跨世紀(jì)的地產(chǎn)盛宴：翠花上房地產(chǎn)

編者按：

今年的兩會(huì)甚是熱鬧，房子還是主要話題之一。總理的四點(diǎn)要求，市長(zhǎng)的豪言壯語(yǔ)，專家的大膽建言，提案的五花八門(mén)構(gòu)成了今年兩會(huì)房產(chǎn)話題熱論絢麗而復(fù)雜的圖景。通過(guò)這一圖景，我們能清楚地看到政府調(diào)控地產(chǎn)的思路，2007年的房地產(chǎn)市場(chǎng)究竟如何?各方解讀不一，只是由于各方的立場(chǎng)不同，利益不同。但有一點(diǎn)我們必須承認(rèn)，房地產(chǎn)業(yè)作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一架馬車(chē)，其帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的能力相當(dāng)出色，而事實(shí)也確實(shí)如此。有專業(yè)統(tǒng)計(jì)說(shuō)明，在我國(guó)當(dāng)前的情況下，在房地產(chǎn)業(yè)每投入100元的資金可以創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè)170元到220元的需求；每銷(xiāo)售100元的住宅可以帶動(dòng)130元到150元的其他消費(fèi)；住宅行業(yè)每吸納100人就業(yè)，可以帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)200人就業(yè)。

然而，就像其拉升GDP增長(zhǎng)的出色能力一樣，房地產(chǎn)業(yè)制造麻煩能力也同樣不可忽視。社會(huì)上關(guān)于房產(chǎn)的討論沸沸揚(yáng)揚(yáng)，幾乎是全民參與，或褒或貶。如今的房地產(chǎn)業(yè)問(wèn)題變成一個(gè)如何建立政府信用的政治問(wèn)題，一個(gè)涉及國(guó)家金融安全的問(wèn)題，一個(gè)關(guān)乎和諧社會(huì)的民生問(wèn)題。

從上個(gè)世紀(jì)末到本世紀(jì)處，本輪地產(chǎn)盛宴已歷時(shí)8年。世上沒(méi)有不散的筵席，這場(chǎng)跨世紀(jì)的地產(chǎn)盛宴，席散何時(shí)?我們?cè)谄诖康禺a(chǎn)不要發(fā)生什么問(wèn)題的時(shí)候，我們將更加關(guān)注它的歷史，試圖從它的過(guò)去點(diǎn)滴讀懂我們所期望的將來(lái)。

對(duì)于地方政府和房地產(chǎn)商人來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)就像天上突然掉下來(lái)的餡餅一樣，帶來(lái)了巨大的財(cái)富。但常識(shí)告訴我們，天上不會(huì)掉下餡餅，任何財(cái)富都一定有它的出處。它不是來(lái)自別人，就是借自未來(lái)。換言之，它一定會(huì)有一個(gè)或者多個(gè)埋單者。荒謬的是，在中國(guó)的房地產(chǎn)游戲中，最大的買(mǎi)單者竟然是這一輪房地產(chǎn)熱的始作俑者中央政府。這可能也是中央政府對(duì)地方政府提出潛在政績(jī)要求所必然要付出的代價(jià)。中央政府對(duì)房地產(chǎn)態(tài)度的轉(zhuǎn)變可以以2003年6月央行出臺(tái)的“121”號(hào)文件為界。在此之前，中央政府對(duì)房地產(chǎn)一直采取了鼓勵(lì)的態(tài)度。就在2002年10月，人民銀行的一位官員還在一次會(huì)議上透露了央行在居民住房消費(fèi)信貸方面的各種“助推”舉措，并稱要“敦促各商業(yè)銀行在居民住房消費(fèi)信貸方面進(jìn)一步創(chuàng)新品種”。但到了2003年6月，情況發(fā)生了變化，央行對(duì)房地產(chǎn)的態(tài)度由公開(kāi)的鼓勵(lì)急轉(zhuǎn)為公開(kāi)的警惕。我們無(wú)法猜測(cè)這種變化的具體導(dǎo)火索，但央行在2002年年底完成的一項(xiàng)調(diào)查肯定起到了作用。這項(xiàng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)貸款中的違規(guī)金額比例高達(dá)24．9％。早在2002年國(guó)慶秘密走訪深圳其間，對(duì)“泡沫”一貫嗅覺(jué)靈敏的朱镕基總理就已經(jīng)對(duì)房地產(chǎn)提出了嚴(yán)厲的警告，他以簡(jiǎn)捷的語(yǔ)言告誡：“深圳的明天就是香港的今天”。但無(wú)論在意志上還是在時(shí)間上，即將卸任的朱镕基都已經(jīng)無(wú)法再完成一次可能在政治上引發(fā)巨大爭(zhēng)議的宏觀調(diào)控了。于是，他將這個(gè)難題留給了后來(lái)者。中央政府不僅要單獨(dú)承受房地產(chǎn)所帶來(lái)的顯在的金融風(fēng)險(xiǎn)、國(guó)土資源浪費(fèi)的成本，也要單獨(dú)承受房地產(chǎn)所可能帶來(lái)的諸如財(cái)富分配失衡等一系列的隱性的政治信用成本。

結(jié)束地產(chǎn)蜜月之旅

2005年3月16日，中國(guó)央行在其官方網(wǎng)站上發(fā)布公告，宣布取消住房貸款優(yōu)惠利率，并提高個(gè)人住房貸款最低首付款比例，由現(xiàn)行的20％提高到30％。央行的通告雖然基本上都是技術(shù)性語(yǔ)言，但開(kāi)宗明義的第一句話卻是“為促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康、持續(xù)發(fā)展，中國(guó)人民銀行決定……”。這讓早已經(jīng)草木皆兵的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)覺(jué)察到了某種不祥之兆。人們意識(shí)到，中央政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的憂慮已經(jīng)升級(jí)。

2005年4月3日，新華社發(fā)表題為《加強(qiáng)宏觀調(diào)控穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格》的評(píng)論員文章。文章中最引人注目的一段話是：“為強(qiáng)化地方各級(jí)人民政府的責(zé)任，對(duì)住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快、控制措施不力、造成當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格大起大落，影響經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行和社會(huì)發(fā)展的地區(qū)，要追究有關(guān)負(fù)責(zé)人的責(zé)任。”文章口吻嚴(yán)厲，威懾意味相當(dāng)濃厚。

事實(shí)上，新華社評(píng)論員的文章不過(guò)是對(duì)即將到來(lái)的暴風(fēng)天氣的一次公開(kāi)暗示。一場(chǎng)蓄勢(shì)已久，不得不發(fā)的政治行動(dòng)已經(jīng)開(kāi)場(chǎng)。這就是當(dāng)時(shí)已經(jīng)廣泛流傳但卻始終未見(jiàn)官方媒體正式披露的所謂“國(guó)八條”。這份名為《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》，從供給到需求提出了種種抑制房地產(chǎn)價(jià)格的措施，而其最重要的著力點(diǎn)卻依然是：地方政府必須對(duì)此負(fù)責(zé)。

與地方政府相比，中央政府的處境可謂相當(dāng)尷尬。一方面，它希望房地產(chǎn)能夠發(fā)揮其拉動(dòng)作用，維持一個(gè)政治上可以忍受的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度。這是中央政府唯一的收益，也是中央政府與地方政府的利益交集。而在另一方面，中央政府不僅要單獨(dú)承受房地產(chǎn)所帶來(lái)的顯在的金融風(fēng)險(xiǎn)、國(guó)土資源浪費(fèi)的成本，也要單獨(dú)承受房地產(chǎn)所可能帶來(lái)的諸如財(cái)富分配失衡等一系列的隱性的政治信用成本。而地方政府、房地產(chǎn)商對(duì)此卻可以不聞不問(wèn)，高高拌起。這種利益分殊，決定了中央政府對(duì)房地產(chǎn)會(huì)有不同的利益權(quán)衡。利益決定態(tài)度，這就是中央政府與地方政府對(duì)房地產(chǎn)態(tài)度日漸分道揚(yáng)鑣的關(guān)鍵原因。至此，中央政府正式提出結(jié)束與地方政府的地產(chǎn)蜜月之旅。

狂熱不是他們的錯(cuò)

在中國(guó)的房地產(chǎn)游戲中，如果說(shuō)地方政府是無(wú)本萬(wàn)利者，那么房地產(chǎn)商則是一本萬(wàn)利者，是僅次于地方政府的第二號(hào)受益者。對(duì)此，中國(guó)的地產(chǎn)界名人潘石屹坦承：過(guò)去的兩年，房地產(chǎn)商都賺了大錢(qián)。雖然房地產(chǎn)商的利潤(rùn)在整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格中只占到并不起限的15％到30％，但由于普遍使用極高的財(cái)務(wù)杠桿，房地產(chǎn)商的利潤(rùn)經(jīng)常可以達(dá)到驚人的水平。如此的利潤(rùn)水半，任何冷靜的商人恐怕都難以自持。毫無(wú)疑問(wèn)，飛蛾撲火般涌進(jìn)市場(chǎng)的商人們，是中國(guó)房地產(chǎn)又一架開(kāi)足馬力的發(fā)動(dòng)機(jī)。

在中國(guó)房地產(chǎn)的長(zhǎng)期牛市中，地產(chǎn)商與地方政府一直坐在同一條船上，形成了一種“一榮俱榮，一損俱損”的伙伴關(guān)系。對(duì)這一點(diǎn)，地產(chǎn)商及地方政府同樣清楚。然而，隨著中央政府逐漸增加的政治壓力，這種持續(xù)了多年的蜜月正在開(kāi)始出現(xiàn)裂縫。然而，政府與地產(chǎn)商的合作基礎(chǔ)仍然是存在的。這個(gè)基礎(chǔ)就是房地產(chǎn)商對(duì)當(dāng)?shù)囟愂占癎DP的貢獻(xiàn)。事實(shí)上，這一直就是房地產(chǎn)商與政府博弈時(shí)的一張強(qiáng)有力的底牌，也一直是房地產(chǎn)商們樂(lè)觀得接近瘋狂的真實(shí)理由。以至于“國(guó)八條”出臺(tái)之后，有地產(chǎn)商底氣十足的做出了另外一種解釋：大跌同樣要追究責(zé)任。這顯示，地產(chǎn)商雖然有所忌憚，但心里還是相當(dāng)樂(lè)觀的。

地產(chǎn)商對(duì)“國(guó)八條”這樣的樂(lè)觀的解釋不但有上述邏輯上的支持，也有經(jīng)驗(yàn)上的依據(jù)。這個(gè)經(jīng)驗(yàn)依據(jù)就是2003年6月央行“121”號(hào)文件出臺(tái)后中國(guó)房地產(chǎn)的歷史。這個(gè)當(dāng)時(shí)被地產(chǎn)商人形容為刀刀致命的“10年來(lái)最嚴(yán)厲的措施”不僅絲毫沒(méi)有撼動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的繁榮，反而催生了中國(guó)房地產(chǎn)最為強(qiáng)勁的牛市。在央行“121號(hào)”文件頒布后的第一時(shí)間中，中國(guó)地產(chǎn)界的教父級(jí)人物任志強(qiáng)，曾經(jīng)悲憤而又語(yǔ)氣肯定的預(yù)測(cè)到：房地產(chǎn)的冬天來(lái)了!任志強(qiáng)顯然是犯了一個(gè)不斷被人重復(fù)著的愚蠢的預(yù)測(cè)錯(cuò)誤，但可以肯定，沒(méi)有什么錯(cuò)誤比這個(gè)錯(cuò)誤更讓任先生感到快樂(lè)了。房地產(chǎn)沒(méi)有進(jìn)入冬天，而是進(jìn)入了一個(gè)火星四濺的酷暑。那個(gè)看上去殺氣十足的“121”號(hào)文件，不過(guò)是一場(chǎng)茶杯里的風(fēng)暴“121”號(hào)文件挺過(guò)來(lái)了，難道“國(guó)八條”就挺不過(guò)去嗎?中國(guó)的地產(chǎn)商的確有理由這樣樂(lè)觀著。但房地產(chǎn)商人們必須謹(jǐn)記的是，雖然同樣是暴利，但政府是沒(méi)有成本的，而地產(chǎn)商卻是有成本的，這就是官與商的區(qū)別。房地產(chǎn)商的承受力顯然要比政府脆弱得多。當(dāng)然，如果真像房地產(chǎn)商們言之鑿鑿的那樣，房地產(chǎn)的繁榮是有真實(shí)需求為支持的，那么，他們就不應(yīng)該擔(dān)心政府的干預(yù)。因?yàn)榧幢阈枨蠖唐诒粔褐葡氯ィL(zhǎng)期只會(huì)以更猛烈的形式爆發(fā)出來(lái)。只不過(guò)對(duì)這一點(diǎn)，房地產(chǎn)商自己恐怕都心里打鼓。過(guò)了這個(gè)村就不再有下個(gè)店，泡沫帶來(lái)的暴富機(jī)會(huì)從米如此。大概就是意識(shí)到了這一點(diǎn)，房地廣：商人們現(xiàn)在的策略就是，繼續(xù)鼓勵(lì)、慫恿政府將泡沫吹大，直至將最后也是最豐厚的那一段利潤(rùn)拿走。

當(dāng)然，中國(guó)房地產(chǎn)商人們的狂熱，是有深刻的制度和經(jīng)濟(jì)原因的。但無(wú)論如何，中國(guó)的房地廣：都已經(jīng)接近了相當(dāng)危險(xiǎn)的邊緣。這不僅是因?yàn)榉康禺a(chǎn)的本身可能牛氣已盡，更是因?yàn)檩敿覀冮_(kāi)始說(shuō)話了。

房地產(chǎn)成為金錢(qián)游戲的符號(hào)

的確，中國(guó)房地產(chǎn)所引發(fā)的金融風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)相當(dāng)之高。根據(jù)央行《中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展與金融支持》報(bào)告，中國(guó)房地產(chǎn)信貸在整體信貸中的比例由2000年的6％急劇提升到2003年的21％。前央行金融穩(wěn)定局局長(zhǎng)謝平就曾經(jīng)公開(kāi)對(duì)這個(gè)數(shù)據(jù)表示了極大的困惑和擔(dān)憂。在2004年，這個(gè)比例有進(jìn)一步上升的趨勢(shì)。

在中國(guó)上海，2004年全部新增貸款中，有將近80％投入了房地產(chǎn)。如此高的貸款集中度，一旦行業(yè)趨勢(shì)逆轉(zhuǎn)，必然會(huì)給中國(guó)脆弱的金融系統(tǒng)帶來(lái)災(zāi)難性的沖擊。有人以房地產(chǎn)信貸短期的良好表現(xiàn)為依據(jù)駁斥房地產(chǎn)的金融風(fēng)險(xiǎn)論，商業(yè)銀行也以此為理由大貸濫貸。但實(shí)際上，房地產(chǎn)貸款中中長(zhǎng)期貸款比例相當(dāng)之高，而這些貸款的風(fēng)險(xiǎn)絕非短期可以看出。國(guó)外關(guān)于個(gè)人住房貸款的經(jīng)驗(yàn)也表明了這一點(diǎn)。然而，客觀的數(shù)據(jù)遠(yuǎn)不如事實(shí)那樣讓人膽戰(zhàn)心驚。在房地產(chǎn)界，搞假按揭，造假合同，早已經(jīng)是公開(kāi)的秘密。河南鄭州房管局一位負(fù)責(zé)人曾經(jīng)非常坦率的承認(rèn)，在2002年上半年的所有按揭貸款中，有1/3是假按揭，其目的就是套取銀行貸款。這證明，中國(guó)房地產(chǎn)貸款中的確存在相當(dāng)系統(tǒng)性的欺詐。但所有這一切，沒(méi)有中國(guó)國(guó)有商業(yè)銀行的體制性的“愚蠢”以及有意的合謀，是根本不可能發(fā)生的。在中國(guó)商業(yè)銀行一窩蜂紛紛將房地產(chǎn)貸款作為“優(yōu)質(zhì)貸款”的傾銷(xiāo)式競(jìng)爭(zhēng)中，金融紀(jì)律松弛的現(xiàn)象比比皆是。這也表明，中國(guó)金融業(yè)在經(jīng)歷了1990年代初期創(chuàng)深痛巨的教訓(xùn)以及長(zhǎng)時(shí)間調(diào)養(yǎng)、輸血之后，整體素質(zhì)依然讓人難以安枕。

中國(guó)房地產(chǎn)貸款中種種滑稽而又令人觸目驚心的事例，其實(shí)是在暗示，中國(guó)房地產(chǎn)貸款中所潛伏著的金融風(fēng)險(xiǎn)可能要比數(shù)據(jù)顯示以及人們所想象的大得多。以中國(guó)地產(chǎn)商對(duì)貸款的依賴程度之高，購(gòu)房者按揭首付比例之低，中國(guó)房地產(chǎn)看上去更像是一個(gè)在信貸支持基礎(chǔ)上建立起來(lái)的行業(yè)，或者我們索性說(shuō)，它就是一個(gè)赤裸裸的金融行業(yè)。當(dāng)然，它是一個(gè)比金融業(yè)更缺乏監(jiān)管和規(guī)制的金融行業(yè)。在這個(gè)行業(yè)中，所謂“房地產(chǎn)”正在逐漸變成一場(chǎng)金錢(qián)游戲中的一個(gè)符號(hào)、一種籌碼。這實(shí)際上是中國(guó)房地產(chǎn)能夠在短期內(nèi)急劇膨脹的基礎(chǔ)。

由于中國(guó)金融體系的嚴(yán)重缺陷，中國(guó)的金融風(fēng)險(xiǎn)高度匯聚于中央銀行和中央政府。為了挽救贏弱不堪的中國(guó)金融系統(tǒng)，從1998年開(kāi)始到現(xiàn)在，中央政府已經(jīng)向金融體系搶注了數(shù)萬(wàn)億之巨的財(cái)富。教訓(xùn)可謂刻骨銘心。如果中國(guó)房地產(chǎn)果真像人們所說(shuō)的那樣泡沫巨大以至最終崩潰，那么不僅中央政府以前的努力會(huì)付之東流，中國(guó)危如累卵的金融體系也將雪上加霜。這種前景如果不幸成為現(xiàn)實(shí)，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)將是毀滅性的。作為金融危機(jī)的終極責(zé)任人，中央政府顯然要比旁人更多一份警覺(jué)。否則，他們就可能成為房地產(chǎn)盛宴中最大的輸家。正是出于這樣一種深重的憂患，中央政府才一再升高房地產(chǎn)的預(yù)警分貝，并在“國(guó)八條”中將房地產(chǎn)帶來(lái)的“金融風(fēng)險(xiǎn)”放在第一醒目的位置。

房地產(chǎn)雖然在拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中居功厥偉，為中央政府帶來(lái)了某種政治上和經(jīng)濟(jì)上的收益，但當(dāng)它潛在成本開(kāi)始超出甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出這個(gè)收益的時(shí)候，房地產(chǎn)就可能變?yōu)橐粍╋孁c止渴的毒藥。在這方面，曾經(jīng)制造過(guò)巨大財(cái)富幻覺(jué)的中國(guó)證券市場(chǎng)就是現(xiàn)成的例子。而在今天，中央政府正在被這個(gè)市場(chǎng)折磨得精疲力竭。一種普遍的書(shū)生之見(jiàn)認(rèn)為，政府不應(yīng)該以行政的手段強(qiáng)行干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)，而應(yīng)該讓市場(chǎng)自我完善。但他們不知道的是，在中國(guó)，政府對(duì)市場(chǎng)是負(fù)有某種隱含性的擔(dān)保責(zé)任的。證券市場(chǎng)如此，房地產(chǎn)市場(chǎng)亦復(fù)如此。一旦市場(chǎng)自我完善的代價(jià)過(guò)于高昂，并在政治上變得不能接受，政治的邏輯就會(huì)毫不猶豫的出場(chǎng)取代市場(chǎng)本身的邏輯。

種種跡象表明，房地產(chǎn)的成本和收益的倒掛正在迅速地越出中央政府忍受的極限。所以，在所有的經(jīng)濟(jì)手段都失效之后，中央政府只能祭出最后的政治任免手段來(lái)約束房地產(chǎn)的瘋狂。這意味著，只要房地產(chǎn)進(jìn)一步大幅波動(dòng)，政治攤牌的局面隨時(shí)可能出現(xiàn)。從目前中央政府的目標(biāo)來(lái)看，是希望維持房地產(chǎn)的平穩(wěn)，既不要大起，也不要大落。這當(dāng)然是一個(gè)美妙的設(shè)想，也是中央政府、地方政府、房地產(chǎn)商都能夠接受的博弈均衡點(diǎn)。不過(guò)，這種“平穩(wěn)”可能僅僅是設(shè)想。資產(chǎn)市場(chǎng)的歷史經(jīng)驗(yàn)也一再表明，泡沫一旦被吹起，它將按照自我加強(qiáng)的邏輯持續(xù)膨脹，直至本身無(wú)法支持而破裂。到這個(gè)時(shí)候，政府可以作為的余地已經(jīng)非常狹窄。

合乎“邏輯”的錯(cuò)誤判斷

中國(guó)房地產(chǎn)的樂(lè)觀論者雖然動(dòng)不動(dòng)就將“人多地少”的日本拿出來(lái)舉例，但實(shí)際上，日本在房地產(chǎn)方面提供的負(fù)面教訓(xùn)倒是更加讓人印象深刻。像日本的股市一樣，日本的地價(jià)從1990年代初期泡沫經(jīng)濟(jì)正式崩潰以來(lái)，經(jīng)歷了長(zhǎng)期下跌過(guò)程。從1991年的最高峰計(jì)算，日本的地價(jià)直線跌落了80％。這將日本經(jīng)濟(jì)拖入了幾乎看不到希望的長(zhǎng)期停滯階段。日本的泡沫歷史印證了資產(chǎn)市場(chǎng)一句古老的格言：漲了還能再漲，但跌了也還能再跌。

在更加“人多地少”的香港，土地資源的極其有限性及港府對(duì)土地供應(yīng)的控制，讓香港人養(yǎng)成了一種根深蒂固的土地崇拜。這種崇拜衍生的一個(gè)事實(shí)是，不僅地產(chǎn)股票市值占有香港股市10％以上的絕對(duì)份額，地產(chǎn)公司也一直被視為最為穩(wěn)定的籃籌。然而，在1997年香港地產(chǎn)市場(chǎng)崩潰之后，到2002年短短5年之中，房地產(chǎn)價(jià)格暴跌了70％。發(fā)現(xiàn)首例SARS而一舉成名的香港淘大花園，1997年的價(jià)格是4000港元／平方英尺，而最低的時(shí)候只有1400港元／平方英尺。1997年之后香港地產(chǎn)暴跌的歷史第一次也決定性地打穿了香港人“房地產(chǎn)永遠(yuǎn)不會(huì)下跌”的土地幻覺(jué)。驚人一致的是，在中國(guó)目前也有類似的信念開(kāi)始流行：房地產(chǎn)是永不凋零的事業(yè)，因?yàn)榈仄び肋h(yuǎn)是在減少的。然而，真實(shí)的情況卻是，可供炒作的土地少了，而可供使用的土地并無(wú)稀缺之虞，至少不像有些渲染得那么緊缺。

大量學(xué)者認(rèn)為，中國(guó)的城市化趨勢(shì)以及城市化的欠賬對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有巨大的拉動(dòng)作用，這是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)得以長(zhǎng)期興旺的一個(gè)堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。然而，我們始終無(wú)法在房?jī)r(jià)上漲和城市化之間建立邏輯上的聯(lián)系。而且，其他國(guó)家的在城市化過(guò)程中的經(jīng)驗(yàn)似乎也并不支持這種結(jié)論。

在中國(guó)，一種直觀的對(duì)比非常深入人心：即使房地產(chǎn)價(jià)格下跌，下跌的空間也不大，因?yàn)樯虾５慕^對(duì)價(jià)格與爾京和香港相比還差得很遠(yuǎn)。這種說(shuō)法顯然不能給我們帶來(lái)多少安慰，因?yàn)樯虾＜炔皇窍愀郏皇菛|京。原因在于它們有著完全不同的收入水平。雖然有人總是特別樂(lè)于把上海當(dāng)作東京及香港一樣的所謂國(guó)際大都市。但上海顯然只是中國(guó)一個(gè)發(fā)展中國(guó)家中的上海，除非它成為中吲的一塊飛地。

樓市可能上演股市歌劇

無(wú)論在需求還是供給方面，我們都很難為中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格如此暴漲找到堅(jiān)實(shí)的理由。唯一的理由可能是，中國(guó)的貨幣擴(kuò)張。在2004年6月末，M2／GDP的比例，在中國(guó)已經(jīng)達(dá)到200％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其他國(guó)家。這可能暗示，中國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)被當(dāng)作宣泄通貨膨脹的一個(gè)渠道。不過(guò)，貨幣體系中過(guò)剩的流動(dòng)性，從來(lái)就是喜新厭舊的，它們可能迅速?gòu)囊呀?jīng)嚴(yán)重脫離價(jià)值的房地產(chǎn)中撤出而找到新的目標(biāo)。如果是那樣，房地產(chǎn)的泡沫已然被吹起。

測(cè)定泡沫已屬不易，預(yù)測(cè)泡沫破裂的具體時(shí)間則更是名聲的一種冒險(xiǎn)：因?yàn)轭A(yù)測(cè)中國(guó)房地產(chǎn)而損害了名聲的名人，前有在2003年6月就預(yù)測(cè)“房地產(chǎn)冬天來(lái)了”的任志強(qiáng)，最近則有近年來(lái)中國(guó)內(nèi)地聲名大躁的投行經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠。

2004年10月，謝國(guó)忠在“有史以來(lái)最大的地產(chǎn)泡沫將在近期破裂”的文章中聲稱，上海這個(gè)有史以來(lái)最大的地產(chǎn)泡沫將在近期破裂。他斷言，泡沫破裂的時(shí)間“僅僅是幾個(gè)月，而不是一年”。然而，大半年過(guò)去之后，謝國(guó)忠并沒(méi)有看到泡沫的破裂，倒是看到了來(lái)自同學(xué)的抱怨。但不管泡沫破裂的精確時(shí)間如何難以預(yù)知，我們還是可以憑借一些投資市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)去揣摩我們與最后時(shí)刻的接近程度。在中國(guó)的許多大城市中，房地產(chǎn)已經(jīng)成為投資品和投機(jī)品大概是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。既然如此，我們就可以按照投資品的方式去衡量房地產(chǎn)偏離投資價(jià)值的大致水平。一個(gè)被廣泛使用的衡量房地產(chǎn)投資價(jià)值的尺度是所謂的租售比，即房地產(chǎn)售價(jià)與房地產(chǎn)月租賃價(jià)格之間的比較。這非常像衡量股票投資價(jià)值的所謂市盈率指標(biāo)，即衡量多長(zhǎng)時(shí)間投資可以收回本錢(qián)。一般的經(jīng)驗(yàn)認(rèn)為，租售比的正常范圍應(yīng)該在100-230之間。以這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)衡量，中國(guó)許多大城市的租售比正在日益偏離投資價(jià)值。有調(diào)查顯示，目前北京、上海、杭州等地的租售比分別達(dá)到300、360和470的高危水平。這意味著在這三個(gè)城市，投資房地產(chǎn)收回本錢(qián)的時(shí)間分別需要25年、30年和40年。即便不考慮長(zhǎng)期利率風(fēng)險(xiǎn)，這個(gè)比例也顯然已經(jīng)嚴(yán)重偏離投資價(jià)值。

中國(guó)股市中的高市盈率也曾經(jīng)一度被人借口國(guó)情特殊而宣布為合理，但最后還是無(wú)奈而又殘酷地走上漫漫的價(jià)值回歸之路。中國(guó)樓市奇高的租售比，是否預(yù)示著會(huì)有同樣的命運(yùn)?

對(duì)房地產(chǎn)的樂(lè)觀，由于中央政府某種投鼠忌器的遲疑而變得更加泛濫。雖然央行的技術(shù)官僚們憑借職業(yè)敏感對(duì)房地產(chǎn)發(fā)出了最早的預(yù)警，但中央政府內(nèi)部顯然存在不同看法。其中最明顯的例證就是：在有關(guān)房地產(chǎn)泡沫的爭(zhēng)論最為熾烈的2004年10月，國(guó)家建沒(méi)部還發(fā)表了一份報(bào)告駁斥“泡沫論”。這份報(bào)告得出的結(jié)論傾向非常明確：中國(guó)房地產(chǎn)泡沫說(shuō)根本不成立，金融風(fēng)險(xiǎn)也在控制范圍之內(nèi)。而這份報(bào)告的起草者之一更是直言不諱地解釋了這份報(bào)告的動(dòng)機(jī)。他對(duì)記者說(shuō)，“我們的確是針對(duì)‘地產(chǎn)泡沫論’者才出臺(tái)這份報(bào)告的。”主管部門(mén)以一種先入為主的傾向去起草。份報(bào)告雖然動(dòng)機(jī)可議，但也真切反映了中央政府不同部門(mén)之間的利益和意見(jiàn)的拔河。這種角力在社會(huì)上也同樣激烈。在最近的兩年中，有關(guān)房地產(chǎn)的爭(zhēng)論甚至比房地產(chǎn)本身還要熱。其最終結(jié)果就是，中央政府政策在房地產(chǎn)政策上的猶疑和反復(fù)。但就在中央政府一陣猶疑反復(fù)之間，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)早已是烈日炎炎，熱火朝天。猶疑、反復(fù)顯露于外，內(nèi)里則是治理上的困境。檢視中央政府治理房地產(chǎn)的手段，我們就會(huì)發(fā)現(xiàn)，除了行政甚至政治上的手段之外，中央政府的武器庫(kù)中已然空空如也。道德勸誡、利率調(diào)整、稅收變動(dòng)、土地供給都已經(jīng)無(wú)法抑制中國(guó)房地產(chǎn)的一路狂奔。到這個(gè)時(shí)候，最后的政治手段已經(jīng)呼之欲出。這不啻于表明，中國(guó)歷經(jīng)26年的市場(chǎng)改革可能還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有到位。在一聲緊似一盧的宏觀調(diào)控聲中，中國(guó)房地產(chǎn)一路狂奔的姿態(tài)，不僅構(gòu)成了對(duì)宏觀調(diào)控的一種公然嘲笑，也急劇提升了中國(guó)金融系統(tǒng)的整體風(fēng)險(xiǎn)。而后者則是中央政府念茲在茲的最大隱憂。

不是泡沫的“泡沫”

一個(gè)被廣泛使用的指標(biāo)是所謂房?jī)r(jià)收入比。即一套住宅的總價(jià)格與家庭年收入的比例。如果一套房子的價(jià)格為50萬(wàn)元，家庭收入為5萬(wàn)元，那么房?jī)r(jià)收入比就是10:1。那么，什么樣的房?jī)r(jià)收入比才算是合理的呢?世界銀行的標(biāo)準(zhǔn)是5:1，聯(lián)合國(guó)的標(biāo)準(zhǔn)是3:1。而在經(jīng)驗(yàn)世界中，美國(guó)的這個(gè)比例是3:1；日本是4:1。而在中國(guó)，這個(gè)比例是大約在10-15:1。這就是說(shuō)，如果不吃不喝，一個(gè)中國(guó)普通中國(guó)城市家庭購(gòu)買(mǎi)一套房子大約需要10-15年。

當(dāng)然人是不可能不吃不喝的，去掉這些必須開(kāi)支的其他費(fèi)用，中國(guó)家庭購(gòu)買(mǎi)一套房子的時(shí)間就可能翻倍。按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，中國(guó)的房?jī)r(jià)顯然偏高，出現(xiàn)了所謂的泡沫。值得一提的是，香港房地產(chǎn)在1997年崩潰前，房?jī)r(jià)收入比大約是14:1。但房子的消費(fèi)究竟可以占到家庭消費(fèi)的多少比例，完全取決于房子在人們心目中的地位。據(jù)說(shuō)，中國(guó)人特別偏愛(ài)房子，而且我也相信，中國(guó)“精明”的開(kāi)發(fā)商們已經(jīng)成功地為房子貼上了某種身份的標(biāo)簽因而具有特殊的階層劃分意義，可以讓住房消費(fèi)擠占其他消費(fèi)。事實(shí)上，就經(jīng)驗(yàn)而言，大量的購(gòu)房者家庭的確出現(xiàn)了住房消費(fèi)對(duì)其他消費(fèi)的嚴(yán)重?cái)D出現(xiàn)象。生活因購(gòu)房而苦不堪言，質(zhì)量大打折扣。但無(wú)論如何擠占，人們對(duì)房子的消費(fèi)不能脫離人們實(shí)際的收入水平。何況在中國(guó)，不斷飆升的教育、醫(yī)療費(fèi)用也在同時(shí)擠出其他的消費(fèi)，跟住房消費(fèi)搶位置。這說(shuō)明住房消費(fèi)的擠占能力實(shí)際上是有限的。

總的來(lái)看，房?jī)r(jià)收入比是一個(gè)硬約束，任何奇特的民族特性都無(wú)法逾越。同樣值得地產(chǎn)商們警惕的一個(gè)數(shù)據(jù)是，中國(guó)城鎮(zhèn)居民的自有住房率已經(jīng)達(dá)到了82％。而這個(gè)數(shù)據(jù)在美國(guó)是65．6％，英國(guó)是69％、法國(guó)55％、荷蘭是52％，日本是60％，德國(guó)更低，只有40．5％。只經(jīng)過(guò)了六七年的牛市，中國(guó)的自有住房率就大大超過(guò)了大部分發(fā)達(dá)國(guó)家?guī)资昀鄯e起來(lái)的水平。這當(dāng)然證明了中國(guó)房地產(chǎn)的巨大成就，但也同時(shí)證明了中國(guó)城市住房的市場(chǎng)容量可能已經(jīng)非常局促。中國(guó)井噴式的住房消費(fèi)，令人想起其他消費(fèi)領(lǐng)域的同樣情形。

一陣趕時(shí)髦式的集中消費(fèi)之后，接踵而至的往往是整個(gè)行業(yè)的長(zhǎng)期低迷及行業(yè)利潤(rùn)的急劇攤薄。家電消費(fèi)如此，手機(jī)消費(fèi)如此，近年來(lái)與房子并列為兩大支柱的汽車(chē)消費(fèi)也已先行顯示出了同樣的趨勢(shì)，難道房地產(chǎn)就診的能夠一支獨(dú)秀嗎?

“上帝”的憂思

與90年代初期的那一輪僅止于炒地的房地產(chǎn)瘋狂相比，90年代末期開(kāi)始的這一輪地產(chǎn)熱的最大不同之處就在于：大量的終端消費(fèi)者已經(jīng)加入其中。終端需求的加入，既是地產(chǎn)商據(jù)以樂(lè)觀的理由之一，也是中央政府始終難以判斷房地產(chǎn)是否真正過(guò)熱的原因之一。

從目前情況看，似乎所有的購(gòu)房者都由于房地產(chǎn)價(jià)格的暴漲而成了贏家。但眾所周知的是，中國(guó)今天的購(gòu)房者幾乎全部都是以銀行按揭的方式付款的。這意味著，如果長(zhǎng)期利率上升或房地產(chǎn)價(jià)格暴跌，甚或這兩種壞情況同時(shí)出現(xiàn)，這些購(gòu)房者就馬上可能淪為“負(fù)資產(chǎn)”一族，虛擬的贏家頃刻之間就變?yōu)閷?shí)實(shí)在在的輸家。資產(chǎn)市場(chǎng)的本性就是大起大落，所以，“負(fù)資產(chǎn)”一族出現(xiàn)的概率一點(diǎn)都不比那些自我安慰者想象的低。贏家和輸家的轉(zhuǎn)換經(jīng)常只在一夕之間。1997年香港地產(chǎn)泡沫崩潰之后，香港出現(xiàn)了人數(shù)極為壯觀的負(fù)資產(chǎn)一族，以至于有評(píng)論家嘲諷：馬克思發(fā)明了無(wú)產(chǎn)階級(jí)，香港卻發(fā)明了“負(fù)資產(chǎn)階級(jí)”。

以中國(guó)城市的購(gòu)房者之多，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)逆轉(zhuǎn)，中國(guó)城市中的“負(fù)資產(chǎn)階級(jí)”隊(duì)伍恐怕要比香港嚇人得多。早在2005年4月，上海團(tuán)市委編寫(xiě)的《上海青年調(diào)查報(bào)告》顯示：住房問(wèn)題已經(jīng)上升為上海青年心目中最為關(guān)心的問(wèn)題。的確，對(duì)于那些尚未購(gòu)房的人來(lái)說(shuō)，飛漲的房?jī)r(jià)已經(jīng)構(gòu)成了一次災(zāi)難性的通貨膨脹，使他們的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力嚴(yán)重貶值。當(dāng)那些擁有住房的人在為自己不斷升值的財(cái)富而快慰的時(shí)候，另外一部分人的住房之夢(mèng)卻在變得越來(lái)越遙不可及。

上面那分報(bào)告中上海青年對(duì)住房所表現(xiàn)出來(lái)的關(guān)注，表達(dá)的實(shí)際上就是這樣一種無(wú)奈和焦灼。對(duì)于一個(gè)對(duì)住房有著特殊情結(jié)的民族而言，住房上的差距可能是貧富差距的最好隱喻。無(wú)疑，在房地產(chǎn)的熱鬧之中，潛藏著一幅社會(huì)財(cái)富急劇再分配的真實(shí)圖景。房地產(chǎn)本身并不能制造貧富懸殊，但它可能卻是某種既有的分配結(jié)構(gòu)最終實(shí)現(xiàn)貧富懸殊的一條最佳途徑，而且，它也是最能夠以漫畫(huà)形式彰顯這種差距的方式。

“國(guó)八條”將房地產(chǎn)所可能引發(fā)的“社會(huì)穩(wěn)定”隱患與金融風(fēng)險(xiǎn)并列，看來(lái)絕非無(wú)的放矢。“居者有其屋”雖然可能只是一種供人膜拜的理想，但它畢竟是一個(gè)合符正義的理想。

游戲中的局外人

這就是說(shuō)，它還僅僅是一種可能。然而，在人們視野所不能及之處，一個(gè)確定無(wú)疑而且人口規(guī)模遠(yuǎn)為宏大的輸家一直沉默著，那就是中果的農(nóng)民。

在中國(guó)人城市房地產(chǎn)喧囂火熱的場(chǎng)景中，中國(guó)農(nóng)民的身影僅僅只是在被人雇傭徹夜排隊(duì)領(lǐng)號(hào)的時(shí)候才出現(xiàn)過(guò)，他們似乎只是一個(gè)局外人。但就是這個(gè)局外人，可能正是房地產(chǎn)中最隱蔽和最人的輸家。由中國(guó)現(xiàn)行的土地法律，中國(guó)農(nóng)民在城市化過(guò)程中所喪失的上地利益相當(dāng)巨大。地方政府以低廉的價(jià)格從農(nóng)民手中征用土地，然后以幾倍甚至十?dāng)?shù)倍的價(jià)格轉(zhuǎn)手，而這些利益大多被注入了中國(guó)農(nóng)民無(wú)權(quán)享用的城市基礎(chǔ)建設(shè)中，或者被腐敗官員中飽私囊。

統(tǒng)計(jì)表明，1980年代之后，農(nóng)民承包地被征用總數(shù)達(dá)到9800萬(wàn)畝。保守的計(jì)算，如果每畝地農(nóng)民喪失財(cái)富5萬(wàn)元，那么農(nóng)民這20多年在土地上喪失的利益就達(dá)到5萬(wàn)億之巨。與這個(gè)數(shù)字相比，1949－1978三十年問(wèn)農(nóng)民由于價(jià)格“剪刀差”所失去的7800億元，就真是小巫見(jiàn)大巫了。農(nóng)民，無(wú)疑是中國(guó)房地產(chǎn)博弈中一個(gè)被遺忘的失敗者。這種劇烈的對(duì)比足以說(shuō)明要素市場(chǎng)較之商品市場(chǎng)在財(cái)富分配上完全不可同日而語(yǔ)的顯著功能，房地產(chǎn)的妙用的由此可見(jiàn)一斑。考慮到中國(guó)農(nóng)民的人口規(guī)模，我們幾乎馬上可以接近這樣一個(gè)判斷：中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展，將極大影響中府對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的考量與抉擇，可能就會(huì)更加艱難。國(guó)未來(lái)的財(cái)富分配，因而也在相當(dāng)程度上決定著中國(guó)的未來(lái)走向。必須牢記的是，與地方的城市政府不同，中央政府不僅要對(duì)城市居民的民意負(fù)責(zé)，還必須對(duì)那些已經(jīng)從城市媒體上消失的農(nóng)民的民意負(fù)責(zé)。事實(shí)是，近年來(lái)由于土地問(wèn)題導(dǎo)致的農(nóng)民群體性事件，要比翁彪事件、麥其里事件更刺激人們的神經(jīng)。站在這個(gè)角度，中央政府對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的考量與抉擇，可能就會(huì)更加艱難。