房地產開發企業房屋價格成本控制

摘要：本文從房地產行業的房屋價格成本構成即土地成本、前期工程成本、建筑安裝工程成本、市政公共設施成本、管理成本、貸款利息成本、稅費成本及其他費用成本著手，提出控制房地產開發企業房屋價格成本的措施。

關鍵詞：土地成本；前期工程成本；建筑安裝工程成本；市政公共設施成本；管理成本；貸款利息成本；稅費成本

1 土地成本

1.1 成本構成和購地方式

土地成本包括城鎮土地出讓金、土地征用費或拆遷安置補償費。目前在我國城鎮商品房住宅價格構成中，土地成本約占16～40％。

房地產開發企業取得土地方式有三種：協議出讓、招標出讓、拍賣出讓。隨著國家對土地宏觀管理政策趨緊，通過拍賣方式獲得開發用地成為大多數開發商獲取開發用地的有效方式。在政府組織公開交易的大背景下，企業對同一塊公開交易土地的價格可控度不大。

1.2 降低土地成本措施

1.2.1 加快征得土地的速度，通過縮短開發周期而降低土地方面的成本。

1.2.2 征地時應充分考慮房屋拆遷和各種補償問題，應加快房屋的拆遷速度，降低拆遷費用。

1.2.3 征地時對地上和地下附屬物充分調研，如地下電纜改造、墓穴和巖石等。

1.2.4 征地時應對周圍配套設施充分調研，降低三通一平和水、電、煤氣等配套設施的費用。

1.2.5 盡可能采取協議出讓、招標出讓方式取得土地，通過談判盡可能壓低土地成本。

2 前期工程成本

2.1 成本構成

前期工程成本主要指房屋開發的可行性研究費、前期規劃設計費、地質勘查費、“三通一平”等土地開發費用。……