“一房兩賣”引起的法律思考

案例回放：

原告林某于2004年5月30日與被告徐州市某房屋開發(fā)公司簽訂購房協(xié)議，購買被告位于本市民主路72號2單元房屋兩套，雙方約定價款為人民幣335420元，并約定了半年內提供產權證明書，協(xié)議簽訂后，原告按約交納房款并裝修人住，2005年3月原告要求被告協(xié)助辦理房屋產權證時，發(fā)現(xiàn)該房已登記在被告單位職工的名下，就辦理產權證事宜雙方協(xié)商未果。原告認為被告售房行為存在欺詐，為此原告訴至法院要求判令與被告解除房屋買賣合同，雙倍返還購房款670840元，承擔案件受理費。被告辯稱，在售房時原告明知房屋情況，并不存在欺詐行為，表示不同意解除合同，在審理期間被告將該房屋產權證辦在自己的名下，并表示只要原告配合，愿意盡快為原告辦理房屋過戶手續(xù)。雙方各執(zhí)己見，無法進行調解。

裁判要點：

一審法院審理后認為，原、被告雙方簽訂商品房買賣合同，屬有效合同。原告主張被告欺詐的理由不能成立。因此，原告要求解除合同，雙倍返還房款的訴訟請求，不符合法律規(guī)定，但因被告原因致使原告延遲取得所有權證，被告應當承擔違約責任。遂判決：一、駁回原告要求與房屋開發(fā)公司解除合同的訴訟請求。二、房屋開發(fā)公司于本判決發(fā)生法律效力之日起五日內協(xié)助原告辦理房屋產權過戶手續(xù)。同時支付違約金(自2004年12月1日起至判決確定履行義務時止以房款人民幣335420元按日萬分之二點一計算)。

原告不服上訴，主張被告行為屬“一房兩賣”，存在欺詐，故要求改判，二審法院認為，雙方所簽合同應屬有效合同。雙方簽訂合同時被上訴人并無主觀上的欺詐，但延遲了上訴人對該房屋處分權的取得，存在過錯，因此原審法院對本案的判決并無不當，故因此判決：駁回上訴，維持原判。

評析：

本案的爭議焦點是被告將登記在本單位職工名下的房屋賣給原告的售房行為是否存在欺詐，能否適用最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干意見》的懲罰性條款。在法院審理過程中，對于本案處理有兩種不同意見：

第一種意見認為。根據(jù)我國有關法律規(guī)定，房屋產權的取得應以產權管理機關機關的登記為準，原告購買房屋登記在被告單位職工名下，該職工享有對該房屋的所有權，被告與原告在訂立合同時，沒有向原告告知該情形而將房屋賣給原告，其行為符合最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干意見》第九條第一款第三項關于“一房兩賣”情形，因此，應當解除雙方房屋買賣合同，由被告承擔懲罰性賠償責任，即雙倍返還原告房款。

第二種意見認為，原告與被告簽訂房屋買賣合同后，實際占有該房，即已實際取得該房屋的所有權，該房屋雖登記在被告職工名下，但并不影響原告對該房屋的占有使用，實際已實現(xiàn)原告的物權，雙方合同目的得到實現(xiàn)，被告行為不存在欺詐，因此，雙方訂立的房屋買賣合同為有效合同。

但被告未按合同約定為原告辦理房屋登記手續(xù)，使原告延遲取得房屋所有權證，其行為存在過錯，應承擔違約責任。

總結：

筆者同意第二種意見。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干意見》第九條第一款第三項的規(guī)定的情形解決的是出賣人在簽訂商品房買賣合同時，故意隱瞞所受房屋已出售的事實，導致第二買受人無法取得房屋，合同目的無法實現(xiàn)的責任承擔問題。在本條規(guī)定的情況下，雖然簽訂的買賣合同均為有效，但出賣人將房屋交付第一買受人時，第二買受人自然無法取得房屋，因在本條規(guī)定的情形中存在出賣人的欺詐行為，只有確定了出賣人的欺詐行為，對買賣合同的法律后果，買受人才有權選擇請求撤銷合同或者解除合同。并可使用懲罰性賠償。根據(jù)我國立法對欺詐的概念沒有明確的規(guī)定，但《民法通則》第58條第三款規(guī)定“一方以欺詐使對方在違背真實意識的情況下所為的民事行為無效，”最高人民法院《關于貫徹執(zhí)行(中華人民共和國民法通則)若干問題的意見》第68條規(guī)定“以方當事人故意告知對方虛假情況，或故意隱瞞真實情況，誘使對方當事人做出錯誤意思表示的，可以認定為欺詐行為”。

綜上規(guī)定，一般欺詐的構成應具備以下要件：1、必須有欺詐的故意，2、需實施欺詐行為，3、受欺詐人因欺詐而陷入錯誤，并基于錯誤認識而為意思表示。只有同時具備上述三個要件，才能構成欺詐。本案原告與被告簽訂合同雙方實現(xiàn)合同目的是為了雙方交換合同標的物即原告取得房屋，被告獲得價款，被告在簽訂合同時將登記在他人名下的房屋出售給原告，雖沒將該事實告知原告，但合同簽訂后原告進行了裝修人住，他人并沒提出異議，并未影響其物權的取得，合同目的實際已實現(xiàn)，因此不能認定被告在售房過程中存在欺詐的故意。在辦理產權登記手續(xù)時因房產證登記在他人名下出現(xiàn)房屋產權轉移登記障礙，而該障礙經(jīng)過被告努力在訴訟期間實際消除，原告請求行使撤銷權的阻礙確實有發(fā)生，雙方買賣合同應當繼續(xù)履行，因此該案的情形不能適用最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干意見》第九條第一款第三項的規(guī)定，原告要求解除合同，雙倍返還房款的訴訟請求，不符合法律規(guī)定，但因被告原因致使原告延遲取得所有權證，被告應當承擔違約責任。