專家傳授房產投資１０大“絕招”

1．機會成本要牢記

在房產的投資過程中，單純以收入與前期支出計算投資收益并不是完全可取的，而是應該牢記機會成本的存在。比如今年3月王女士貸款30萬購買一套房產，其貸款資金的成本為5.51％；而其擁有一套45平方米左右的已購公房，如果出售，其售價為30萬，如果出租，年收益為4.2％左右。按國際慣例，如果房產投資的收益能夠達到4％-5％，就說明具有較強的投資收益。因此，就簡單看投資收益，王女士可以將房產出租而非出售。但是，結合5.51％的機會成本，相信當前出售就更為合理。

2．空置時間轉收益

在獲取房產出租收益當中，房屋租金的高低亦可以大體決定整體的房產年收益，從而使得眾多房產投資者陷入了高租金的泥潭。殊不知，出租年收益的高低并非完全取決于月租金的高低，還與房屋出租空置時間的長短緊密相連。比如同區域的張先生和李小姐均有一套兩居室出租，按市場價該區域的兩居室為2000元／月，空置期一個月。而張先生的租價是每月2100元／月，導致其出租空置期達到了兩個月，李小姐即按市場價出租。雖然張先生的月租金要高出李小姐100元／月，但全年的收益卻是李小姐高出張先生1000元。因此，要將空置時間合理轉化成有效收益。

3．盲目跟風必入套

不同類型的房產，其投資收益亦存在明顯的差異。一般來說，中高檔物業的房產投資收益相對較高，普通房產住宅的投資收益要相對偏低，從而給消費者一個投資置業的導向，紛紛往中高檔物業轉移。但是，盲目跟風，必然會使部分投資者陷入套牢的窘境。因此，唯有仔細分析研究之后介入才是上策。

4．投資策略需先定

有些房產易于出租，但是不會有太大的升值潛力，而另外一些房產恰好相反。因此，在您決定投資以前，必須先確定自己的投資策略，到底是以獲取長期的出租收益為主，還是獲取轉售的差價收益為主。

5．階段差異亦有異

人的一生可以分為不同的階段，在每個階段中，選擇房產的目的亦會不同。對于家里已有小孩上學的家庭來說，其主要的目的可能是為了提升孩子的求學質量，從而會將置業區域選擇在一些院校相對集中的地段，這些區域的房價往往會偏高于其他區域10％左右。而當前的一個現狀卻是，無論是家有小孩還是單親人群，均往學校周邊擠。其實，對于還未成家的單親人群來說，大可不必去擠那個“獨木橋”，亦可以選擇其他區域。

6．面面俱到非無險

在考慮投資風險之時，我們普遍會存在這樣一種投資理念“要把雞蛋放在不同的籃子里”，在實際運用中，不少投資者存在這種誤區，他們往往將雞蛋放在過多的籃子里，使得投資追蹤困難，導致分析不到位，從而降低了預期收益。因此，面面俱到非無險，而是需要學會如何將“雞蛋放在一些優質的籃子”，使得有限的資金獲取最大的收益，房產投資也不例外，選擇幾類自己擅長熟悉的物業投資不失為明智之舉。

7．視野狹遇窄瓶頸

判斷一項房產投資的價值高低取決于以怎樣的思路去評判它，是在一個局部區域或一個時段中去思考它，還是在全局范圍或更長時間周期中去思考它，其差異是巨大的。當然，現實的情況是不同地域或房產類型是存在壁壘的，有的你看到了，沒法進入。但是，當前的很多房產投資人并沒有在盡可能的范圍中去比較投資機會，往往在限定范圍中自得其樂，這就會導致投資回報偏低，甚至遭遇投資的瓶頸。

8．細節問題定成敗

在房產的投資過程中，某些細節方面是必須要考慮到的，比如今年房產新政之后，對于普通住宅與非普通住宅的劃分有了重新的界定，只要不能同時滿足以下三個條件即為非普通住宅，其一是建筑容積率為1．0以上；其二是建筑面積在140平方米以下；其三是成交價格低于同級別土地上住房交易價格的1．2倍以下。如果在投資過程中對于這些細節沒有注意，不僅會讓自身投資前期的支出明顯增加，而且最關鍵的還在于后市的退出將遇到更大的阻力。

9．還款比例要把控

在房產的投資置業過程中，相信絕大多數的人群會借助于金融機構的貸款支持，這就需要投資置業者應該嚴格把控自己的月還款數額，一般月還款額不宜超過月收入的40％，在30％-40％之間為佳。在具體確定數額時，一方面要考慮自己的未來收入預期，另一方面還要考慮利率調整的因素。

10．退出機制亦重要

良好的退出機制是保障房產投資獲取較大收益的前提。雖然有些區域房產的未來升值空間比較明顯，但是，如果缺乏有效的退出機制，將會出現有價無市的現狀，最終導致的只能是名義的獲利價值，而非真實的獲利空間。