土地批租制：成也壟斷，敗也壟斷

土地批租是中國土地管理制度的唯一形式。歷來的土地（除舊社會）所有制，所有權從來沒有落實到個人頭上，而個人所持有的，只不過是基于租賃前提而得以確立的有限期土地使用權以及附著其上的不動產所有權。土地所有權在城市里是國有，農村里是集體所有。批租制的特點由此出現。

地方也罷，國家也罷，都是一個由上到下的集權體系，究其實質，土地所有權最終還是被收攏于一個集權機構了。存在于土地市場的多重壟斷因此出現。權力層對于土地擁有源頭壟斷的絕對優勢。土地獲得和交易的游戲規則由權力層來決定，他們還要決定交易總量、交易方式和交易主體。而這種絕對優勢又必然更深一層地決定土地的交易價格和獲得代價。

當土地被批租出去之后，大的資本又對土地層面形成二次或多次重復壟斷，他們可以囤積，可以分批次利用，或者進行多次轉手倒賣。毫無疑問的是，土地最終以何種方式、何種數量進入市場，以及產生何種供給效應，將由后續的壟斷主體決定。

多主體的、呈梯次流轉的土地批租制，其代價最終都要由接手的人償付。因此，當土地每流轉一次，價格就會出現明顯的遞增幅度。當土地被利用起來開發成商品房，獲得土地的代價將與房屋建設多項成本一道轉嫁給居于鏈條末端的購買者。此時，地價與房價必然雙雙攀高。

因之，有人建議打破批租制，使土地流通更為自由，獲得更為容易。表面上看，放量增加，供給擴大，似乎能夠解決一點問題。至少，減少了流轉環節，也就避免了因層層加價而最終導致由購買者負擔全部的可能。但這實際上是在廢黜批租制，是不可能的。政府既不可能放棄手中持有的土地，也不可能使土地自由買賣和交易，否則便可能喪失根本。

因此，當下首要的任務，是在不動搖批租制的前提下，如何迫使土地價格及建立在土地之上的商品房價格不出現畸形增長？有沒有可能？這對于代持土地所有權的批租主體——政府而言，委實是一個考驗。

解決之道可以歸結為8個字:成也壟斷，敗也壟斷。壟斷也有好的壟斷和壞的壟斷。具體到土地層面，要懂得揚棄。揚的是壟斷的優勢一面，棄的是壟斷的劣處。怎么揚棄，這要看政府為誰壟斷，壟斷的目的是什么，屁股坐在哪里。政府壟斷了土地，就具有了土地的調配、供給優勢。若這一優勢發揮得恰到好處，就可以造福市場。譬如，政府完全可以通過壟斷優勢，調整土地供給結構，迫使土地與住房層面的雙重供給更加趨于高效、合理，這恐怕是最有效地抑制價格泡沫的手段之一了。現在進入低端供應市場的土地，連50%的量都不到，未免有點小家子氣，作為不大。

再譬如，政府根本不必為農村集體土地流入市場而擔憂，諸如小產權房之類的房屋供給，是客觀存在的，也是住房體系的有益補充。不要擔心農村土地會被賣光，全部蓋成小產權房，農民們自己會規劃好。排除因為地方政府幫開發商去強征土地致使農地大量流失之外，農民自己揮霍土地的可能性微乎其微，因為他們明白土地是根本，喪失了土地，就沒有出路。這是他們的底線，他們將維護這一底線——留下一塊生產糧食的土地。

我的意思是，要尊重他們的選擇，由他們決定自己的未來。當然，這也是政府扶持多種土地供應形式以緩解價格壓力，同時又不動搖土地批租制的好辦法。

（作者：媒體資深從業人士）