地價(jià)的“雙面”真相

“現(xiàn)在土地太少了，地不好拿啊！”近日，廣州一大型房地產(chǎn)開發(fā)公司的中層員工接受記者采訪時(shí)如此說。鑒于他們理解的這個(gè)事實(shí)，兩個(gè)多月前，該公司分派了一部分員工輾轉(zhuǎn)到西安開拓新的市場。

而在西安，他們的進(jìn)展也不盡如意。公司分派過去的員工本屬于公司中上層員工，在西安卻花了一個(gè)多月的時(shí)間，才拿到一塊500多畝大的土地。“我們幾乎把西安所有的地都翻了一遍，最后才在近郊找到這一家開發(fā)商，他幾年前以每畝100萬左右的價(jià)格拿下了這塊地，卻沒錢開發(fā)。我們以每畝130萬元從他手里盤了下來。現(xiàn)在即將動(dòng)工了。”

地價(jià)節(jié)節(jié)高升

這塊地的價(jià)格，經(jīng)過二手轉(zhuǎn)讓，算下來為1900多元/平方米。雖然目前還不知道該樓盤完工后會(huì)賣多少錢，但是其周邊的樓盤已經(jīng)給了它一個(gè)參考標(biāo)準(zhǔn)——至少超過3000元/平方米。“算起來，地價(jià)大概是樓價(jià)的1/3，我們能賺到1/3的利潤。”

而在廣州，這樣的地價(jià)和房價(jià)早已成為歷史。據(jù)消息人士透露，在廣州，早在2005年，五六千元/平方米的商品房，其地價(jià)大約只有一兩千元/平方米。而隨著城市商品房用地的日益稀缺和萎縮，平均算來，到今年，廣州平均每平方米的地價(jià)已經(jīng)漲到3000多元。而“天價(jià)地”更是大大超越了這個(gè)水平，越拍越高，越拍越多，珠江新城某些樓盤，地價(jià)已拍賣到7000元/平方米。就連廣州市番禺區(qū)不算繁華的沙灣，日前也有土地拍到5700元/平方米。

在政府實(shí)行土地招拍掛政策之后，在土地交易一級(jí)市場上，城市和近郊地區(qū)的土地身價(jià)日益尊貴，這已成為不爭的事實(shí)。而地價(jià)高漲，必然拉升房地產(chǎn)開發(fā)的成本，于是房價(jià)隨之攀升，這也符合房地產(chǎn)商的思維邏輯。地價(jià)和房價(jià)齊漲的局面不僅在廣州一個(gè)大城市存在，今年以來，北京、深圳、上海等城市頻傳房價(jià)兩位數(shù)漲幅。7月末，廣東省統(tǒng)計(jì)局公布了今年上半年廣東房地產(chǎn)業(yè)分析報(bào)告，數(shù)據(jù)顯示，廣州房價(jià)同比增長25.8%，深圳房價(jià)同比增長了42.1%！在專家眼里，房價(jià)以兩位數(shù)的百分比上漲是一個(gè)很不正常的信號(hào)。

雖然樓價(jià)在地價(jià)的推動(dòng)下，已經(jīng)上漲到讓大部分普通市民無法承受的水平，但另一個(gè)鐵的事實(shí)是，希望買房的市民還是只能通過商品房一條路徑購買房子。而與此相對(duì)的是，有些有樓且希望賣樓的人，心愿卻不可得。

宅基地的理想與現(xiàn)實(shí)之悖

姚維敏，現(xiàn)在的名片上印著“廣州寺右實(shí)業(yè)有限公司副董事長”，這個(gè)名號(hào)看起來沒什么特別。而在2000年，他的稱謂是廣州市寺右村村長，耳熟能詳?shù)囊粋€(gè)“村長”。1984年以前，寺右村還只是廣州的一個(gè)郊區(qū)，是一大片菜地，當(dāng)年的任務(wù)是負(fù)責(zé)給廣州市民供應(yīng)蔬菜。而現(xiàn)在，這里高樓林立。它地處越秀區(qū)與天河區(qū)的交界處，天河區(qū)已經(jīng)成為了廣州的CBD，是廣州的商業(yè)和商貿(mào)中心，天河區(qū)的珠江新城也已經(jīng)成了廣州市最高檔的寫字樓和住宅地之一。

身處這樣好的地段，寺右村周邊有18年樓齡的二手樓盤均價(jià)已經(jīng)上漲到7000多元/平方米，一棟建在污臭的河涌旁的新樓盤，預(yù)售價(jià)已經(jīng)高達(dá)1.5萬元/平方米。按照常理，姚維敏應(yīng)該是歡欣的，但他卻喜悅不起來，因?yàn)樗退拇迕裼袠且膊荒苜u。由于村民的宅基地屬于集體用地性質(zhì)，按照國家法律，不能改變用地性質(zhì)，不能擅自上市交易。

據(jù)姚維敏介紹，1984年，廣州市政府按照城市規(guī)劃，征用了寺右村500多畝土地，征地補(bǔ)貼是每畝6萬元，平均算下來，每戶分不到100元/平方米。由于失去土地，不能再做菜農(nóng)，為了保障村民的日后生活，政府在征得的500多畝地中，給寺右村留下了15%的土地，供村民們蓋房出租，以收來的租金填補(bǔ)日常開支，建房的資金就來自征地款。

在當(dāng)年，姚維敏與他的村民過得很悠哉。按照1985年廣州的生活水平，工人的平均工資大約1200元/年，而寺右村通過出租，每年可以人均分紅兩三千元，屬于富裕一族。但今日的景況不可同日而語了，廣州一般工人的月工資上漲到兩三千元，寺右村的村民每年出租分紅2萬多元。而且自從2000年村委會(huì)轉(zhuǎn)制為實(shí)業(yè)有限公司后，作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)體，也必須每年向政府納20%的稅，據(jù)姚維敏推算，每年該村上繳稅收多達(dá)幾百萬，“生活水平越來越低了，比以前差很多了。” 姚維敏如此感慨。

由于收入水平下降，生活開支不夠，再加上年輕人多外出打拼，寺右村有一半村民已經(jīng)有明顯的愿望——把自己的宅基地上市賣給非農(nóng)市民。而這是違反國家的土地法的。

這個(gè)比例讓記者有點(diǎn)驚訝。雖然之前有各路消息透露，廣州的村民宅基地私下交易已經(jīng)形成了氣候，成了一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈，但是在寺右村這樣還算保守、違規(guī)操作較少的村里，居然也有這么大比例的村民有這樣的愿望。事實(shí)上，私下交易的宅基地也是一種小產(chǎn)權(quán)房，因?yàn)橛玫匦再|(zhì)不能轉(zhuǎn)變，即使私下交易，買方也拿不到土地證和房產(chǎn)證，權(quán)益得不到保障。

轉(zhuǎn)手之間地價(jià)差距千里

姚維敏心理很不平衡，他想不明白，為什么集體用地與國有土地就有這么大區(qū)別。當(dāng)年寺右村的土地，如果放在今天被房地產(chǎn)商競拍的話，“至少每畝能賣20萬。”

而比起幾百米遠(yuǎn)的楊箕村來說，姚維敏還是暗嘆幸運(yùn)。楊箕村在廣州市是一個(gè)很典型的城中村，四面已被高檔的商品房包圍。從臨近的10多層樓高的地方往下看，這塊土地顯得相當(dāng)渺小和凌亂，村里都是三五層高的“握手樓”，全是楊箕村村民建成用來出租的。

但按照廣州市的城市規(guī)劃，這個(gè)城中村在兩年之后將不復(fù)存在，土地將被政府征用，收歸國有，再拍賣開發(fā)商品房。與楊箕村命運(yùn)相同的還有一大批城中村，據(jù)合富輝煌集團(tuán)市場研究部首席分析師黎文江介紹，廣州市目前只有29平方公里的土地在開發(fā)商手中，其中遠(yuǎn)離市區(qū)的番禺、花都和南沙就占去了20.2平方公里，僅剩下9平方公里在市區(qū)內(nèi)。這些土地顯然不夠滿足日益增長的商品房需求。

所以，在廣州138個(gè)城中村里，未來5年，廣州市將拿出500萬平方米的土地用于商品房建設(shè)。大批的土地將從集體用地性質(zhì)的城中村中轉(zhuǎn)變而來，而當(dāng)記者再三打聽這些城中村征地價(jià)時(shí)，很多業(yè)內(nèi)人士都三緘其口，認(rèn)為這是個(gè)言談禁區(qū)。再三打聽后，一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)資深人士告訴記者，拿石牌村來說，平均算下來，村民得到的“地價(jià)費(fèi)”僅每平方米500元。

同時(shí)，我們又可以想象，像石牌村和楊箕村，因?yàn)榈靥幏比A的天河區(qū)與越秀區(qū)，日后的地價(jià)又會(huì)拍賣到多貴！夾雜在這兩個(gè)區(qū)之間的珠江新城，2005年的最后一塊地皮，當(dāng)時(shí)地價(jià)已經(jīng)拍賣到3348元/平方米。而到了2007年，這塊地上的房價(jià)已高達(dá)1.9萬元/平方米。

據(jù)內(nèi)部人士介紹，廣州市區(qū)的地價(jià)，在2006年其實(shí)部分已經(jīng)高達(dá)七八千/平方米。而今年廣州的中心城市樓價(jià)已經(jīng)高達(dá)1.1萬元/平方米，有的土地，僅樓面價(jià)更是拍到1.3萬元/平方米。楊箕村和石牌村在日后的房價(jià)中，其獲利將成幾何倍數(shù)增長。

“征一塊地要經(jīng)過四個(gè)部門，我不說基數(shù)，但是每個(gè)部門按照20%的價(jià)格來算，地價(jià)從征用到拍賣，拆遷、補(bǔ)償、七通一平都得花費(fèi)不少費(fèi)用，中間上漲了多少你應(yīng)該能算得出來。”上述該業(yè)內(nèi)資深人士頗為神秘地說。成本固然在中間環(huán)節(jié)中節(jié)節(jié)攀升，但是由每平方米幾百元漲到幾千甚至上萬元，這20%的遞增賬卻讓人算得頗感糊涂。

高地價(jià)催長商品房投資

地價(jià)的高升，直接催長了房地產(chǎn)投資的熱度。

據(jù)廣州某房地產(chǎn)有限公司營銷管理中心副總監(jiān)表示，他們?nèi)ツ暾{(diào)查過全國市場，在北京，只有30%的人買房為了自住;45%的人屬于“隨向性投資”;23%的人純粹為了投機(jī)，即炒房。而在上海，46%的買主是投機(jī)者，只有20%的人為了自住。深圳與北京的情況相差無幾。這位總監(jiān)分析:“與房價(jià)相比，地價(jià)的增值效應(yīng)更強(qiáng)。因?yàn)榉孔佑袀€(gè)折舊過程，其折舊成本隨著樓齡增長一直下降。”

博客名人、《每日經(jīng)濟(jì)新聞》首席評(píng)論員葉檀也有此看法，“進(jìn)入資本時(shí)代后，不光是房子成了投資品，土地也是開發(fā)商的一個(gè)投資品。如果大家都預(yù)期土地還會(huì)漲，那么土地價(jià)格一定會(huì)漲。土地增長的風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)要比股市小，而且收益要大得多，所以開發(fā)商都去追逐土地，目前就是這樣一個(gè)狀態(tài)。”

也許姚維敏質(zhì)疑得對(duì)，地價(jià)經(jīng)政府一拍賣，轉(zhuǎn)身就上漲幾十倍，這種征地制度實(shí)在是推高房價(jià)的幕后大黑手。而同時(shí)，政府又禁止集體用地上的宅基地上市交易，這更讓房價(jià)和地價(jià)漲得沒有“合情合理”。“也許，政府的確應(yīng)該在土地政策上放寬一點(diǎn)，讓有房賣的人能把房子賣給要住房的人。”