上海十一五期間商品房將大量過(guò)剩

投資：過(guò)快過(guò)猛

“由于投資慣性，新形成的投資規(guī)模，將對(duì)未來(lái)幾年的投資造成壓力。”報(bào)告尖銳地指出。這份報(bào)告還明確指出，“十五”時(shí)期，上海全市生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)率達(dá)到11.5％(按絕對(duì)值計(jì)算為13.89％)，實(shí)現(xiàn)連續(xù)14年兩位數(shù)的增長(zhǎng)。在這個(gè)時(shí)期，上海市房地產(chǎn)增加值年均增長(zhǎng)(絕對(duì)值)20.54％，2005年達(dá)到670.23億元，占全市生產(chǎn)總值的7-3％。

“十五”時(shí)期，上海全市固定資產(chǎn)投資額年均增長(zhǎng)(絕對(duì)值)13.63％，而這五年，上海房地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)投資4700多億元，比“九五”時(shí)期增長(zhǎng)60.5％，占全市固定資產(chǎn)投資的35.5％；房地產(chǎn)開發(fā)投資額年均增長(zhǎng)(絕對(duì)值)17.1％，高于同期全市固定資產(chǎn)投資的增長(zhǎng)。

具體來(lái)看， “十五”時(shí)期上海房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)過(guò)快，主要是由于商品住宅投資增長(zhǎng)過(guò)快。其間，商品住宅累計(jì)投資3504.7億元，比“九五”時(shí)期增長(zhǎng)100.9％，占同期房地產(chǎn)開發(fā)投資的74.5％；商業(yè)用房累計(jì)投資374.5億元，比“九五”時(shí)期增長(zhǎng)29.2％；而辦公用房累計(jì)投資311.8億元，比“九五”時(shí)期減少43.5％。在商品住宅投資中，別墅、高檔公寓投資增速較快，年均增長(zhǎng)40.8％；普通商品住宅年均增長(zhǎng)13.6％。

75％：土地協(xié)議出讓比例過(guò)大

上海市社科院呈現(xiàn)給市委市府的這份關(guān)鍵報(bào)告，赫然指出，“十五”時(shí)期上海土地一級(jí)市場(chǎng)共出讓土地32351萬(wàn)平方米，其中協(xié)議出讓24090萬(wàn)平方米、招拍掛出讓8261萬(wàn)平方米，分別占74.46％和25.54％。

高額利潤(rùn)刺激了各路資本紛紛涌入房地產(chǎn)。據(jù)調(diào)查，到2005年，上海房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有4812家，比2000年增加39％。而這些企業(yè)大部分是近五年新成立的。但有項(xiàng)目開發(fā)的僅有1726家，占35.9％。顯然，目前上海房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量仍然過(guò)多，遠(yuǎn)多于在建項(xiàng)目數(shù)量。這種低門檻準(zhǔn)入的情況，一方面加劇了企業(yè)問(wèn)為爭(zhēng)奪項(xiàng)目而進(jìn)行的無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)；另一方面，這些開發(fā)企業(yè)中有相當(dāng)大部分是項(xiàng)目公司，開發(fā)銷售完房地產(chǎn)后，大部分都撤消，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的善后處理和管理不利。

不僅如此，此前，上海市曾通過(guò)協(xié)議出讓的方式，把成片土地供應(yīng)給一家開發(fā)商，這往往延長(zhǎng)了土地開發(fā)建設(shè)周期，造成土地資源閑置浪費(fèi)，影響土地使用快速產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)。同時(shí)導(dǎo)致少數(shù)企業(yè)囤積土地，大多數(shù)企業(yè)無(wú)地開發(fā)，并產(chǎn)生倒賣土地的現(xiàn)象。

土地供應(yīng)：不能調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)

從具體數(shù)據(jù)看，“十五”時(shí)期，上海商品住房?jī)r(jià)格上漲幅度過(guò)高，速度過(guò)快，尤其是2003-2005年上半年。根據(jù)中房上海住宅指數(shù)，上海商品住宅價(jià)格2005年6月比2002年12月上漲72.5％；根據(jù)上海二手房指數(shù)，2005年6月存量住宅價(jià)格指數(shù)比2002年12月上漲59.5％。

以上的數(shù)據(jù)可以看出，增加土地供應(yīng)并非可以調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)，這是什么原因造成的?報(bào)告指出，住房?jī)r(jià)格非正常上漲，除成本增加因素外，主要是投資、投機(jī)需求大量增加，市場(chǎng)出現(xiàn)的供不應(yīng)求局面，從某種程度上說(shuō)，是人為造成的。

對(duì)于外界所說(shuō)的土地供應(yīng)不足或通過(guò)增加土地供應(yīng)來(lái)調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)的問(wèn)題，報(bào)告也給予了回應(yīng)：“十五”時(shí)期，上海出讓了32351萬(wàn)平方米土地。其中，可建各類房屋建筑面積是2000年全市全部存量房屋面積的98.3％；工業(yè)用地可建工業(yè)用房建筑面積是2000年全市工廠面積的202.5％；供應(yīng)居住用地可建住宅面積(不包括綜合用地中可建住宅面積)是2000年全市城鎮(zhèn)全部存量住宅面積的73.8％。

由于供應(yīng)土地需在兩年內(nèi)開工，工業(yè)、居住用地的過(guò)量供應(yīng)，將給“十一五”前期的開工和施工規(guī)模造成壓力。更令人擔(dān)憂的是，按行政區(qū)域和用途分，遠(yuǎn)郊區(qū)供應(yīng)量更大：2003—2005年，市中心區(qū)出讓土地面積1199萬(wàn)平方米，占5.9％；浦東新區(qū)1801萬(wàn)平方米，占8.8％；近郊區(qū)5418萬(wàn)平方米，占26.6％；遠(yuǎn)郊區(qū)11222萬(wàn)平方米，占55％；崇明縣748萬(wàn)平方米，占3.7％。遠(yuǎn)郊區(qū)顯然是過(guò)量供應(yīng)。

而另外一個(gè)現(xiàn)實(shí)是，“十五”時(shí)期，上海土地供應(yīng)平均容積率僅1.09。“土地利用效率過(guò)低，一方面浪費(fèi)了土地資源；另一方面提高了土地樓面地價(jià)。”

商品房：將大量過(guò)剩

2003年，上海商品住宅竣工面積超過(guò)2000萬(wàn)平方米，批準(zhǔn)預(yù)售面積超過(guò)3000萬(wàn)平方米；2004年上海商品住宅竣工面積和批準(zhǔn)預(yù)售面積都超過(guò)3000萬(wàn)平方米。遠(yuǎn)超過(guò)市場(chǎng)正常需求的能力，供遠(yuǎn)大于求的隱患逐漸增加。只是2003-2005年上半年市場(chǎng)投資(包括投機(jī))需求的大量進(jìn)入，才暫時(shí)掩蓋了這一矛盾。但隱患始終存在，且不斷加深。

“如果說(shuō)，遠(yuǎn)郊區(qū)出讓工業(yè)用地5888.9萬(wàn)平方米，是為了承接制造業(yè)的轉(zhuǎn)移，那么出讓住宅用地面積3552萬(wàn)平方米，占全市的46.7％，顯然是過(guò)量和超前的。”上海社科院一位專家說(shuō)。

從環(huán)線來(lái)看，上海內(nèi)環(huán)線以內(nèi)地區(qū)新開工面積逐年下降；內(nèi)外環(huán)線間地區(qū)2004年以后逐年下降，外環(huán)線以外地區(qū)逐年較大幅度上升。可以預(yù)見，“十一五”中后期，上述地區(qū)商品住宅將大量空置，并將影響其房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

所以，未來(lái)幾年，從上海商品住宅潛在供應(yīng)量和潛在可實(shí)現(xiàn)需求量來(lái)看，將出現(xiàn)供遠(yuǎn)大于求的局面，空置量將持續(xù)上升。近期出臺(tái)的一系列抑制需求的政策，對(duì)上海地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展是不利的，將加劇供遠(yuǎn)大于求的矛盾(包括空置累積產(chǎn)生的供應(yīng)量和新增供應(yīng)量)。

警惕：房地產(chǎn)硬著陸

上海當(dāng)?shù)匾晃粚＜抑赋觯瑥哪壳暗暮暧^調(diào)控措施來(lái)看，上海房地產(chǎn)將可能出現(xiàn)硬著陸，“這將對(duì)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展帶來(lái)重大傷害，并影響其他方方面面。”

一是房地產(chǎn)業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)中絕大部分產(chǎn)業(yè)都有關(guān)聯(lián)，對(duì)于這樣一個(gè)在經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中已經(jīng)占據(jù)相當(dāng)重要地位的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)仍應(yīng)作為上海國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。

二是上海房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人口規(guī)模龐大。據(jù)2005年經(jīng)濟(jì)普查，2004年上海房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員33.2萬(wàn)人，占第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員的8.3％。

三是金融安全的問(wèn)題。上海房地產(chǎn)開發(fā)當(dāng)年資金來(lái)源中最大的問(wèn)題是企業(yè)自有資金占比例過(guò)低，過(guò)分依賴定金、預(yù)付款。

2003年和2004年，上海房地產(chǎn)企業(yè)自有資金僅占12.68％，2005年下半年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金要求的提高，企業(yè)自有資金還是僅占15.5％。

與此相應(yīng)，定金、預(yù)付款占比例過(guò)高，自有資金和貸款比例就降低。2003年和2004年收取定金、預(yù)付款分別占44.8％和46.7％，自有資金和貸款合計(jì)分別占33.6％和34.5％；2005年由于預(yù)售面積的大幅度下降(比2004年下降25.7％)，定金、預(yù)付款占比例降低到40.3％，自有資金和貸款合計(jì)占39.8％。

“房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源過(guò)分依賴定金、預(yù)付款，是十分危險(xiǎn)的，一旦政策和市場(chǎng)供需變化，很容易造成資金鏈斷裂。”報(bào)告指出。