房地產開發由粗放時代走向精細化

中國地產開發經歷了轟轟烈烈的十幾年高潮，滿足了城市居民的基本居住需求，地產商完成了第一個階段的積累，造就了一批地產領袖及知名企業，也迎來了一個氣吞山河的大盤時代。

這一輪的地產產品設計可謂百花齊放，一方面，中國住宅的類型種類遠遠超過其他西方國家，住宅分類相當復雜；另一方面，建筑風格可謂爭奇斗艷，除了非洲和南美洲的建筑風格以外，無論是西式的還是中式的，也無論是現代的還是傳統的，都在中國的樓盤設計中有所嘗試。但是，大部分住宅產品的設計與施工的粗糙，金玉其外敗絮其中的質量，以及令人吃驚的老化和短壽命等問題，也越來越引起人們的關注。種種原因歸結如下：

1、設計粗糙造成住宅粗糙

由于住宅市場銷售火爆，“蘿卜快了不洗泥”，開發商傾向于速戰速決。所以滿足于在非常粗淺的方案水平上，就開始施工圖設計，僅僅是滿足于簡單抄襲其他城市已成型的產品設計。設計質量在抄襲中已經打了折扣，而設計單位由于市場的低水準同質化競爭，也傾向于以低價格或者免費進行產品方案設計而以施工圖賺取利潤。中國建筑設計單位的標準設計深度，本來就與西方國家建筑設計深度有相當大的差距，在一個惡劣的市場競爭環境中，更加難以保證質量。設計中考慮不周，或表達不清的方面是不可能在施工過程中得到彌補的。

2、開發商缺乏執行力度

由于開發商缺少設計管理及工程管理人才，難以選拔、指導和控制優秀的設計單位，更難以把優秀的設計成果貫徹到施工的每一個細節。另一方面，由于成本控制原因，很多優秀的設計在實施過程中被一再地簡化，最終竣工產品已是面目全非。因為從設計和施工的角度來看，簡化本身也是一項具有較高技術含量的工作，而施工監理單位也難以真正擔負起監理的責任，更缺乏從方案到施工圖直至施工的全過程監理。

3、施工單位素質有限

中國住宅建設大軍中技術工人的比例嚴重不足，而工人的素質在缺乏專業培養的環境中每況愈下。中國的住宅產業化率非常低，不到1O％。基本上是靠現場的濕作業完成。建筑產品的粗糙不可避免，難怪有人把這一輪的房地產高潮戲稱為“建設社會主義新農村”。

如何提高住宅產品設計的精細化?

1、要提高立面設計精度

中國的建筑除了餐館和店鋪，沒有人做二次外裝修設計。而住宅，特別是高檔住宅商品房，比如說別墅類產品，都是最昂貴的消費品。一套高檔住宅恐怕要花費一個消費者半生的積蓄或者是一生的積蓄。這樣的高端產品完全有必要提供內外的精裝設計。我們買一個珠寶、一部手機、或者一款電器，商家都會提供里三層外三層的精美包裝，絕不會提供“毛坯”或者“裸機”。

建筑的外觀造型設計分為三個層面：第一個層面是宏觀的整體造型或者天際線輪廓。比如亭頂、坡頂、尖頂、圓頂。第二個層面是中觀的建筑風格。比如中式、西式、橫線條、豎線條。第三個層面是為建筑細節，是人與建筑親密接觸、直接對話的層面。例如墻面磚的拼法、陽臺欄桿的材質、臺階、踏步、燈具、花籃等裝修與裝飾的細節。這個層面才是最容易出彩、最能勾起消費者購買欲望的賣點。

很多的樓盤由于建筑設計、景觀設計和室內裝修設計分別委托給不同的設計單位，缺乏整合和協調，雖然每個部分看起來都還可以，但是留下了很多三不管的地界。比如，建筑的首層外立面，特別是建筑的單元門入口處，由于沒有足夠精細地設計，而與傳統的低品質住宅沒有本質區別。進門下幾步臺階再上幾步臺階以免碰頭，缺少門廳、玄關和信報箱等細部設計，顯得十分低檔。花園以及建筑外觀也是商品的一部分，建筑的外觀細部是建筑內外界面的重要部分。

2、要深化住宅設計的每一個細節

目前市場上住宅設計基本上套用定型的圖紙，根本沒有深化和創新。所謂的戶型創新，多為求變而變。比如很多的住宅由于采用框架結構，室內墻上會突出有壁柱，或者是露明的過梁。這些柱與梁只要經過結構的優化設計完全可以處理成扁柱或者扁梁，大大提高室內空間品質。

再比如，住宅窗戶的設計，習慣上都放在外墻的中軸線上，如果窗戶做在外墻線上，可以在室內形成可以坐人的臺面；如果做在內墻線上，可以在室外形成一個擺放植物的花池。而設在中軸線上是最不合理的一種方式，室內外的窗臺都失去了利用價值。特別是現在都采用外墻外保溫做法，窗戶更應該設在外墻線上。其他的例如住宅內部很多墻面的轉折突出的陽角部分都是90度的直角。這樣的陽角部分搬動家具或其他的室內活動會導致其破損，而兒童不小心磕碰也容易造成傷害。合理的設計方式是把室內的陽角都設計成圓角。

3、要研究居民生活方式的改變

目前市場上的戶型多沿用幾室幾廳的傳統設計理念，但是由于現在高檔住房的用戶既沒有四世同堂需要多間臥室的大家庭，也沒有開設小旅店的多客房需求。所以，片面地強調多臥室是沒有意義的。另一方面，由于生活方式的變化，極少有人家沙發圍著電視機擺放。富裕人家每個房間都有電視機，除了過年團聚，恐怕也少有全家人看一臺電視的習慣。即便是客廳也少有接待訪客的機會。對很多消費者而言，恐怕難以說清電視機和麻將桌哪個更重要。

生活方式的巨變以及對室內空間多樣化的需求促使了戶型平面的進一步細化。除客廳外，家庭廳、舞廳、家庭影院、陽光室把家庭公共活動空間更加細化。大家都知道美國的流水別墅非常有名，但恐怕他的內部空間設計很難套用我們的幾室幾廳標準。所以不研究生活方式的變化、不研究南北方生活的差異，就無法做出戶型創新與深化。

此外，中國的住宅設計標準并沒有根據住宅的品質或豪華水平分級。無論是幾千塊錢一平米的經濟適用房，還是幾萬元一平米的頂級豪宅，他們所使用的都是同一個國家建筑規范。達到國家規范水準，管理部門批準，即可銷售。但是國家并沒有高檔住宅或豪宅標準。也就是說，無論是住宅領域的“夏利”還是“奔馳寶馬”，所通過的都是同一個設計標準，即“夏利”標準。所以，如果國家標準僅是一個入門標準的情況下，若要實現產品精度的突破，建設方及設計機構必須設立更高的精度標準。