兩稅合并無礙外資掘金房地產

呼吁良久，《企業所得稅法》終成今年“兩會”的一大碩果，兩稅合并定音于25％。原先按33％繳稅的內資企業郁積之怨一掃而光、心情大悅，而以前最低可享受15％稅率的外資企業則“好日子”一去不復返。兩稅合并對房地產業，又將影響若何?

不妨先稍作回顧。一方面，對于資金密集型的房地產業來說，現在需要大量的優質外資。其一、可以在一定程度上緩解開發商資金短缺的問題，國內融資渠道較少，導致“民有錢而企業不能用”。其二、房地產業對銀行業的依存度過高，外資的進入可以部分地替代銀行貸款的作用，降低了銀行信貸的風險度。其三、跟著外資進來的，還有我國急需的先進的開發、運營理念和技術。

但是，國際資本絕不是“慈善家”，國家只有犧牲部分利益，給予外資企業超國民待遇的稅收政策、土地使用政策等，才能“招徠生意”。所以在獲得巨大利益的同時，也須認識到外資大量涌入的負面影響。其一、助長樓市泡沫，推高房價。境外機構和個人購房形成海量游資，造成了市場需求的非理性膨脹，帶動了投資性、特別是投機性購房，同時引發內地民間資金紛紛跟風人市，從而推動了國內重點城市房地產價格的持續上漲，增加了國內房地產泡沫化傾向。其二、通過不合理手段分流國民財富。部分外資享受“超國民待遇”屬于政策合理許可，但許多海外基金通過不正當渠道進行規避稅金的行為，就造成了應收稅款的不合理流失。其三、外資撤退所導致的潛在風險。外資尤其是游資，最大的風險在于其集體撤退時對房地產經濟乃至整個國民經濟造成的“失血性”沖擊，其規模越大，這種損害就越大。

整體而言，我國利用外資包括三部分：對外借款、外商直接投資、外商其它投資。其中以外商直接投資(FDI)所占比重最大，也最能反應外商對于投資大陸的信心。自改革開放以來，FDI每年都呈增長態勢，尤其是90年代以來增速加快，直至2005年首次下降O．5％。其原因在于從2004年開始，國家對于國民經濟的偏熱采取了緊縮性調控，2005年繼續深化調控，其中房地產業首當其沖；同時，各方關于限制外資的聲音漸多。于是，外資產生觀望猶豫心態，開始放慢直接投資的步伐。

從觀宏經濟發展戰略層面考量．兩稅合并體現了國家正著力實行“產業優惠為主、區域優惠為輔”的新稅收優惠體系，對于發展高新技術、農業、環保、節能產業，對于調整經濟結構的作用巨大。但是，終結外資在華超國民待遇，并不意味著對外資關上大門，而是希望提高吸引外資的質量，解決經濟發展的深層次問題，鼓勵外資重點投向我國急需發展的產業，同時嚴格限制高污染、高能耗的項目進入?！锻馍掏顿Y產業指導目錄》和去年的“限外令”，都已充分說明國家并不鼓勵外資進入高能耗的房地產業。但在地方政府財政及GDP過于依賴房地業、人民幣持續升值、國內開發商資金短缺等因素支撐下，外資依然源源不斷地涌入內地房地產市場。如今，兩稅合一對于外資而言，仍然是一個利空。其影響力應該分為兩個方面考察。一方面，勿庸置疑，兩稅合并將在整體上減少外資地產企業的贏利空間，其稅率多數由15％提高至33％，增幅超過一倍。另一方面，對外資企業進軍內地的影響并不大，與房地產宏觀調控的諸多政策相比，兩稅合并仍屬小巫見大巫，而且房地產稅收的征收難度一貫較大，若不加強監管，則避稅和逃稅的手段依然很多。外資對中國地產的熱情依然高漲

在總體FDI明顯下滑的情形下，為何外資對房地產業的熱情依然高漲?主要是決定其冷熱的四個外部因素并未發生變化：

其一、目前全球范圍內的資本流動性泛濫，巨額資本必然要到處尋求投資的場所；

其二、中國經濟持續高速增長，去年在宏觀調控的背景下GDP增幅仍高達10．7％，海外投資機構對于投資前景信心十足；

其三、目前處于初級發展階段的中國房地產市場具有巨大的發展空間和豐厚的回報，雖然短期有所緊縮，但中長期仍屬利好；

其四、人民幣的持續升值，今年升幅將在5％左右。

那么，在取得一定調控成效的基礎上，又該如何利用兩稅合并的有利時機，進一步規范、引導外資進入房地產業?

首先，需要分清外資里面哪些是優質的，哪些是投資炒作的所謂“熱錢”，對于前者應持鼓勵態度，對于后者應進一步限制；

其次，“熱錢”流入主要是通過混入經常項目和資本項目下，加強對外匯流入的監測和管理；

再次，相比較外商直按投資和外債，海外熱錢的破壞性較大，非居民機構和個人投資集中在銷售市場，因此國家應該通過稅費大幅提高其交易成本，加大對投機性購房行為的限制。

最后，《產業基金法》盡快出臺，通過房地產基金尤其是房地產投資信托基金，讓老百姓分享房地產業繁榮帶來的紅利，又能在一定程度上緩解開發商資金短缺的問題。