大摩“變身”開發商外資殺入中國地產業

近年來一直在上海大規模收購各類物業的房地產投資基金摩根士丹利，日前在上海買下一塊商業用地，直接開發。國際投資基金破天荒“變身”開發商是國內房地產行業劇變的縮影：中小企業在頻頻賣地、出讓股份，境外資金則乘機加緊收購、儲備一、二線城市的土地和項目。業內人士判斷，未來外資并購內地房地產行業的勢頭愈加迅猛，在國內高端地產行業將愈來愈具有話語權。境外資金紛紛加大在內地房地產投入。

日前，摩根士丹利房地產投資基金買下位于上海市中心城區盧灣區一塊土地，面積約2.4萬平方米，投資約13億元人民幣，開發超高層辦公樓及多層商業地產。

據南方日報報道，1月份，摩根士丹利曾以5.3億元收購上海徐匯區的高檔住宅項目永新城。眼下，摩根士丹利從基金投資者轉向直接開發國內房地產，折射出目前國內房地產行業巨變：內地房地產企業資金鏈不斷繃緊，以港資地產企業、國外私募基金為主的境外資金紛紛乘機購買股份、收購土地，大有開疆拓土之勢。

1月19日，香港聯交所上市公司九龍建業發布公告，擬融資約52.9億港元，全部用于投資內地地產項目或物業。

1月31日，香港上市公司恒隆地產主席陳啟宗公開表示，2007年計劃斥資100億港元，在內地增加約80萬平方米的土地儲備。

2月上旬，就在市場預計將有更多房地產宏觀調控措施出臺之際，李嘉誠旗下的長江實業與和記黃埔聯手，以22億港元購得上海普陀區一塊土地，面積約17.73萬平方米，投資達36億港元。

一向以娛樂產業聞名的英皇集團(國際)有限公司近來也在不同場合公開宣布，將加大在內地的房地產投入。

在香港地產企業加速收購內地地產項目的同時，海外基金收購國內地產公司股權也在放量。

1月30日，美國私募基金華平集團出資3000萬美元，收購上海中凱房地產開發管理有限公司25％的股權，以進入內地樓市。

2月9日，美林國際等海外基金認購地產公司上海置業本金總額為12.396億元的債券，從而間接介入其在瀋陽及無錫的新城項目。

2月17日，荷蘭金融機構ING集團旗下的中國房地產開發基金(ING基金)收購深圳地產企業金地集團一下屬公司49％的股權。

ING基金為全球知名的房地產基金，2006年8月曾以1.88億元人民幣購得金地天津公司5l％的股權以及48％的收益權，還獲得上海房地產企業前三強——復地集團在上海虹口區正在銷售的一項綜合項目的股份，并與聯想集團下屬的融科智地公司合資開發湖南長沙的兩個住宅項目。

非獨上海復地，如今，世貿房地產、綠城中國、首創置業、陽光100等國內多家知名房企均已有國際私募股權基金投資。

國家統計局數據顯示，2006年境外資本投資中國房地產的金額達到82.3億美元，比上年增長51.9％。這一趨勢2007年仍在繼續。

進行中的宏觀調控對房地產行業產生了重大影響：一方面投資有所降溫，行業內洗牌加劇，集中度在提高；另一方面，外資乘機開疆拓土，在國內高端地產行業的話語權愈來愈強。

根本原因在于高回報

近來，外資對國內房地產項目的收購之所以明顯加速，原因有二：一是新土地稅費政策等系列調控措施引發了中小房地產企業紛紛“拋地”，使得客觀上外資有盤可接；二是人民幣升值、國內房地產業的高回報使得外資收購有利可圖。

1月31日，就在土地增值稅清算開始執行的前一天，新世界數碼集團對外宣布，由于土地增值稅清算對市場帶來不明朗因素，公司決定出售兩塊在杭州的土地以套現。眼下到上海聯合產權交易所掛牌的房地產企業在明顯增多。

境外資金加速收購內地地產的根本原因還在于高回報。德意志銀行旗下房地產業務機構RREEF日前發布報告指出，中國住宅項目的毛利率高達20％—30％，未來表現可能超過美國。

寫字樓的投資回報更誘人。跨國物業顧問服務機構世邦魏理仕發布的報告顯示，2006年全球寫字樓投資收益率，北京和上海以8％并列首位，高于紐約、芝加哥、多倫多等地1個多百分點，而巴黎、悉尼、中國香港等城市收益率只有4％—5％。

以恒隆地產為例，2006年年報顯示，其在上海的物業租金收入上升25％，達4.28億港元。目前它在內地的項目至少有9個，還有6至7個項目在商討中。恒隆大舉開疆拓土的動因在于，“過往業績已經表明，今日所有土地儲備，都將成為明日獲利源泉。”

獲利之外，外資在國內高端地產行業擁有的話語權也愈來愈強。國家統計局最新公布的數據顯示，單個境外企業對國內房地產的投資力度正在加大。2006年外資投資國內房地產總額劇增51.9％，而合同項目絕對數量只增長13.1％。這一趨勢在今年變得更為明顯。

業內人士提醒，在這一情勢下，實力雄厚的境外資金、地產企業乘機大規模接盤尤其值得關注。