我國中等收入階層住房分析

2005年1月，國家統計局公布了一份最新調查結論：“6萬元－50萬元，這是界定我國城市中等收入群體家庭收入（以家庭平均人口三人計算）的標準。”按照這一標準，我國目前的中等收入階層內部至少還可以劃分為兩個不同的群體。第一個群體收入水平較高，“年收入20至50萬元”，是真正意義上的中產階層，第二個群體收入水平低一些，“年收入6至20萬元”，是一般中等收入者。這樣才能反映出一般中等收入者群體和中產階層在住房消費方面的差異性。

中等收入階層住房現狀的中外比較

房地產業界常拿國外的住房發展歷程來描述和預測我國中等收入階層的居住情況。很多房地產商希望將“郊區化”的概念引入中國房地產市場，來打造一個“美國夢”似的中國中產階層住房未來。這實際上忽視了我國的國情和城市發展現狀。

始于二十世紀20年代的“郊區化運動”，反映了西方發達國家城市中的富有者階層（最開始是富人，隨著生活質量的普遍提高，白領階層也加入到郊區化運動的行列）渴望擺脫城市中心區域擁擠、惡劣的生活環境，回歸自然的愿望。這種愿望伴隨著鐵路、汽車等交通工具的普及最終形成一種規模宏大的城市運動，并在很大程度上改變了城市原先的生長模式。城市居住空間呈現出有規律的分異模式：城市近郊和郊區逐漸被富有者和中產階層占有，各種生活服務設施也隨之不斷外遷到郊區；中心城區逐漸衰落成為白天工作晚上空無一人的“死城”。同時，城市中心區域四周居民結構逐漸單一化，大多是那些收入低微、文化程度低的城市貧民。

郊區化帶來的一個嚴重問題是土地資源、基礎設施和能源的巨大浪費。美國是郊區化程度最高的國家，其代價便是美國每年消耗的石油為10億噸，占全世界每年石油產量的1／4。

我國人多地少，人均資源相對匱乏，城市基礎設施的投入也遠不及西方發達國家。郊區化發展道路顯然不符合我國中等收入階層住房發展路線，不能將西方經驗與我國國情簡單類比。

中等收入階層住房的區位分析

既然不可能像西方發達國家那樣走郊區化住房的路線，那么城市內部的區位選擇就成為了我國中等收入階層住房的一個重要內容。

總體來看，我國城市空間形態以環狀發展為主，由城市中心向外部圈層呈輻射發展態勢。同時，由于城市基礎設施建設相對較為落后，教育、商業等各類服務設施主要集中在城市中心地區，因此土地價格從城市中心區向城市周邊圈層逐級遞減。

對于中產階層而言，其住房的區位選擇自由度相對較大，一方面可以選擇在最繁華的區域購買住房（受面積和貸款的制約），另一方面也可以在位置僅次于高收入住宅的地方購買較為高檔的住宅。而對于一般中等收入者群體而言，想要減少房貸壓力的辦法只有在離城市中心區位較遠的地段購房，或者在地段較好的區域租房居住。總體而言，中等收入階層對住房區位的交通便利性要求較高，原因在于工作是他們社會生活的最重要組成部分。住房離工作單位的距離不能太遠，至少也要有快捷的交通方式（如地鐵、公共交通）保證合理的通勤時間。

中等收入階層住房的小區環境與戶型選擇

從小區環境方面講，中等收入階層對居住小區的治安、衛生、綠化等方面有較高的要求。特定的需求帶來了特定的供給，越高檔的商品房小區，開發商越發營造出一種銅墻鐵壁的安全感——封閉式小區管理、樓宇可視對講系統、24小時保安執勤等一系列物業管理措施將一個個住宅小區與外界隔離開來。而在小區內部，園林綠化、體育設施、生活服務一應俱全，形成了一個自給自足的小社會。這些措施既令小區住戶產生一種安全感與歸屬感，又部分地滿足了中等收入階層內心渴求的一種自我認同感——向往高收入階層生活，與中低收入階層劃清界限。從這個角度講，中等收入階層具有敏感的階層意識和強烈的成就動機，同時內心渴望通過外界標識來確定并彰顯其社會地位。

再看戶型選擇。隨著越來越多的年輕人加入到中等收入階層，該階層的住房分化也呈現出生命周期的特點，同時這種年齡帶來的分化和前文中關于收入較高的中產階層與一般中等收入者群體的劃分也相符合。

年輕的中等收入階層大多是工作時間不長，未婚或者結婚不久還沒有小孩的群體。住房對他們來說只是夜晚休憩的場所，因而不需要太大也不需要多么豪華。他們希望住在離工作單位較近，周邊較繁華的地段，卻又不能承受大戶型的價格，因此中小戶型（特別是小戶型）就成了他們的首選。這也是為何諸如京、滬這樣的大城市，一居室小戶型樓盤熱銷的最主要原因。

隨著年齡的增長，年輕中等收入家庭開始面臨生育問題。這時家庭積蓄和社會地位也隨工作年限的增加而增長。他們中一部分人開始從一般中等收入者群體轉變為中產階層，同時也帶來了對住房的新一輪需求。如果按這樣一種理想化的發展軌跡，這部分家庭將會購買一套至少是兩居室的住房，而原有的一套小戶型住房（一居室）要么出租要么出售，以此作為購入第二套住房的資金支持。與第一套住房不同，第二套住房承擔了更多的生活功能，如撫養子女、待客交往等。因此，第二套住房的戶型選擇一般來說更加考慮面積大小（一般在90～150平米）、功能布局（兩室一廳一衛、兩室一廳兩衛、兩室兩廳兩衛或三居室以上）、采光通風（南北通透最受歡迎）和左鄰右舍的小區環境。

中等收入階層住房獲取途徑

我國中等收入階層住房獲取途徑有很多種，根據職業特征的不同，大致可分為如下幾類：

第一類是國家福利性住房。通過此類途徑獲得住房的大多是房改前參加工作的國家機關、企事業單位工作人員。在實行了住房貨幣化改革之后，雖然國家停止了對國有企事業單位工作人員的直接住房分配，但還是在很大程度上提供住房福利的優惠，如通過開發商代建、集資建房以及實際貨幣補償等形式。這使得相關行業的中等收入階層在住房獲取方面享受了其他行業所不具有的福利政策。從某種意義上講，這種類型的住房獲取方式是最具有體制便利性的。

第二類是用自有資金全額購買商品住房，不需借助住房信貸。收入較高的中產階層屬于這種類型。從支付能力的角度上講，此類住房獲取方式是最具有市場能力，選擇性最強的。

第三類是通過銀行信貸購買商品住房。除去中等收入階層中上述兩種群體與租房群體，其余基本屬于此類住房獲取方式。按照西方國家的標準，房價收入比在3—6之間是一個比較合適的比例。而我國的房價收入比遠高于這個比例區間，其中北京、上海這樣的特大城市，住房收入比甚至超過了10。由此可見，這類中等收入階層在住房消費方面是負擔最大的群體，隨著房價的不斷飆升，銀行貸款利息的不斷增長，很多人淪為房奴。

話到此處，不得不說說房貸加息的問題。政府原本希望通過增加貸款利息來限制銀行對房地產開發的貸款，為房地產市場降溫。不可否認，我國目前的房地產市場存在泡沫成分，從住宅空置率也可以看出囤積房屋進行投機的問題較為嚴重。但這一問題恰恰是通過增加貸款利息不能解決的。擁有多套住房的群體獲取房屋的途徑并非通過貸款，而房地產開發商也會通過提高房價的方式把貸款利率增加的成本，轉嫁到那些迫切需要住房，而不得不通過銀行信貸買房的一般中等收入者群體身上。這一手段不但不能解決住房供需的結構性失衡，反而會使廣大一般中等收入者群體淪為房奴，增加他們的生活負擔，也不利于“擴大中等收入者的比例”。