內(nèi)回遷房和塔樓較多，且沒(méi)有出名的重點(diǎn)學(xué)校。

可選小區(qū)：富貴園、花市棗苑、都市馨園SOLO、新景家園、國(guó)瑞城，本家潤(rùn)園

亞運(yùn)村

該區(qū)域二手商品房?jī)r(jià)格為14000～18000元／平方米；回遷房?jī)r(jià)格為10000～12000元／平方米，1990～1998年房?jī)r(jià)格為13000～15000元／平方米。

本區(qū)域交易量與去年同期相比增長(zhǎng)了10％左右，供需比為1:10，租售比為1:217，短期投資者較多，奧運(yùn)效應(yīng)使得其租賃市場(chǎng)活躍，交易頻繁。

優(yōu)勢(shì) 亞運(yùn)村作為第一個(gè)現(xiàn)代化大型居住區(qū)，其配套設(shè)施建設(shè)自然非常完善，再加上奧運(yùn)會(huì)的臨近，其房產(chǎn)價(jià)值又得到進(jìn)一步提升。受到奧運(yùn)會(huì)的拉動(dòng)，區(qū)域內(nèi)的建設(shè)也得到了飛速的發(fā)展，后期延續(xù)效應(yīng)以及看漲趨勢(shì)明顯。

劣勢(shì) 區(qū)域內(nèi)大戶(hù)型較多，房屋總價(jià)高；塔樓較多，朝向不好。

可選小區(qū)：光大名筑、千鶴家園，嘉銘櫚城、歐陸經(jīng)典、惠馨園

中關(guān)村

該區(qū)域二手商品房?jī)r(jià)格為15000～17000元／平方米回遷房?jī)r(jià)格為17000～18000元／平方米，1985～1988年房?jī)r(jià)格為14000～16000元／平方米。由于子女教育問(wèn)題，部分可上中關(guān)村一、二、三小學(xué)的社區(qū)均價(jià)在20000元／平方米以上。

本區(qū)域交易量與去年同期相比增長(zhǎng)了15％左右，供需比為1:15，租售比為1:163，投資需求旺盛，購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng)。

優(yōu)勢(shì) 中關(guān)村以高新技術(shù)為核心，屬于高端人群居住區(qū)，人均收入水平較高，房產(chǎn)需求旺盛，再加上區(qū)內(nèi)三所名小聚集，這是其永恒的發(fā)展基礎(chǔ)。另外，地鐵四號(hào)線的建設(shè)將會(huì)拉動(dòng)房產(chǎn)價(jià)值的進(jìn)一步提升。

劣勢(shì) 區(qū)域內(nèi)商用房與民用房比例失調(diào)，民用居住房較少而且其中大戶(hù)型居多，房屋總價(jià)很高投資性的酒店式公寓和大型寫(xiě)字樓較多。

可選小區(qū)：碧水云天、光大水墨、萬(wàn)泉新新、大河莊苑、雙榆樹(shù)、稻香園、東南小區(qū)